Si avui accedir a un habitatge en propietat no està a l'abast de totes les famílies, encara ho tenen més difícil els joves. Les últimes dades de l'Observatori de l'Emancipació, que es refereixen al 2019, quan tot just s'entreveia la pandèmia i les seves repercussions, no són gaire reconfortants. Des que el 2008 va esclatar la bombolla immobiliària, els espanyols menors de 30 anys han hagut d'anar endarrerint l'edat d'emancipació. A finals de l'any passat, només el 18,7 % residia fora de la llar familiar, la majoria en règim de lloguer (58,8 %). Únicament el 38,4 % disposava d'una casa en propietat o estava pagant una hipoteca. La resta (2,8 %) residia en un habitatge cedit.
Així ho plasma el Banc d'Espanya en un estudi recent sobre el mercat de l'habitatge a Espanya entre el 2014 i el 2019: "La proporció d'individus que posseeixen el seu habitatge als 30 anys ha anat disminuint per als nascuts a partir del 1980. També s'observa un retard en la formació de llars als 26 anys. Aquests resultats suggereixen problemes creixents d'accés a l'habitatge propi i de propietat".
Els principals obstacles amb què es troben els joves (i no tan joves) són les dificultats per estalviar els costos que suposa la inversió inicial i la manca de recursos per afrontar la mensualitat d'una hipoteca. El salari mitjà d'una persona menor de 30 anys a finals del 2019 era d’11.532,32 euros nets anuals; és a dir, menys de mil euros mensuals (961,03 euros). Entre els 30 i els 34 anys, la quantitat és de 15.669,87 euros anuals (1.305,82 euros al mes). D'acord amb aquestes xifres, l'estudi de l'Observatori d'Emancipació, que depèn del Consell de la Joventut d'Espanya (CJE), estima que un jove espanyol hauria de cobrar el doble del que percep actualment per poder comprar-se un habitatge, de manera que el cost hipotecari no arribi a superar el 30 % dels seus ingressos, que és la proporció aconsellable.
Estalvi previ imprescindible
El primer que es necessita per demanar una hipoteca és comptar amb "uns ingressos recurrents procedents de la feina (nòmina o autònom) o de rendes (lloguers, entre d'altres). També un mínim d'estalvi", detalla Jordi Domínguez, director general de Finteca, empresa especialitzada en gestió hipotecària. En general, s'ha de disposar del 30 % del preu de compra per accedir al préstec, ja que un 10 % es destina a impostos i el 20 % restant a l'entrada de la hipoteca, ja que habitualment les entitats financeres presten fins al 80 % del valor de taxació (el preu que el banc posa a l'immoble).
Calcula les despeses associades a la compra d'un habitatge
Segons l'opinió de Domínguez, una de les grans barreres per accedir al finançament continua sent el pagament de l'impost sobre transmissions patrimonials (ITP) que, tot i que en algunes comunitats autònomes està bonificat, en altres pot suposar el 10 % del valor de l’habitatge; és a dir, 15.000 euros per a un habitatge que costi 150.000 euros. En aquest exemple, el comprador hauria de comptar amb 45.000 euros. Un import, sosté Domínguez, "difícilment assumible per a moltes persones".
L'Observatori del CJE calcula que l'entrada necessària per comprar un habitatge de 100 metres quadrats seria de 47.104,80 euros (uns 1.500 euros menys que el 2018) o, cosa que és el mateix, 4,1 vegades el salari anual que percep una persona menor de 34, o fins i tot més.
I el pagament de la hipoteca? Es recomana destinar entre el 30 % i el 35 % de l'ingrés mensual net al pagament de l'habitatge, sigui al lloguer o al préstec hipotecari. De fet, a Espanya s’hi destina, de mitjana, un 30 %, amb extrems més elevats a les Balears (41 %) o a la Comunitat de Madrid (34,51 %), i més baixos a Extremadura (22 %) o a la Regió de Múrcia (23,05 %), on els preus són més baixos i requereixen menys esforç mensual.
Bones oportunitats
Els experts creuen que ara és un bon moment per comprar i que ho continuarà sent, almenys, fins a finals del primer trimestre del 2021. A causa de la pandèmia, "els preus estan caient, hi ha pocs moviments i es troben bones oportunitats", observa Iñaki Unsain, president de l'Associació Espanyola de Personal Shopper Immobiliari (AEPSI).
Per intentar esquivar els obstacles i aconseguir adquirir una propietat a bon preu, Unsain recomana el següent:
- En comptes de comprar una casa per emancipar-se, s’aconsella començar llogant un pis modest que permeti anar fent guardiola per poder afrontar l’entrada i les despeses inicials.
- No comprar des d’un bon principi la casa amb la qual sempre s'ha somiat; és més fàcil que aquesta inversió inicial es faci per a un habitatge de transició. En uns anys, es pot revendre i utilitzar la plusvàlua per millorar d'habitatge.
- Si en demanar la hipoteca no es disposa dels estalvis necessaris, es pot demanar un préstec pont (té caràcter temporal) que permeti assumir aquestes despeses. Per concedir aquest tipus de crèdits, se sol requerir l'aval d'algun familiar.
- S'ha de tenir en compte la ubicació de la propietat. Els preus baixen a mesura que un s'allunya dels centres urbans: si és una condició irrenunciable que estigui situat al centre, s'ha de buscar un habitatge amb una mida inferior o centrar-se a adquirir-ne un de segona mà. Si no és ineludible, es recomana buscar-lo a una distància que no excedeixi els 30 o 40 minuts en cotxe o en transport públic. Per exemple, un pis al centre de Barcelona de 50 o 60 metres quadrats i amb una o dues habitacions pot rondar els 250.000 euros. Si se’n busca un que estigui allunyat de l'urbs, a uns 30 quilòmetres (a Mataró, Granollers o Sabadell, per exemple), se’n pot aconseguir un amb tres dormitoris per 180.000 euros.
