El preu del lloguer a les principals ciutats ha caigut, però l'immobiliari pot ser un actiu segur per obtenir rendibilitat. La contractació d'assegurances per impagaments i l'atenció a les noves necessitats dels llogaters poden ser clau per mantenir els ingressos.
En els últims anys, adquirir un habitatge per destinar-lo al lloguer amb l'objectiu de guanyar-hi diners s'havia convertit en un dels actius més rendibles. No obstant això, el 2020 començava amb un refredament del mercat de lloguer d'habitatges. El primer trimestre de l'any, la rendibilitat bruta del lloguer es va situar en un 3,8 % i, durant el segon trimestre, va baixar a un 3,7 %, segons les dades publicades pel Banc d'Espanya. Ara, davant els temors d'una crisi econòmica derivada de la pandèmia de la COVID-19, que amenaça el mercat immobiliari, molts es pregunten si invertir en habitatges amb l'objectiu d'obtenir-ne beneficis continua sent rendible.
Tot i que sembla que l'interès inversor pel mercat residencial ha baixat durant la primera meitat de l'any, l'excés de liquiditat i l’elevada volatilitat dels mercats, juntament amb uns tipus baixos que podrien allargar-se en el temps, fan que el sector immobiliari es mantingui com un dels pocs actius rendibles, segons l'informe de KPMG “Real Estate post-COVID: un futur heterogeni”. Els inversors continuaran recorrent a aquest mercat cercant seguretat i retorns més alts, segons el document esmentat. Amb tot, la situació d'incertesa i els canvis en els hàbits i estils de vida que ha portat la pandèmia fan necessari atendre nous requisits abans de posar un immoble a lloguer.
Pot interessar-te: L'inversor financer i el mercat residencial durant la COVID-19
Aposta per la seguretat
A l'hora de llogar un habitatge, l'estabilitat i la protecció són les dues qüestions clau, tant per als propietaris com per als llogaters. La forma més sòlida perquè el contracte de lloguer i el gaudi de l'habitatge es desenvolupin d'una manera estable i segura és la concordança entre l’arrendador i l’arrendatari. Com poden les dues parts aconseguir aquests dos objectius? Un factor crucial és comptar amb una cobertura de responsabilitat civil adequada, amb danys a tercers ocasionats per l'immoble i protecció jurídica, explica José Manuel Veiga, director d'Assegurances de Protecció de BanSabadell Assegurances.
Disposar d'aquesta cobertura evitarà futurs problemes relacionats amb tots els danys que estiguin vinculats amb el continent de l'immoble; és a dir, el conjunt d'elements que formen part de la construcció de l'habitatge (com parets, teulades o terres), així com amb les instal·lacions fixes (com canonades, cablejat, calefacció o sanitaris). Però també relacionats amb el contingut, que poden pertànyer al propietari de l'habitatge (com mobles o electrodomèstics) o al llogater (com objectes personals, ordinadors o televisor). Cadascuna de les parts ha de contractar aquesta cobertura de responsabilitat civil, ja que disposar d’aquesta mateixa cobertura cobrirà els danys ocasionats als béns que siguin propietat de cadascú. "En el cas de no disposar d'una assegurança, comptar amb una cobertura de responsabilitat civil i jurídica adequada serà vital per a la nostra tranquil·litat i seguretat, tant econòmica com penal", afegeix José Manuel Veiga.
Així mateix, per a la tranquil·litat econòmica de les dues parts, en cas que es disposi d’una assegurança de la llar, Veiga recomana "revisar que les seves cobertures s'adeqüin a les nostres necessitats. No té sentit tenir capitals elevats de contingut o objectes de valor si la casa la lloguem buida o amb un mobiliari mínim".
Queda clar que per evitar futurs problemes és fonamental la prevenció. I la prevenció en el lloguer és especialment important a l'hora d'escollir els llogaters. El propietari d'un habitatge que es lloga ho vol fer a persones que puguin complir amb els pagaments de la renda que es pactin i que tinguin cura de l'actiu com si fos seu. El punt principal que cal tenir en compte és la solvència econòmica de l'arrendatari per cobrir, dins dels terminis, tant el pagament de fiances com les quotes mensuals que s'estipulin. En aquest sentit, és habitual demanar als possibles llogaters les tres últimes nòmines i el contracte de treball. A Espanya, els arrendataris han de fer front al pagament d'un o dos mesos de fiança, del mes en curs, més un mes d'agència immobiliària (en el cas que n’hi hagi), en el moment de la formalització del contracte. No és tan habitual demanar un aval bancari en el cas del lloguer; una mica més oportú quan es tracta d'una compra.
Pot interessar-te: Els impagaments del lloguer continuen creixent. Com ens podem protegir com a propietaris?
També cal tenir en compte que, fins que arribi el moment en què es trobin els llogaters idonis, l'habitatge estarà buit. Durant aquest període, que pot ser més o menys llarg depenent de les condicions, la ubicació i el preu de l'immoble, José Manuel Veiga aconsella "no posar-hi grans cartells, ni identificar-lo amb l'adreça exacta en webs, per evitar que l'immoble sigui ocupat il·legalment". Si l'habitatge està buit i no habitat (encara que sigui temporalment), una ocupació no suposaria un delicte de violació de domicili sinó d'usurpació, i és en aquests casos que el procés judicial es pot estendre en el temps i ser realment tediós.
Addicionalment, han sorgit noves fórmules per protegir els propietaris (i els llogaters). Es tracta, per exemple, de l'anomenada clàusula COVID-19, prevista per al cas de possibles futurs confinaments. Amb aquesta clàusula, els arrendadors poden incloure determinats annexos en els contractes de lloguer que inclouen, entre altres, que el llogater pugui donar per finalitzat el contracte en qualsevol moment, mentre que, en contrapartida, el propietari pugui exigir-ne el desallotjament. En qualsevol cas, l'opció de contractar un administrador professional que gestioni tot el que està relacionat amb el lloguer és l'opció escollida per molts propietaris per assegurar-se que el procés inclou totes les garanties necessàries.
