Els preus de l'habitatge han resistit l'impacte de la crisi derivada de la pandèmia de la COVID-19. Encara que el preu del lloguer ha caigut, el de compravenda s'ha mantingut estable i, tot i que l'euríbor —l’índex de referència hipotecària per calcular els tipus d'interès— acumula ja quatre mesos a l'alça, després del sòl històric del -0,505 % que va marcar al gener, segueix per sota de les xifres de l'any passat.
Davant d'aquesta situació, marcada per la incertesa i per una taxa d'estalvi que el 2020 es va elevar fins al 14,8 % de la renda disponible, una taxa 8,5 punts superior a la de 2019 i la més alta des de l'inici de la sèrie l'any 1999, segons les dades de l'Institut Nacional d'Estadística (INE), són molts els espanyols que reflexionen sobre llogar o comprar.
Les dues opcions tenen els seus pros i contres. Adquirir un habitatge requereix tenir estalviat, almenys, el 30 % del seu valor per tenir la possibilitat d'accedir a una hipoteca; mentre que el lloguer, encara que no té aquesta barrera d'entrada, sol necessitar més ingressos mensuals sense l'additiu de ser patrimoni propi.
Les dades demostren que la compra és l'opció més triada a Espanya, un país tradicionalment de propietaris. L'Enquesta contínua de llars (ECH), publicada per l'INE, assenyala que el 2020 hi havia 14,5 milions de persones amb un habitatge en propietat, davant dels 3,2 milions en règim de lloguer. El nombre d'arrendaments, a més, va caure l'any passat a 157.000, mentre que el d'habitatges hipotecats va créixer en 170.000, segons l'INE. «És lògic que un aspiri a tenir aquest àmbit de control [en la seva vida quotidiana] i comptar amb 'quatre parets' pròpies, és una cosa que es diu seguretat ontològica», assegura Sergio Nasarre, director de la Càtedra Unesco d'Habitatge de la Universitat Rovira i Virgili (URV).
La inclinació a la Unió Europea (EU) és similar. Segons dades de 2019 de l'Organització per a la Cooperació i el Desenvolupament Econòmic (OCDE), la mitjana de llars amb habitatge en propietat era del 69,8 %, sis punts per sota de l'espanyola, situada en el 76,2 %. El lloguer a Espanya, assegura Nasarre, és majoritàriament el refugi dels que no tenen capacitat econòmica per adquirir un immoble. «La immensa majoria dels inquilins ho és forçosament i preferiria comprar», postil·la.
La situació dels lloguers a l'any de la pandèmia
El preu del lloguer ha caigut a causa de la crisi sanitària, que va trencar amb la tendència a l'alça que va experimentar durant la dècada passada. Segons l'Índex Immobiliari de Fotocasa, l'abril de 2020 va arribar al punt més alt, amb 11,02 euros mensuals per metre quadrat, mentre que a l'abril de 2021 el preu era de 10,40 euros per metre quadrat. Segons l'informe Evolució recent del mercat de lloguer d'habitatge a Espanya publicat pel Banc d'Espanya, amb dades des de 2013 fins al 2019, el preu del lloguer es va encarir el 50 % mentre que el de venda va augmentar un 6,8 %.
«Ara veiem precisament que a les ciutats més tensionades com ara Madrid i Barcelona ha baixat gairebé el 13 % i el 16 % [anual], respectivament. Per la qual cosa estem en un moment en què els preus, després d'assolir màxims, s'estan corregint i tendeixen a la baixa», explica Maria Matos, directora d'Estudis i portaveu del portal immobiliari Fotocasa, encara que, afegeix, encara són alts en els nuclis urbans.
Aquesta situació, però, pot revertir-se i Matos assegura que l'augment dels preus o la seva estabilització dependrà del temps que es triga a tornar a la normalitat, especialment el retorn dels estudiants als nuclis universitaris de les ciutats, quan reprenguin les classes presencials; i dels visitants, i amb ells, els lloguers turístics. Tots dos han elevat l'oferta durant l'últim any i mig a causa de les restriccions de mobilitat i la crisi, empenyent els preus a la baixa. «El 2020, més de 40.000 persones van marxar de la ciutat de Barcelona a viure a poblacions de menys de 20.000 habitants, sobretot de la província de Barcelona i de Girona», assegura Albert Bosch, un dels fundadors de la plataforma digital de compravenda i lloguer d'immobles entre particulars Housfy, al Podcast de Banc Sabadell.
