És possible que el titular d'una hipoteca vulgui canviar algunes de les condicions del préstec quan el contracte ja s'ha signat. Per exemple, podeu estar interessats a reduir l'import de les quotes mensuals o augmentar el termini d'amortització del préstec. Per això, és possible fer-ne una ampliació de la hipoteca, una operació que rep tècnicament el nom de novació. Es tracta d'una modificació del contracte hipotecari i cal sol·licitar-la al banc on es té contractat el préstec.
Com fer una ampliació de la hipoteca?
- Ampliant el capital: consisteix a incrementar l'import del préstec hipotecari per disposar de més diners. En aquest cas, cal tenir en compte que augmentarà l’import de la quota a pagar cada mes. Aquesta opció és una fórmula que permet tenir liquiditat extra, per exemple, per dur a terme una reforma de l’habitatge.
- Ampliant el termini: se sol·licita un augment del nombre d'anys per a la devolució del préstec amb l'objectiu de pagar una quota mensual menor. Aquesta opció permet continuar fent front al pagament de la hipoteca, per exemple, en cas que el propietari de l’habitatge travessi una situació econòmica complicada, aconseguint així un millor equilibri entre els deutes contrets i el nivell adquisitiu. En aquest cas, l'ampliació de la hipoteca no haurà de superar els 40 anys.
- Ampliant el capital i el termini: es combina l'increment del capital del préstec amb l'augment al termini de devolució. Això permet l'accés a nous fons ajustant la quota mensual a la capacitat econòmica del titular de la hipoteca per tornar el préstec.
Per a qualsevol d'aquestes modificacions del préstec hipotecari es requereix la negociació de noves condicions amb el banc. Abans de donar el vistiplau a l'operació, l'entitat bancària necessitarà una justificació sobre quin és el motiu de l'ampliació i comprovarà la situació financera del sol·licitant.
Quins requisits té l’ampliació d’una hipoteca?
Aquestes són algunes de les condicions que influeixen a l'hora de sol·licitar l'ampliació:
- Estar al corrent dels pagaments de la hipoteca ja contractada.
- Disposar d’un nivell d'endeutament adequat, és a dir, no haver de destinar més del 35 % dels ingressos mensuals a pagar la hipoteca o altres préstecs.
- Tenir una situació laboral estable.
- Comptar amb algun aval o propietat amb què respondre en cas de no poder afrontar els pagaments.
- En cas d'ampliar el termini, que l'edat màxima per finalitzar els pagaments no superi els 70 anys.
Quants diners costa l'ampliació d'una hipoteca?
Ampliar un préstec hipotecari sol resultar més econòmic que demanar nou finançament, encara que, per regla general, cal tenir en compte les despeses següents:
- Comissió per novació: si el contracte la inclou, s’ha de pagar entre el 0,1 % i l'1 % del capital prestat pel canvi de clàusules.
- Despeses del notari: depenen del valor de la novació. Normalment oscil·len entre un 0,2 % i un 0,5 % del capital que queda pendent de pagament.
- Despeses del Registre de la Propietat: sol ser la meitat que les despeses de la notaria, és a dir, entre un 0,1 i un 0,25 %.
- Despeses de la gestoria: no hi ha un import fix, però aquestes despeses suposen prop d'uns 150 €.
- Despeses de la taxació: no cal fer una nova taxació de l’habitatge. No obstant això, és possible que s'hagi de taxar una altra vegada l'immoble, cosa que comporta un cost aproximat d'uns 300 euros.
- Pagament de l’impost sobre actes jurídics documentats (AJD): només s'abona si es fa una ampliació del capital. Acostuma a ser d'un 0,5 % de l'import que s'està augmentant, si bé es tracta d'un gravamen que depèn de la comunitat autònoma on estigui l’immoble, per la qual cosa pot variar entre regions.
Quan convé ampliar una hipoteca?
L'ampliació de la hipoteca és una fórmula accessible per aconseguir liquiditat a un interès més reduït que si s'opta per demanar un préstec personal. En qualsevol cas, abans de sol·licitar una novació, és aconsellable tenir en compte que fer aquesta operació comporta determinats costos, per la qual cosa és important analitzar-la detingudament.
Ampliar la hipoteca pot ser una opció convenient quan cal fer front a una despesa elevada que, alhora, constitueix una inversió a llarg termini. Per exemple, que el propietari vulgui fer una reforma a l'habitatge hipotecat, ja que pot fer que l'habitatge es revalori.
Una altra situació en què és recomanable sol·licitar una ampliació de la hipoteca és quan es travessa una situació econòmica complicada. En aquest escenari, ampliar la hipoteca reduint quotes i allargant el termini pot permetre al titular del contracte fer front als pagaments mensuals i mantenir també un equilibri entre els ingressos mensuals i la resta de deutes.
Per contra, no és aconsellable ampliar la hipoteca per fer una despesa el valor de la qual baixi ràpidament, com ara la compra d'un cotxe.