Quina és la millor aposta per a la 'nova normalitat'?
El moviment migratori que s'havia produït en els darrers anys cap a grans ciutats com Madrid i Barcelona havia convertit aquestes dues localitats en un dels principals focus de l'inversor immobiliari. Els preus de compra dels immobles situats a la zona central de cadascuna d'aquestes urbs han pujat en els últims anys, amb el consegüent repunt en els preus del lloguer. No obstant això, la COVID-19 hi ha irromput com en altres mercats, i ha provocat un gir de les tendències anteriors. El preu del lloguer ha caigut a Madrid i Barcelona al mes de juliol, amb descensos interanuals molt acusats a districtes de la Ciutat Comtal com Horta-Guinardó (-9,2 %), les Corts (-8,9 %) o l’Eixample i Ciutat Vella (-8,8 %); o als districtes madrilenys d'Usera (-7,8 %), Puente de Vallecas (-6,7 %) o Latina (-5,8 %), segons les dades de Fotocasa.
Així, cal plantejar-se si el centre de les ciutats deixarà de concentrar tota la demanda de lloguer i passaran a guanyar protagonisme altres àrees més residencials. En aquesta línia es pronuncia PwC al seu informe “Emerging Trends in Real Estate”, que fa referència a la creixent popularitat de les zones que ofereixen serveis bàsics (accés a botigues, supermercats i entreteniment, zones de vianants, etc.) i que, alhora, conserven els beneficis tradicionals de l'estil de vida dels barris perifèrics. A més, segons l’anàlisi esmentada, el context actual podria portar els millennials en procés de formar una família a aquestes zones perifèriques o àrees metropolitanes més petites, que tendeixen a ser menys dependents del transport públic massiu. Aquests dos fets podrien impulsar el sector del lloguer d'habitatges unifamiliars, ja que són més assequibles per a un ampli nombre de llars. Així mateix, el document elaborat per PwC destaca que les urbanitzacions de les ciutats de mida mitjana i els seus voltants podrien ser una tendència a l'alça.
Pot interessar-te: Ciutats emergents: on viurem després de la COVID-19?
La 'nova normalitat' porta nous conceptes pel que fa a la forma en què els ciutadans es relacionen, i aquest canvi comporta també una nova forma d'entendre l'habitabilitat. En aquest context, per ara, sembla probable que tant les persones com les empreses busquin flexibilitat abans de prendre una decisió a llarg termini, la qual cosa aporta avantatges per al lloguer enfront de la inversió que suposa comprar un habitatge.
En un mercat complex com el del lloguer, la diferenciació també és important i influeix en la fixació del preu. Així doncs, hi ha aspectes determinats que poden impulsar la revaloració de l'habitatge. A més de les característiques intrínseques de l'immoble, com ho són la ubicació, les dimensions, si és un primer, un tercer o un cinquè sense ascensor, o si té terrassa o piscina, la presentació de l'habitatge també hi juga un paper clau. Abans d'incorporar l'actiu al mercat, és recomanable posar-lo a punt, reparar tot allò que estigui deteriorat (manetes, endolls, parets...) i fins i tot millorar-lo per tal d'oferir més comoditat als futurs inquilins (comptar amb unes bones finestres que ajudin a controlar la temperatura, per exemple).
Per emprendre aquestes millores i condicionar l'habitatge, cal valorar primer el context en què es lloga i a quin públic està dirigit l'immoble. Per al primer punt, cal tenir en compte que les necessitats i els interessos actuals han variat respecte dels que existien abans de l'arribada del coronavirus. Després de mesos de confinament i davant de possibles noves limitacions al moviment, els espanyols busquen cases amb espais més amplis i oberts. Així ho reflecteix l'estudi sobre el mercat immobiliari en el primer semestre de l'any realitzat per Tecnocasa i la Universitat Pompeu Fabra (UPF) de Barcelona, que assenyala que el balcó ha estat un dels requisits principals a l'hora de buscar habitatge. Per altra banda, no és el mateix llogar una casa a la platja a una família que un pis al centre de la ciutat a una parella sense fills. L'impacte que ha tingut la COVID-19 en el turisme ha propiciat que molts inversors que destinaven els seus habitatges a l'ús turístic hagin canviat a altres modalitats, com el lloguer residencial, per compensar les pèrdues que ha suposat la pandèmia. En concret, des que va començar l'estat d'alarma i fins al mes de juliol, al voltant d'un 20 % de l'oferta d'habitatges de lloguer turístic ha passat a la modalitat de residencial, segons les dades de www.pisos.com.
I és que el lloguer temporal, que sol ser predominantment el destinat al turisme, pot oferir a la llarga més rendibilitat, però en contextos d'incertesa com l'actual per la crisi sanitària, el lloguer a llarg termini d'ús residencial pot suposar més estabilitat i una recurrència d'ingressos. En el primer cas és fonamental tenir en compte la ubicació, ja que en la situació actual un immoble ubicat en una gran ciutat pot ser menys rendible que un que estigui ubicat a les illes, on l'impacte del virus pel que fa a contagis ha estat més petit i on la concentració de persones és més baixa.
Amb tot, una anàlisi del mercat ajudarà a fixar millor el preu de l'habitatge, de manera que no sigui ni molt superior ni molt inferior al preu de mercat. Un preu per sobre de la realitat pot generar rendes més altes, però també pot suposar una demora en el temps que es triga a tancar un contracte, així com atraure possibles impagaments.
