El contracte de reserva d'habitatge i el contracte d'arres tenen com a objectiu garantir l'operació de compravenda de l’immoble normalment durant el temps que necessita el comprador per vendre el seu habitatge actual o aconseguir una hipoteca.
Aquests documents solen incloure una sèrie de punts importants que s'han de complir. Aquesta és la informació bàsica present a la majoria de models d'aquests contractes:
- El termini màxim per signar les escriptures
- La quantia de la paga i senyal, que si bé l'han de acordar les parts, sol correspondre a una quantitat que va de l'1 % al 5 % del preu de l'habitatge
- Quin serà el procediment de pagament
- Els noms i les dades personals, tant del comprador com del venedor.
- La descripció de l'habitatge. També s'hauran d'assenyalar les seves propietats annexes, com ara trasters o places d'aparcament
- El número de registre de la propietat de l'immoble
- El certificat de càrregues
- Les clàusules de rescissió
Avantatges i desavantatges del contracte de reserva d'habitatge i contracte d'arres
Un dels avantatges més importants que tenen aquests acords és la seguretat que donen tant al comprador com a venedor que es formalitzarà la transacció. Per la seva banda, el comprador s'assegura que posseirà el seu habitatge en el temps establert i pel preu acordat en el contracte de servei. En el cas de venedor, suposa una garantia de quants diners rebrà i determina en quin moment ha de lliurar la casa.
Pel que fa als desavantatges, el principal és que cap de les dues parts pot fer-se enrere un cop s'hagi signat. Per això és fonamental que el comprador s'asseguri abans de signar-lo que li concediran el finançament que necessita. A més, el venedor perd l'oportunitat de trobar algú que pagui més o de quedar-se amb la casa si canvia d'idea.
Calculadora: Descobreix amb aquest simulador què t'interessa més, si la hipoteca a tipus fix o a tipus variable
Què és un contracte de reserva d'habitatge?
Un contracte de reserva d'habitatge és un document a través del qual el comprador reserva la casa a canvi del pagament d'una quantitat de diners, coneguda com «la paga i senyal», que posteriorment es resta del preu d'aquest. Una vegada finalitzat el termini fixat, el venedor es compromet a lliurar l'immoble.
Quants diners es donen per reservar un pis?
Els diners de reserva s'establiran en funció del preu de venda. Tot i que no és una quantitat fixa, se sol situar entre l'1 % i el 5 % de l'import total de l'immoble. Per exemple, si es vol reservar una casa valorada en 250.000 euros, caldrà pagar entre 2.500 i 12.500 euros de reserva al venedor. Aquest pagament no és un extra, sinó que es descompta del preu final de la casa. A més, si la casa és d’obra nova, també cal pagar el 10 % de l'impost sobre el valor afegit (IVA) de la paga i senyal.
Generalment el contracte de reserva d'habitatge és el que es signa amb les promotores quan es compren habitatges construïts o en fase de construcció i conté les condicions que el comprador i el venedor han pactat. Cal tenir en compte que les clàusules que s'inclouen en el contracte són d'obligat compliment per a ambdues parts, i són la base del posterior contracte de compravenda.
Què és un contracte d'arres?
El contracte d'arres es signa també amb l'objectiu de garantir la compra de l'habitatge i igualment es lliura una paga i senyal en funció del preu. Normalment es lliura el 10 % del valor de l'habitatge en concepte d’arres. Seguint amb l'exemple anterior per a un immoble de 250.000 euros, el comprador hauria de desemborsar 25.000 euros. No obstant això, cal recordar que el contracte d'arres és un pacte completament lliure, de manera que les quantitats poden variar segons acordin les parts implicades en la compravenda.
Hi ha tres modalitats diferents de contractes d'arres que comporten diferents obligacions i drets:
- Arres confirmatòries. Té unes conseqüències idèntiques al contracte de reserva d'habitatge. Si alguna de les parts no compleix, es podrà reclamar a nivell legal pels danys i els perjudicis ocasionats. Si el comprador es penedeix, perdrà les arres; si és el venedor, haurà de retornar el doble de quantitat.
- Arres penitencials. Suposa un compromís de compravenda, però sí que es pot trencar; si ho fa el comprador, perdrà els diners lliurats; si és el venedor, haurà de retornar el doble de les arres. Aquest model és el més utilitzat.
- Arres penals. Funciona igual que l'anterior contracte, però amb aquest, a més, es podria exigir el compliment del contracte, de manera que no permet deslligar-se de l'acord.
Contracte de reserva o d'arres: diferències
El contracte de reserva d'habitatge, a diferència del que passa amb el contracte d'arres, no es pot rescindir, llevat que a les clàusules del contracte s'hagin recollit unes causes de rescissió i aquestes es compleixin. En resum, ambdues parts acorden la compravenda de l'habitatge, sense possibilitat de fer-se enrere.
El contracte d'arres ofereix la possibilitat de reservar la casa i després rescindir el contracte si s'abona la indemnització. Pot resultar molt útil si hi ha dubtes respecte a la concessió d'una hipoteca. No obstant això, també hi ha el risc que el venedor pugui trobar un comprador millor o que, a la fi, se’n penedeixi.
El contracte d'arres està recollit al Codi Civil, però, el contracte de reserva d'habitatge no compta amb una regulació establerta. Per això, el contracte d'arres és més segur a nivell jurídic i si s'incompleix el dictamen dependrà del jutge corresponent.
En general, els contractes d'arres es signen quan es tracta d'una compravenda entre particulars, mentre que, si es tracta d'obra nova d'una promotora, el normal és formalitzar un contracte de reserva d'habitatge perquè sol incloure també un pla de pagaments segons avança l'obra.
Calculadora: Descobreix amb aquest simulador quant hauries de pagar pel teu habitatge
