Abans de comprar un habitatge per posar-lo al mercat de lloguer, els inversors han de tenir en compte molts aspectes. El principal factor a valorar és si aquesta operació resultarà prou rendible per embarcar-s’hi.
Per calcular la rendibilitat s'ha de considerar l'import de l'habitatge, les despeses i els impostos de l'operació, quin serà el cost del manteniment (impostos com ara l'impost sobre béns immobles IBI, l'assegurança de llar i la quota de comunitat), si s'han de fer reformes per millorar la seva habitabilitat, així com un càlcul aproximat per determinar el preu pel qual es podria llogar. Amb totes aquestes xifres es pot calcular el benefici mensual i la rendibilitat anual.
Segons un estudi del portal Idealista, la rendibilitat bruta de la compra d'un habitatge per a posar-lo al mercat de lloguer ha disminuït durant l'últim any fins a situar-se al 7,1 % en el segon trimestre d'aquest any. En el mateix període de 2020, el retorn que oferia llogar un habitatge se situava en el 8,2 %. Les oficines de lloguer es mantenen com la inversió immobiliària més rendible amb un 11 %, seguida dels locals amb un 9,4 %. Segons explica Carles Vergara, professor i director del departament de Direcció Financera de l'IESE Business School, "la rendibilitat del lloguer sol ser baixa. Encara que també s'ha de pensar en la possibilitat que pugi de preu l'habitatge en el futur".
Pot interessar-te: La rendibilitat a la inversió immobiliària: què cal tenir en compte?
La incertesa també influeix en la decisió
Els inversors que volen comprar un habitatge per llogar-lo han de valorar molts condicionants que també poden influir en la rendibilitat final. "Un aspecte a tenir en compte és la regulació: ¿què passa si ocupen l'habitatge? Aquesta és una de les preocupacions que més incertesa genera en el propietari. Així mateix, la limitació del preu del lloguer també desincentiva aquest tipus d'inversió", comenta Vergara.
A més, hi ha altres aspectes relacionats amb el mercat, com no poder llogar l'immoble. "Això pot afectar per moments a algunes zones més residencials", destaca el professor de l'IESE Business School. "Actualment, pot ocórrer a conseqüència de la incertesa generada per la COVID-19, però també pot passar que l'habitatge no es llogui perquè hi hagi un excés d'oferta o perquè el preu del lloguer no compleixi amb el que busquen els futurs inquilins", destaca l'expert.
Pot interessar-te: Quines són, les despeses associades a la compra d'un habitatge?
A diferència d'altres països, comprar per llogar no és una cosa tan habitual a Espanya, destaca Vergara, sobretot en el cas dels petits inversors. "En general, les persones compren un habitatge per a protegir-se contra les pujades de preus. Si fos un mercat perfecte, la balança entre llogar i comprar estaria equilibrada. Els mercats anglosaxons, per exemple, com el dels Estats Units, són més dinàmics i flexibles", afegeix.
Les ciutats més i menys rendibles
Les últimes dades ofertes per Idealista apunten que, entre les ciutats espanyoles, Lleida és la que resulta més rendible (8,2 %). La segueixen Múrcia (8,1 %), Huelva (7,5 %), Almeria (6,9 %) i Santa Cruz de Tenerife (6,8 %). No obstant això, les rendibilitats més baixes d'Espanya són les que obtenen els propietaris d'habitatges de lloguer a Sant Sebastià (3,6 %), Palma (4,3 %), Barcelona (4,4 %), la Corunya (4,5 %) i Madrid (4,6 %).
"Als barris perifèrics, els preus de compra són més baixos, però els lloguers també ho són. Els fons d'inversió que busquen una major rendibilitat i menys riscos només es focalitzen en la zona prime –residencials i cèntriques– i a les ciutats de Barcelona i Madrid", Assegura Vergara.
"A les zones de segona residència la rendibilitat és molt baixa i hi ha un major risc. Si l'habitatge està ubicat a la costa, es lloga durant els dos o els tres mesos d'estiu, el que ha de donar resultats positius, ja que l'inversor es juga tot l'any en tan sols aquest període. I a la zona de muntanya passaria el mateix durant la temporada d'esquí", comenta el professor i director del departament de Direcció Financera de l'IESE Business School.
Lluny de la fórmula general, el mercat immobiliari compta amb zones concretes que poden oferir una gran rendibilitat. Això obliga els inversors a què coneguin molt bé com funciona el mercat i quins enclavaments desperten més interès. "Pot ser que hi hagi un edifici amb lloguers a una zona propera a una cala de la Costa Brava que pugui ser interessant per realitzar una inversió. Un altre exemple, a l'Eixample barceloní, el preu canvia bruscament depenent del carrer", adverteix Vergara.
Rendibilitzar el lloguer de forma segura resulta complicat, ja que sempre implica certs riscos. "Comparades amb altres inversions com ara les que es poden realitzar en start-ups, les immobiliàries són més segures. Un pis és un bé tangible, i si està en una bona zona, hi ha més possibilitats que es llogui", afirma. "Una inversió immobiliària té riscos, com ara la desocupació, que baixin els preus o que s'aprovi una nova regulació i que, per exemple, no es pugui llogar l'habitatge", remarca Vergara.
Pot interessar-te: El mercat del lloguer: com ha canviat amb la pandèmia?
Els requisits per a una hipoteca de segona residència
A l'hora de calcular la rendibilitat, també cal tenir en compte el cost mensual de finançar la compra d'un habitatge. "Es recomana no destinar més d'una tercera part dels ingressos mensuals al pagament de la hipoteca. Si ja es disposa d'un primer habitatge i se signa una hipoteca sobre la segona, una persona que tingui certs ingressos pagarà relativament poc, de manera que, en principi, no tindrà problemes per fer front a aquesta inversió. No obstant això, sempre dependrà de la situació personal", destaca.
Pot interessar-te: És un bon moment per comprar un segon habitatge?
Mentre que a les hipoteques per primers habitatges dels bancs presten habitualment el 80 % del valor de taxació, en les segones ofereixen entre el 60 % i el 75 %. A més, els terminis d'amortització són més reduïts. A aquells que demanen la seva primera hipoteca solen atorgar-los terminis de fins a 30 anys (a vegades, fins i tot de 40 anys), però quan es tracta de la segona residència s'aconsegueixen amb prou feines els 20 o els 25 anys. Això implica que es pagaran interessos durant menys temps, el que deriva en un augment de les quotes.
El futur inversor ha de tenir un volum d'estalvis més gran per poder dur a terme la compra de l'immoble, ja que el percentatge de finançament és menor. A més, i encara que es paguin interessos durant menys temps, les quotes mensuals són més elevades, per la qual cosa resulta de gran utilitat fer una simulació per conèixer en detall si es podrà afrontar el repte amb solvència en el futur. En qualsevol cas, comprar per llogar implica múltiples condicionants per prendre una decisió final que marcarà el futur de les finances personals.
Pot interessar-te: Hipoteca a tipus fix o a tipus variable?
