Més econòmic (almenys a les grans ciutats), amb molta més oferta i amb un marge més ampli per negociar-ne les condicions. Així és l'estat actual del mercat del lloguer a Espanya per als llogaters i que, després de l'esclat de la pandèmia, ha canviat de pell. Per als arrendataris, però, la situació implica més competència i, en alguns casos, un augment de la morositat. En resum, llums i ombres per a un sector que des del primer moment de la crisi sanitària n’ha sentit els efectes.
La COVID-19 només ha estat el carburant que ha accelerat la transformació del mercat del lloguer. D'acord amb les dades de diverses firmes immobiliàries, la baixada dels preus al setembre a Madrid és d'entre l'1,1 % i el 9,43 % en termes anuals. Mentre que a Barcelona els descensos estan entre un 0,1 % i un 11 %. La diferència entre les xifres varia pel fet que les companyies al mercat utilitzen diferents metodologies per fer el càlcul.
És un fet, però, que els preus en aquestes dues ciutats s'estan reduint. El mateix passa a les illes Balears (amb una baixada del 2,4 %) i a les Canàries (amb un descens de l'1,4 %), d'acord amb les xifres d'Idealista. A partir del juny el preu dels lloguers va començar a baixar als grans mercats; però en aquells amb menys demanda, com a Castella-la Manxa o Extremadura, hi ha una tendència plana o fins i tot una mica alcista, com si no els hagués afectat la pandèmia, afirmen des del cercador immobiliari.
Tanmateix, els preus a tot Espanya en general pugen, però més lentament. Al setembre, el preu dels lloguers va pujar, però lleugerament: un 0,61 %, indica Ferran Font, director d'Estudis a Pisos.com. «Estem a prop d'aquesta primera caiguda [interanual] a escala nacional», afirma Font. El primer descans en molts anys. «La situació [abans de la pandèmia] ja era molt tensa», afirma Beatriz Toribio, directora de l'Associació de Propietaris d'Habitatges de Lloguer (ASVAL).
La raó? Uns preus que a escala nacional no han parat de créixer des del 2015, com a conseqüència d'una alta demanda (concentrada en determinats mercats, com Madrid i Barcelona) davant d'una oferta de lloguer residencial relativament rígida. En concret, entre el juny de 2015 i el juny de 2020, el cost per arrendar un habitatge es va disparar un 52 %, segons una anàlisi de Fotocasa. Així doncs, els espanyols pagaven a mitjans d'any una mitjana de 866 euros per un pis de 80 metres quadrats enfront dels 570 euros que desemborsaven cinc anys enrere, d'acord amb la firma.
Molts més habitatges
Una de les raons de l'alentiment de la pujada dels preus ha estat l'augment de l’oferta d'habitatges de lloguer. En l'àmbit nacional, l’oferta d'aquest tipus d'habitatges ha augmentat un 63 % en els últims sis mesos, segons Idealista. A Barcelona s'ha disparat un 92 % i a Madrid, un 115 %. Aquest increment ha estat provocat pel confinament, ja que durant mesos amb prou feines es van signar contractes de lloguer, i això va provocar que molts immobles normalment arrendats es quedessin lliures i que s’acumulessin habitatges que el mercat té dificultats per digerir, diu un portaveu de la companyia.
L'acumulació d'immobles de lloguer a tot el país també ha augmentat, segons coincideixen els experts, perquè no han parat d'entrar al mercat habitatges provinents de noves construccions, d'àrees universitàries que no han tingut tant moviment i d'un nombre creixent de lloguers turístics que es transformen en residencials.
Noves condicions
La pandèmia s'ha convertit en un factor que incideix en la relació llogater-propietari, explica Font. La inestabilitat laboral, amb la irrupció dels expedients de regulació temporal d'ocupació (ERTO) i l'augment en el nombre d'aturats ha obert la possibilitat de renegociar el preu amb el propietari per obtenir una rebaixa o un canvi de condicions, subratlla l'expert.
Una d'aquestes novetats és la inclusió de l'anomenada clàusula covid, un mecanisme jurídic que permet resoldre un contracte per motius de causa major, derivats de la crisi sanitària, sense que el llogater pateixi cap tipus de penalització. Actualment s'inclou com un annex al contracte de lloguer.
En aquest document, el llogater i el propietari estableixen les condicions que s'han de complir per renunciar al lloguer en cas d'emergència, expliquen els experts de Legálitas. Aquest tipus de mecanismes els utilitzen, majoritàriament, locals comercials, oficines, pisos dedicats a estudiants i habitatges turístics, detallen els experts de l'Agència Negociadora del Lloguer. Tot i que, «més del 90 % dels propietaris [de lloguers residencials] s'estan negant a incloure-la», afegeixen.
Un escenari complex
La morositat al mercat no para de créixer. «Aquesta és una de les conseqüències que ha deixat la crisi de la pandèmia», subratlla Toribio, d’ASVAL. Mentre que al març l'indicador arribava al 5 %, al tancament del tercer trimestre se situava en el 15 %. «El nostre temor és que aquests nivells podrien créixer més si la situació econòmica s'agreuja», ressalta la directora d’ASVAL, que a més ha indicat que els ajuts públics per pagar el lloguer no estan sent efectius.
