La predisposició dels espanyols per demanar una hipoteca comença a recuperar el nivell previ a la pandèmia. El març passat, just un any després del decret del primer estat d'alarma, es van signar 36.886 hipoteques, la quarta millor dada mensual en l'última dècada i la xifra més alta des de gener de l'any passat, segons dades de l'Institut Nacional d'Estadística (INE). La xifra suposa un 35,1 % més respecte al març del 2020 i un 19,3 % més que en el mateix període de 2019.
En el tercer mes d'aquest any, a més, es va produir un rècord en el nombre d’hipoteques a tipus fix, aquelles en què es paga sempre la mateixa quantitat durant tota la vida del préstec. Aquesta xifra ha estat fruit de l'aposta dels compradors i les entitats bancàries per una modalitat que ofereix la seguretat que sempre es pagarà el mateix, en el cas dels primers, i que assegura un ingrés inalterable i estable, en el cas dels bancs.
José Miguel Tabarés Quadrat, vicedegà del Col·legi de Registradors d'Espanya, considera que les xifres positives d'aquest últim trimestre serien normals si no es tingués en compte la pandèmia. «Seria una cosa coherent si només ho comparéssim amb l'evolució dels preus i el nombre d'operacions de 2019». Encara que març hagi estat un mes excepcional per a les hipoteques, les dades trimestrals mostren una lleugera diferència a la baixa en les compravendes respecte a 2019.
La normalitat perduda amb la pandèmia està tornant al mercat hipotecari. «És possible que ara tinguem altres trimestres també coherents i es mantingui l'activitat en un volum usual. En comparació amb l'any anterior es donen grans alces, però si ho comparem amb 2019 estem en el camí normal», conclou Tabarés Quadrat.
Com són les hipoteques ara?
En els últims mesos, el mercat ha mostrat certa tendència cap a les hipoteques a tipus fix. El 56,2 % de les que es van signar al març era d'aquest tipus. José García Montalvo, catedràtic d'Economia de la Universitat Pompeu Fabra i membre de l'Institut Valencià d'Investigacions Econòmiques atribueix aquest augment als avantatges que ofereix aquesta modalitat davant escenaris complexos com l'actual: «El demandant prefereix saber quant pagarà cada mes sense estar subjecte al risc del tipus d’interès i els bancs també estan afavorint aquests productes», assegura.
En les hipoteques a tipus fix, l'interès tendeix a ser més alt que en les de tipus variable, però ofereixen estabilitat i seguretat al propietari, que sabrà que la seva quota serà la mateixa cada mes, amb independència del que passi al mercat. Segons dades de l'INE, el tipus d’interès mitjà a l'inici de les hipoteques d'habitatges d'aquest març era 2,75 % per al tipus fix, mentre que, en el mateix mes de 2019, era del 3,11 %. El que vol dir que ara contractar una hipoteca d'aquest tipus és més barat que fa dos anys.
Les hipoteques a tipus variable presenten altres avantatges als futurs propietaris. Compten, en general, amb uns terminis d'amortització més llargs, la qual cosa facilita que la quota mensual sigui menor. A més, les hipoteques a tipus variable estan subjectes a menys comissions i tendeixen a ser més barates.
Com es comporta l'euríbor?
Aquest indicador, que afecta les hipoteques a tipus variable i les mixtes, va tancar maig a -0,481 %. Al gener va tocar el seu sòl històric en arribar al -0,505 %. «Que l'euríbor hagi fins i tot arribat a ser negatiu no vol dir que els bancs hagin de donar diners per contractar una hipoteca. En canvi, si l'euríbor repuntés, aquesta hipoteca variable començaria a créixer», explica Massimo Cermelli, professor d'economia de Deusto Business School. Per tant, com més baix estigui l'euríbor, més baix serà el preu de la hipoteca.
Les hipoteques variables estan subjectes a l'euríbor més una part d'interessos, anomenada diferencial, que es manté fix durant tota la vida del préstec. Per exemple, en el cas d'una hipoteca contractada amb un interès compost per l'euríbor més el diferencial d'un punt, si l'euríbor es troba en el -0,5 %, cal afegir-lo al diferencial, el que ofereix un resultat de 0,5 % d'interès. Si l'euríbor estigués per sota del diferencial, no es pagarien interessos.
El tipus d’interès al març per la hipoteca variable era del 2,22 %, mentre que el 2019 era del 2,35 %. «Tot apunta que l'euríbor es quedarà en un tipus negatiu o proper a zero com a mínim fins al 2023», reflexiona Cermelli.
Import mitjà de les hipoteques més baix
Al març l'import mitjà de la hipoteca també va créixer fins a situar-se en 137.700 euros, la xifra més alta des de febrer de 2020, quan va arribar als 175.100 euros. Però segueix sent més baix que el 2020 si la comparació es fa per trimestres, ja que en els primers tres mesos de l'any passat era un 4,1 % més gran que ara. Això no obstant, està per sobre del mateix període del 2019.
A més, s'han produït canvis en el perfil dels compradors: ara són de més edat i amb major capacitat econòmica, segons l'informe del Banc d'Espanya El impacto de la crisis sanitaria del covid-19 sobre el mercado de la vivienda en España. «Els grans tenen una taxa d'estalvi més alta i un accés al crèdit més senzill. A l'hora de negociar la hipoteca, la temporalitat i la inestabilitat del mercat laboral és patent sobretot en els més joves, més afectats per la taxa d'atur i amb menys estalvis», explica Cermelli.
