Durant l'últim any, la crisi originada per la pandèmia de la COVID-19 ha sembrat incertesa en tots els sectors econòmics, i l'immobiliari no ha estat una excepció. No obstant això, l'escenari actual és molt diferent al de la crisi de 2008: el detonant d'aquesta incertesa ha estat una crisi sanitària, no financera; a més, el sector compta ara amb fonaments més sòlids i una situació més sanejada.
La pandèmia ha donat lloc a noves tendències en el mercat immobiliari, segons l'Institut de Valoracions. D'una banda, el segon trimestre del 2020 va estar marcat per un alentiment de l'activitat que va generar un descens del nombre de transaccions i un ajustament dels preus, tot i que amb l'avanç de l'any passat aquests indicadors es van anar recuperant; de l'altra, han sorgit noves necessitats entre els compradors (espais més amplis i oberts, major lluminositat...), que els animen a canviar d'habitatge.
Les últimes dades de l'Institut Nacional d'Estadística (INE), corresponents al passat mes de març, reflecteixen que la compravenda d'habitatges ha tornat als nivells anteriors a la crisi sanitària en arribar a les 47.332 operacions. Tot i que les expectatives estan subjectes, en bona part, a l'evolució de la pandèmia, la fi de l'estat d'alarma i l'avanç en el procés de vacunació permeten entreveure una possible recuperació de cara a l'estiu amb l'adquisició de segones residències o la tornada de compradors estrangers.
L'adquisició de segones residències
Es comença a reanimar el mercat de segons habitatges? «Haurem d'esperar una mica més per apropar-nos a nivells pre-Covid-19. Hi ha dos elements que encara ho impedeixen. El primer, la incertesa sobre l'evolució de l'economia i del mercat laboral, que encara afectarà el comprador nacional fins que s'aclareixi la situació i retorni la confiança», comenta Susana Rodríguez, directora comercial de Savills Aguirre Newman. El segon element és una menor activitat dels compradors estrangers: «Caldrà veure dades després de l'estiu per comprovar si el procés de vacunació ha reactivat tant les compres nacionals com les estrangeres», assenyala.
Andrea de la Hoz, analista sènior del Servei d'Estudis de Tinsa, observa que s'està registrant una lleugera reactivació generalitzada en la compra de segons habitatges amb repunts localitzats. La incertesa i les restriccions de mobilitat han afectat el normal desenvolupament de l'activitat, assegura. I afegeix: «La demanda nacional ha estat la primera a mobilitzar-se, cobrint en certa manera l'absència de l'estrangera. Les previsions són molt homogènies, segons les característiques dels mercats locals». Els de segment de luxe (Balears i Màlaga) han experimentat una reactivació gairebé immediata de la demanda estrangera, molt lligada a l'auge del teletreball, una tendència que apunta continuïtat; els mercats de la costa nord, amb un predomini de la demanda nacional de proximitat, gairebé no s'han vist afectats, afavorits per les preferències d'habitatges més amplis i amb espais a l'aire lliure; i la costa mediterrània i Canàries sostenen una activitat protagonitzada pel comprador nacional a l'espera de la tornada de l'estranger.
Tot i la pandèmia, el 2020 les compres realitzades per estrangers es van situar en els 46.303 habitatges, una reducció del 26,3 % en relació a 2019. Aquesta xifra és similar als nivells de 2014, encara que es troba molt per sobre de la dels anys anteriors, segons dades del Col·legi de Registradors de la Propietat i Mercantils d'Espanya analitzats recentment per API i FIABCI-ESPANYA. En termes relatius, les compres d'habitatge formalitzades per estrangers van representar l'11,32 % del total de les operacions l'any passat.
L'interès de l'inversor internacional es manté amb el focus posat en l'arc mediterrani i les illes, afirma De la Hoz. «Es partia d'un escenari en què havien guanyat quota les procedències del centre i el nord d'Europa davant d'un retrocés de la britànica. Les agències centrades en aquests nínxols constaten un interès per part dels compradors estrangers, que es manté des dels països d'origen, però la reactivació està supeditada a la reversió de les restriccions de mobilitat i les quarantenes».
Segueix havent-hi molt interès per part dels compradors internacionals que tradicionalment han invertit a Espanya, segons Rodríguez, de Savills Aguirre Newman: «No només ens referim a compradors d'habitatges de vacances, també a compradors-inversors interessats en grans ciutats com ara Madrid i Barcelona. El comprador llatinoamericà està molt actiu a Madrid, especialment els procedents de Mèxic, Colòmbia, Perú i Veneçuela, que troben a la capital una base permanent a Europa. Comparteixen idioma, hi ha bones connexions amb els seus països d'origen i amb qualsevol punt del món, i gaudeixen de la cultura, l'oci i la gastronomia en un entorn segur. En el cas de Barcelona, la demanda tradicional ha estat europea. S'ha ressentit més que a Madrid per l'aturada de l'activitat, però tan bon punt retornem a la normalitat les expectatives són molt positives; Barcelona segueix sent una de les ciutats favorites per als compradors-inversors europeus».
No obstant això, continua havent-hi restriccions que limiten les decisions de viatjar durant l'estiu en un moment clau per a la comercialització d'immobles a estrangers o, almenys, perquè tinguin un primer contacte amb els projectes. «Esperem certa reactivació i la cerca d'oportunitats en un context de mercat amb menor demanda, però encara no una recuperació a nivells d'anys anteriors», sentencia Rodríguez, de Savills Aguirre Newman.
PENDENTS DE LA MOBILITAT
Amb l'arribada de l'estiu molts ciutadans ja tenen planejades les vacances i les reserves d'allotjament. No obstant això, les expectatives del lloguer de vacances estan molt condicionades per l'evolució de la pandèmia i, per tant, per la mobilitat dels turistes, tant nacionals com estrangers. De moment, en l'acumulat dels quatre primers mesos de 2021, el nombre de turistes d'altres països que van visitar Espanya es va situar en una mica més d’1,8 milions, un 82,6 % menys que en el mateix període de 2020, segons l'Institut Nacional d'Estadística (INE).
«Haurem d'esperar fins a la temporada vinent per veure la recuperació dels lloguers de vacances, quan torni amb força la demanda nacional i internacional, cosa que no esperem aquest any», adverteixen des de Savills Aguirre Newman. «Serà, evidentment, molt millor que l'estiu passat, però encara lluny dels nivells pre-Covid-19».
Els lloguers de vacances han tingut una evolució molt homogènia segons les característiques dels mercats locals, opina Andrea de la Hoz, analista de Tinsa: «S'han donat transvasaments al lloguer tradicional, baixades de preus, que en certes ubicacions s'han mantingut, i amb el retorn d'una demanda embassada, també s'han elevat els preus», afirma. Addicionalment, hi ha potencials compradors que davant les dificultats operatives per realitzar els tràmits d'una compravenda han optat per la modalitat del lloguer. «Donada la flexibilitat dels lloguers, la previsió és d'una recuperació supeditada a la tornada de la mobilitat», conclou De la Hoz.