- Compra una casa per reformar i transforma-la amb ajuda de gent de confiança.
- No s’ha de comprar mai un pis amb defectes que els diners no puguin resoldre: un soterrani mai serà lluminós i un pis de 30 metres quadrats mai no podrà tenir quatre habitacions. Que sigui molt barat, no vol dir necessàriament que sigui una bona compra.
Calcula: hipoteca a tipus fix o a tipus variable?
A quines comunitats és més car comprar? A quines és més barat?
La compravenda d'habitatges s'ha reduït prop d'un 26 % des de principis d’any, tot i que els preus encara no mostren baixades generalitzades. De moment, l'Institut Nacional d'Estadística (INE) registra que s'estan moderant les pujades (fa 25 trimestres seguits que tenim baixades interanuals). Així, el preu mitjà de l'habitatge va repuntar un 0,1 % entre l’abril i el juny, enfront de l'avanç de l'1,1 % que es va registrar al trimestre anterior i l'alça de l'1,2 % del segon trimestre del 2019.
Si es parla de preus concrets, Idealista calcula que a l'agost el metre quadrat a Espanya costava, de mitjana, 1.735 euros, un 0,8 % menys que l’any anterior, i les comunitats autònomes més cares eren les Balears (3.060 euros per metre quadrat), la Comunitat de Madrid (2.782 euros) i el País Basc (2.645 euros); i Castella-la Manxa (848 euros per metre quadrat), Extremadura (889 euros) i la Regió de Múrcia (1.044 euros), les més barates.
Quins ajuts hi ha per a la compra d’un habitatge?
El Govern central i les comunitats autònomes ofereixen ajudes als joves per adquirir habitatges. El Govern ha posat en marxa el Pla Estatal de l’Habitatge 2018-2021, un paquet de mesures relatives a la compra, el lloguer, la rehabilitació i la promoció d'immobles que cada comunitat autònoma adapta a les seves necessitats i recursos. Per sol·licitar-les, cal adreçar-se a les conselleries o als departaments d'habitatge de la comunitat autònoma del lloc on es resideix.
Aquest programa fixa subvencions a fons perdut de fins a 10.800 euros per la compra d'un habitatge a més joves de 35 anys, sempre que els ingressos de la unitat familiar no superin els 22.550,77 euros a l'any, que equivalen a tres vegades l’Indicador públic de renda d'efectes múltiples (IPREM). Aquesta ajuda no pot suposar més del 20 % del preu d'adquisició, que no ha de ser superior a 100.000 euros.
Aquest ajut es limita a immobles situats en poblacions de menys de 5.000 habitants, cosa que beneficia els que busquen viure en alguna de les 6.827 poblacions espanyoles que no superen aquest cens, d'acord amb les dades provisionals de l'estadística del Padró continu de l’1 de gener del 2020. Les comunitats compten amb ajudes específiques per a joves. Tota la informació està disponible a les pàgines web de les institucions autonòmiques.
Calcula què és millor: comprar o llogar?
OPTAR PEL LLOGUER
L'alt atur juvenil a Espanya i els salaris baixos converteixen el lloguer "en una alternativa que s'està imposant entre els més joves", afirma Miguel Ángel Peña, director general de l'empresa de gestió i promoció immobiliària Residencial España del Grupo Lar.
El coliving, una manera sofisticada de referir-se al fet de compartir pis, continua creixent, d'acord amb Penya. En la seva opinió, el lloguer s'adapta més als costums actuals dels joves, vinculats a l'economia col·laborativa o a la mobilitat, entre d'altres. "Amb el mercat laboral actual, no saben si finalment serà en aquesta o aquella ciutat on acabaran desenvolupant la seva professió o, fins i tot, si serà fora d'Espanya. Així que, lògicament, el lloguer és una opció clara per a ells", explica. Tot i que, "s'ha de regular adequadament, avui no ho està", afegeix el director general de Residencial España.
Entre el 2011 i el 2017, la proporció de llars compostes per menors de 35 anys que destinava més del 30 % de la seva renda al lloguer es va elevar 8 punts fins a situar-se al 14 %, assenyala el Banc d'Espanya. Aquest organisme assegura que els menors de 40 anys lloguen el seu habitatge de residència durant un període de temps més prolongat que els seus pares, "de manera que la seva capacitat d'estalviar per a la compra dependrà, en bona part, de la part de la seva renda que suposi el pagament del lloguer". Per tant, és preocupant que el seu esforç mensual superi aquest 30 %. Tal com estan les coses, l'opció menys costosa per als que volen independitzar-se és la de compartir el lloguer de l'habitatge amb altres persones.
Pel que fa a l'edat en què s'emancipen per llogar, "circumstancialment i pel tema dels estudis, si estan en una ciutat diferent de la del domicili patern, entre els 18 i els 20 anys, i normalment amb lloguer compartit. Si parlem d'un lloguer més estable, no associat als estudis, entre els 25 i 30 anys", considera Emiliano Bermúdez, subdirector de Donpiso.
Moltes comunitats autònomes han posat en marxa programes d'ajuda al lloguer per als col·lectius més desfavorits amb motiu de la crisi provocada per la COVID-19, les condicions de les quals es recullen a les seves pàgines web.