En el cas específic dels crèdits ICO —posats en marxa per l'Institut de Crèdit Oficial a causa de la pandèmia i que consisteixen en un préstec de fins a 900 euros per llar per finançar un màxim de sis mensualitats de lloguer— no han fet efecte entre els inquilins. «Tot just un 1,3 % dels nostres associats hi ha mostrat interès», explica Toribio.
Pel que fa a les ajudes directes per pagar el lloguer que han posat en marxa diferents comunitats autònomes, la dotació pressupostària ha superat la demanda. Per exemple, en el cas de Catalunya, la partida per a aquests ajuts ja s'ha esgotat, mentre que, a la Comunitat de Madrid, la demanda triplica l'oferta dels sol·licitants.
Un mercat en desenvolupament
«Som un país de propietaris, però on cada vegada es demanen més habitatges de lloguer», diu Toribio. D'acord amb una anàlisi del Banc d'Espanya, publicada el 2019, la proporció de població que resideix en un habitatge de lloguer va passar del 19,4 % el 2005 al 23,9 % el 2018. Aquest increment es va intensificar a partir del 2013 i es va concentrar en determinats col·lectius, com els joves, els immigrants i els treballadors temporals, i en àrees geogràfiques específiques, sobretot, a Madrid, Catalunya, les Balears i les Canàries.
Les dificultats econòmiques d'aquests col·lectius per incrementar els seus ingressos i després accedir a una hipoteca han incidit en l'augment de la demanda de l’habitatge de lloguer, d’acord amb l'anàlisi del Banc d'Espanya.
Del mercat turístic al residencial
El sector dels habitatges d'ús turístic perdrà prop de 9.000 milions d'euros per la caiguda de visites d'estrangers al país, segons les estimacions de la Federació Espanyola d'Associacions d'Habitatges i Apartaments Turístics (FEVITUR). «Ha estat un any horrible», confessa Tolo Gomila, president de l'organisme. Les zones més afectades han estat les illes, per la seva dependència dels visitants estrangers. Però també han patit les grans ciutats i les destinacions de negocis com Madrid, Barcelona, València, Sevilla o Màlaga.
En canvi, la garrotada ha estat menor en destinacions d'interior, beneficiades pel turisme nacional, com l'Aragó, Cantàbria o Galícia. Així i tot, els propietaris busquen noves alternatives per poder continuar facturant i així pagar la hipoteca i les despeses associades a l'habitatge. Una d'aquestes opcions és passar-se al mercat residencial, com ja ho ha fet un 64 % de tots els pisos turístics, segons una enquesta de Fotocasa. A Madrid, un 25 % de l'oferta ha mutat i a Barcelona un 40 % ha fet el salt, explica Gomila.
I amb tota la raó. A la capital, el lloguer turístic només equipara la rendibilitat del residencial si s'aconsegueix un 80 % d'ocupació. Mentre que a Barcelona és necessària una ocupació mínima de 21 nits al mes (el 70 %) perquè les rendibilitats s'igualin, segons una anàlisi d’Alquiler Seguro.
Tanmateix, la mutació no ha estat del tot definitiva. La majoria dels llogaters han apostat per canviar-se al lloguer de temporada, una figura jurídica a cavall entre el residencial i el turístic. «Si canviessin al lloguer residencial estarien obligats a fer un contracte de cinc o set anys, però amb el de temporada poden tenir un lloguer d'una durada mínima d'un mes i màxima d'un any», expliquen fonts d'Idealista. «Els propietaris tenen l'esperança que torni l'activitat turística», assegura Gomila.
UN NOU ESCENARI
El mercat del lloguer a Espanya farà un tomb a partir del març del 2021. El passat 27 d'octubre, el Govern va anunciar que portarà al Consell de Ministres i, posteriorment, al Congrés una llei de l’habitatge que limiti el preu dels lloguers. Tot això es farà en un termini màxim de quatre mesos. Per elaborar una nova legislació es comptarà amb el suport de les comunitats autònomes, dels ajuntaments, dels sindicats de llogaters i altres agents del sector.
En primer lloc, la normativa vol habilitar les comunitats autònomes i els ajuntaments perquè, a partir del sistema d'índexs de referència dels preus del lloguer d'habitatge (desenvolupat pel Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana), puguin establir el seu índex de preus d'acord amb una metodologia objectiva i subjecta a revisió periòdica.
La meta és que, partint de la informació recollida, s'apliqui un límit de preu a les zones amb un mercat tens. Per a això s'establiran mecanismes de contenció, o eventualment de rebaixa, tant dels nous contractes com dels contractes existents. El Govern vol que la informació obtinguda pels sistemes d'índexs de preus del lloguer continguin les pujades injustificades en els nous arrendaments.
Posar límits al lloguer no és un assumpte nou al territori nacional. El passat 22 de setembre va entrar en vigor la llei que regula el preu dels arrendaments en 60 municipis de Catalunya, encara que no s'aplica als contractes anteriors a 1995, als pisos de protecció oficial o als d'obra nova (en els primers tres anys des de la seva construcció).
D'acord amb l’ASVAL, la regulació dels preus provocarà que els propietaris no estiguin motivats per posar els seus habitatges al mercat i, per tant, l’oferta es reduirà i hi haurà un augment dels preus. «El que s'ha de fer perquè abaixin els preus és augmentar l’oferta d'habitatges de lloguer, que representa tot just el 2 % de l’oferta total», conclou Toribio.
