El preu del lloguer està en màxims. 2018 va tancar l’any amb un increment d’aproximadament un 14% a Madrid. Malgrat que el creixement és desigual segons la regió en la qual ens trobem, els experts asseguren que són moltes les ciutats en les quals la pujada ha superat el 30%, especialment a les localitats costeres com València, Mallorca, Màlaga o Barcelona.
Com a conseqüència d’aquestes pujades, la nova Llei ha modificat alguns dels aspectes que existien fins ara, però tant l’arrendador com l’arrendatari tenen una sèrie de drets i obligacions que han de seguir. És important tenir clares algunes de les exigències que es recullen en la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) que es va aprovar el passat mes de març, i que inclou algunes diferències respecte a l’anterior. Si vius de lloguer hi ha una sèrie d’aspectes que has de saber i tenir en compte.
La primera novetat, i gairebé la més important, és que el contracte que firmes pot tenir una durada de cinc anys. Fins a aquest moment el màxim eren tres, però ara s’amplien en dos més, si l’arrendador és una persona física. Si l’arrendador és una empresa el contracte pot tenir una durada de fins a set anys. Això vol dir que el propietari no pot rescindir el contracte de manera unilateral fins a la seva finalització, llevat d’uns supòsits concrets com per exemple, la necessitat de l’immoble per a ús personal o d’un familiar directe, fills o cònjuge. En aquest cas, el propietari de l’immoble ha de reflectir la potestat de recuperar el pis en el contracte. No obstant això, si no està escrit en el contracte, i per tant no està firmat, no has d’abandonar el pis.
Si passats cinc anys cap de les parts es pronuncia es crearà automàticament un nou contracte de pròrroga tàcita d’un a tres anys. La pròrroga anirà en relació a allò establert en el contracte original, és a dir, si al contracte hi ha reflectida la renda anual, allò que l’arrendador ha de pagar en el còmput anual encara que en la pràctica ho faci mes a mes, la pròrroga anirà d’any en any. Però si al contracte s’estableix la quota mensual, la pròrroga es realitzarà mes a mes. Sembla un detall sense importància però en aquest supòsit pren especial rellevància.
L’eterna pregunta és: em pot pujar el meu llogater el preu? La resposta és sí, però amb matisos. Durant els cinc anys de contracte l’arrendador només pot pujar la renda lligada a l’IPC, que és un índex estatal que es calcula al tancament de l’any. Si l’IPC puja un 2% per exemple, els arrendadors podran pujar a cada mensualitat aquest percentatge, fruit del càlcul d’índex del preu de consum. És important saber que el propietari del pis no pot pujar el preu del lloguer mensual sota el seu criteri personal durant els cinc anys de la vigència del contracte.
Si arribat el moment l’arrendador vol rescindir el contracte de lloguer, està obligat a avisar quatre mesos abans de la seva finalització. Si és l’inquilí el qui vol rescindir el contracte, ha d’avisar almenys amb dos mesos d’antelació.
Pot el propietari posar a la venda un pis mentre l’està llogant?
Hi ha molts dubtes que se’ns plantegen com a inquilins, per exemple: pot el propietari del pis posar-lo a la venda durant el meu lloguer? I si és així, he de deixar el pis? El propietari té dret a posar el pis a la venda, però això sí, si el ven, el nou propietari està obligat a respectar el contracte vigent. No ens poden obligar a deixar el pis per un canvi de propietaris, estigui o no registrat el contracte al Registre de la Propietat.
Si finalment decideixes canviar de pis, també hi ha novetats respecte la fiança que has de dipositar. Abans cada arrendador imposava el seu criteri a l’hora d’exigir un dipòsit, que li servia com a garantia davant dels possibles desperfectes que pugui ocasionar l’inquilí, més enllà dels que es puguin produir pel desgast del dia a dia. Aquesta realitat va fer que les exigències per entrar en un pis s’endurissin molt, i arribar a demanar fins a quatre mesos de fiança, avals bancaris, i fins i tot una relació d’ingressos en ciutats com Madrid i Barcelona. Ara la llei regula la petició de dipòsits i imposa com a màxim dues mensualitats d’abonament de fiança.
La nova Llei no té caràcter retroactiu, és a dir, només tindrà validesa pels contractes que s’hagin firmat a partir de març de 2019. Això sí, hem de tenir en compte una cosa: un contracte firmat entre dues persones té validesa fins a la data en la qual conclou, siguin quines siguin les circumstàncies. Per tant, cal llegir bé la lletra petita i assegurar-nos que allò que firmem està d’acord amb les nostres necessitats.