La compravenda manté el seu impuls tot i la crisi
Amb l’estalvi dels espanyols en màxims històrics i l’euríbor encara en mínims, la situació es torna favorable per als que busquen adquirir un habitatge. Durant els primers mesos després de l'esclat de la pandèmia, els experts auguraven una forta caiguda, però, 2020 va tancar amb un repunt mitjà del 2,1 %, la menor pujada des de 2014, però un increment al cap i a la fi, en un any en el qual molts sectors han experimentat un fort impacte per la crisi. La demanda de la compravenda d'habitatges augmenta, segons Fotocasa. Es troba en el 43 % de les cerques davant del 39 % registrat el febrer de 2020, per la qual cosa els propietaris no se senten obligats a abaixar els preus per vendre, llevat que es trobin en dificultats econòmiques.
És a dir, els imports s'estan moderant, però no s'esperen grans caigudes en el mercat d’habitatges de segona de mà, i en el de nova construcció els ajustos seran encara menors per un excés de demanda. Segons l'Institut de Valoracions, s'ha notat un major interès per l'obra nova i els habitatges unifamiliars en els extraradis de les grans ciutats.
«En aquest moment, encara que el mercat pugui estar agitat i estigui presentant lleugeres pujades, podem trobar molt bones oportunitats de compra. A més, les condicions de finançament són beneficioses», defensa Matos.
L’estalvi previ per a la compra d'un habitatge
Les hipoteques proporcionen, en condicions normals, al voltant del 80 % del valor de taxació de l'habitatge. Qui es plantegi la compra ha de disposar d'aquest 20 % restant estalviat, a què cal afegir les despeses de compravenda —notaria, taxació i impostos— que eleven la necessitat d'estalvi entre un 10 % i un 15 % més. Pel que, per adquirir un immoble es requereix al voltant del 30 % del seu valor. Una cosa que, segons Eurostat i les dades de la Societat de Taxació (ST) a partir de xifres de l'INE, requeriria una mitjana de vuit anys d'estalvi, per exemple, a una persona que visqui a Madrid i tingui un salari mitjà de 1.641 euros mensuals, si reserva el 20 % dels seus ingressos cada mes.
El cost mensual és menor en la compra que en el lloguer. L'esforç que suposa un arrendament cada mes és més gran que el d'una hipoteca. Així ho demostra un estudi de la xarxa immobiliària Century 21 Espanya juntament amb urbanData Analytics (UdA), empresa digital especialitzada en analítica de dades del mercat immobiliari, segons el qual en cap capital espanyola la taxa d'esforç necessària per adquirir un habitatge de 90 metres quadrats supera el 33 % dels ingressos familiars, el límit aconsellat pel Banc d'Espanya, cosa que no succeeix amb el lloguer.
Aquest informe no té en compte l'estalvi previ que s'ha d'aportar en el cas de la compra, només compara la despesa mensual entre l'adquisició i l'arrendament. A l'hora de concedir una hipoteca, les entitats financeres contemplen aquest límit d'entre el 30 % i el 35 % d'ingressos destinats a cobrir la lletra, per la qual cosa és difícil que se superi.
Molts inquilins, en canvi, dediquen més d'aquests percentatges, en concret, segons un informe de la Confederació Sindical de Comissions Obreres (CC OO), a Espanya el 41 % de les persones que viuen en règim de lloguer destina més del 30 % del seu salari al lloguer.
Com es comporta el mercat de les hipoteques?
Una altra de les qüestions que inclinen la balança cap a la compra són els baixos tipus d’interès que han portat al fet que el març de 2021 sigui el quart millor mes en l'última dècada pel que fa a firmes d'hipoteques, un 19,3 % més que el mateix període de 2019.
No és d'estranyar ja que, segons dades del Banc d'Espanya de febrer de 2021, el tipus d’interès mitjà de les noves hipoteques estava al voltant de l'1,69 %, el mínim de la sèrie històrica, mentre l’euríbor a 12 mesos va tancar el 2020 en un valor negatiu de 0,5 %, sent també el nivell més baix fins al moment. Això ha fet que es dispari el nombre d’hipoteques a tipus fix (un 56,2 % de les signades el passat març) en què es paga sempre la mateixa quantitat durant tota la vida del préstec, independentment de com es comporti l'índex de referència hipotecària. Encara que l'interès pot ser una mica més alt que en les hipoteques a tipus variable, el tipus fix ofereix estabilitat i seguretat al propietari, que sabrà que la seva quota serà la mateixa cada mes, amb independència del que passi en el mercat.
