Comptar amb una radiografia completa de l'immoble és fonamental, però hi ha molts altres punts a considerar abans de fer la compra
Més enllà de tots els detalls visibles de l'habitatge que es vol comprar, cal posar el focus en demanar aquella informació que l'immoble porta adherida. Aquestes són les consideracions que cal tenir en compte abans de formalitzar la compra d'un habitatge de segona mà:
- Sol·licitar la nota simple al Registre de la Propietat
En primer lloc, realitzar un estudi de mercat i un informe de taxació ens donarà una perspectiva del preu real de l'habitatge. Però és la nota simple del Registre de la Propietat la que proporcionarà una fotografia detallada del seu estatus legal. Aquest document inclou:
- La descripció mil·limètrica de l’habitatge
- Les càrregues que porta en deutes, hipoteques o embargaments
- La titularitat del propietari o les referències cadastrals
Es tracta d'un tràmit molt senzill que té un cost de nou euros i que pot demanar qualsevol ciutadà de forma presencial o per internet.
- Consultar el cadastre
En paral·lel, és aconsellable sol·licitar les dades de superfície al cadastre –un tràmit que és gratuït– per fer una comparativa amb la nota simple del Registre de la Propietat i constatar que tota la informació coincideix i que, per exemple, no hi ha discordances que poden afectar la superfície de l'immoble o el seu ús. Un cas relativament freqüent seria el d'un propietari que pot haver-se apropiat d'espais comuns que inflen artificialment el preu i que no poden ser tinguts en compte per obtenir finançament.
Accedint a la seu electrònica del cadastre és possible obtenir un certificat descriptiu de l'habitatge. Per a això n’hi haurà prou amb la referència cadastral o l'adreça de l'habitatge.
- Anar a l'Ajuntament
També és recomanable consultar a l'ajuntament possibles expedients de disciplina urbanística. Un exemple és el tancament d’àtics que podrien ser demolits; o la inexistència de llicències de primera ocupació o cèdules d'habitabilitat, que poden perjudicar la contractació dels subministraments o l'existència d'ordres d'execució per evitar despreniments de la façana. Tot això pot encarir el preu de l'habitatge.
- Demanar una opinió experta
A més, és òptim comptar amb l'opinió d'un arquitecte o aparellador, sobretot, si l'immoble és antic o requereix reformes. Aquest professional pot proporcionar la informació relativa al certificat energètic i avaluar les obres de reforma.
- Investigar la situació del venedor i de la comunitat de propietaris
Abans de comprar un habitatge de segona mà també és recomanable investigar la situació personal del venedor i de la comunitat de propietaris. També seria interessant saber si el propietari destina l'habitatge a domicili familiar (seria necessari el consentiment del cònjuge) i l'estat del pagament de tributs, de les despeses comunes i dels acords adoptats per la Junta General de Veïns. El venedor ha d’informar que està al corrent dels pagaments i també ha de transmetre els acords importants de la Junta.
- Preacord: el contracte d'arres
El contracte d'arres no és obligatori, però sí que és recomanable des del punt de vista legal. Aquest document de caràcter privat posa les bases del primer compromís entre el comprador i el venedor. Funciona com una mena de 'reserva' i, en la majoria dels casos, el comprador avança com a senyal al voltant del 10 % del cost total de l'habitatge al propietari. No obstant això, aquesta és una quantitat orientativa, ja que la llei no estipula cap xifra concreta i correspon a les dues parts fixar-la. En tots els casos, els diners avançats es descomptaran del preu final.
És molt important que aquest precontracte de compra deixi constància dels detalls de l'immoble, dels pagaments i dels seus terminis i, sobretot, que estipuli els termes en què quedaria la suma avançada si una de les parts es retira de la compra.
- Aconseguir el finançament
Comprar una casa suposa un desemborsament que molt pocs tenen l'oportunitat d'afrontar amb els diners estalviats. L'opció més comuna per finançar aquesta compra és mitjançant una hipoteca. En aquest punt, cal tenir en compte que la majoria dels bancs concedeixen hipoteques, com a màxim, d'un 80 % el valor de l'immoble, i per tant caldrà comptar amb aquest 20 % extra. A més, comprar un habitatge comporta una altra sèrie de despeses (notaria, impostos, etc.) pels quals es recomana tenir entre un 10 % i un 15 % addicional.
A l'hora de demanar una hipoteca, també cal conèixer els diferents tipus de préstecs que existeixen -a tipus fix, a tipus variable o tipus mixt- i analitzar quin és el que millor s'adapta a la situació econòmica de cada persona.
Calculadora: descobreix què t'interessa més, si lahipoteca a tipus fix o a tipus variable
- La signatura: el contracte de compravenda
La signatura del contracte de compravenda és el moment de la ratificació oficial. A partir d'aquest instant, l'habitatge passa a ser propietat del nou inquilí, que es compromet a complir les obligacions monetàries i els terminis acordats. És primordial analitzar el contracte amb detall i constatar que recull de forma correcta tots els punts acordats entre les dues parts.
El procés burocràtic es porta a terme davant d'un notari, que exerceix de testimoni i d'altaveu de les clàusules estipulades en aquesta declaració. Confirmarà també la seva conformitat amb la legalitat vigent. El contracte de compravenda és la major carcassa jurídica per a ambdues parts i sobre la seva base es resoldrà qualsevol litigi que pugui sorgir en el futur.
La importància de comptar amb professionals
Un element fonamental durant tot el procés és comptar amb un bon assessorament legal. La compra d'un habitatge és una gran decisió per la qual cosa convé escoltar les opinions i els consells dels experts perquè el resultat sigui l’òptim en el present i per evitar imprevistos en el futur.
La terminologia i les condicions en aquests processos poden ser complexos i el fet d'incomplir els termes dels acords o de no preveure certes clàusules pot tenir conseqüències serioses. Per això, és crucial saber què estem signant i en quines condicions. Tot i que no és obligatori comptar amb un advocat, sí que és recomanable contractar-ne un que sigui especialista en dret immobiliari que ens guiï i defensi els nostres interessos al llarg del procés.