Preus estables en els habitatges
Els preus dels habitatges no han baixat com van pronosticar molts experts, sinó que han pujat lleugerament, concretament un 0,9 % en el primer trimestre del 2021, segons dades de l'INE. La pujada porta vuit trimestres retallant-se, però continua a l'alça. I hi ha diferències entre comunitats autònomes. Segons el Col·legi de Registradors de la Propietat i Mercantils d'Espanya, a les Canàries, Navarra, La Rioja i la Regió de Múrcia els preus han baixat; mentre que a Astúries, País Basc, Aragó i Balears, han crescut i en la resta de comunitats s'han mantingut estables.
Per què creix la compravenda després d'un any de pandèmia?
La millora de les expectatives econòmiques gràcies a l'avanç en el procés de vacunació i el final de l'estat d'alarma al maig ajuden a explicar l'augment de la compravenda d'habitatge, però hi ha altres factors:
Les operacions que es van ajornar i un canvi de preferències
La signatura de moltes operacions es deu al fet que van ser ajornades per la pandèmia. Les restriccions de mobilitat, la precaució per evitar contagis, els expedients de regulació temporal d'ocupació (ERTO) i la incertesa davant la situació sanitària i econòmica van frenar els plans de molts espanyols per adquirir un immoble. Però també hi ha motius lligats a la necessitat d'un major confort. Així ho creu García Montalvo: «Molta de la demanda que s'ha produït fins ara és, o bé perquè es necessita una casa més gran, o bé perquè la pandèmia ha fet veure que es necessita un balcó, un jardí o viure fora de la ciutat».
Segons l'informe del Banc d'Espanya, la superfície mitjana d’habitatge transmès ha arribat al seu màxim —102,9 metres quadrats, un 0,8 % més que el 2020— i més del 80 % de les capitals de província va reduir el seu pes al llarg de 2020 a les compravendes totals de la província a favor de les poblacions més petites.
A més, la compravenda d'habitatge unifamiliar va augmentar un 2,1 % en l'últim trimestre del 2020, d'acord amb el Col·legi de Registradors de la Propietat i Mercantils d'Espanya. Albert Bosch, fundador de la immobiliària en línia Housfy, explica en el Podcast de Banc Sabadell La digitalització en el sector immobiliari que durant el 2020 més de 40.000 persones de Barcelona van marxar de la ciutat a viure a pobles de menys de 20.000 habitants.
Una inversió segura
Molts compradors veuen la compra d'un habitatge com a una inversió segura. «Hi ha una acumulació d'estalvi que per a alguns s'ha convertit en riquesa, especialment per a aquells amb més recursos, i per invertir, l'habitatge és un actiu que tradicionalment s'ha considerat de poc risc», explica García Montalvo.
Això és més rellevant si es té en compte el nivell dels tipus d’interès que, igual que abarateix les hipoteques, baixa també la rendibilitat dels productes financers, el que deriva la inversió a la compra d'habitatge. «Quan hi ha excés de liquiditat i els tipus d’interès estan baixos, es busca reubicar aquests diners en béns reals, com ara cases», sentencia Cermelli.
QUÈ S'HA DE SABER ABANS DE SOL·LICITAR UNA HIPOTECA?
Abans de llançar-se a contractar una hipoteca, convé tenir clars alguns conceptes.
1. Estalvi aportat. Les hipoteques proporcionen al voltant del 80 % del valor de taxació de l'habitatge. Per això, el comprador ha de disposar del 20 % restant, quantitat a la qual cal afegir les despeses de compravenda —taxació, notaria i impostos— que eleven la necessitat d'estalvi entre un 10 % i un 15 % més. Pel que, per adquirir un immoble es requereix al voltant del 30 % del seu valor. A més, el Banc d'Espanya aconsella que la quota mensual no sobrepassi el 30 % dels ingressos mensuals. Banc Sabadell disposa d'una eina per calcular les despeses associades a la compra d'un habitatge.
2.Tipus d’interès. Pot ser fix, que roman igual durant la durada del préstec; variable, que canvia amb l'euríbor, o mixt, en els primers mesos del qual funciona com a fix i posteriorment esdevé variable.
3. Documentació necessària. Normalment inclou el contracte de treball, les últimes nòmines, la vida laboral i un escrit anomenat «nota simple de l'habitatge» que informa sobre la seva titularitat, les càrregues i els gravàmens que té. Amb tot això, l'entitat farà un estudi i, en funció dels resultats, podrà sol·licitar més documentació o un avalador que doni suport al préstec.
4. Informació sobre el préstec. Si l'estudi resulta positiu, el banc enviarà una oferta vinculant en la qual apareixerà tota la informació del préstec. Hi figurarà el tipus d’interès nominal (TIN), que és el percentatge que es pacta amb l'entitat com a pagament pels diners prestats, o la taxa anual equivalent (TAE), que suma al TIN altres conceptes com ara les comissions, les despeses de taxació o la freqüència dels pagaments, pel que és més realista que el TIN. També contemplarà la comissió d'obertura del préstec, la d’amortització parcial o total (per pagar part o la totalitat del préstec de manera anticipada) o la del compte que va associada a la hipoteca.
5. Notaria. Aquesta oferta es podrà negociar i, un cop acceptada, es passarà pel notari dues vegades: una perquè comprovi que els compradors coneixen tots els detalls de la hipoteca i una altra per signar definitivament la hipoteca i escripturar l'habitatge.
Descobreixi aquí quin tipus d'hipoteca s'ajusta més a les seves necessitats.
