Les inversions immobiliàries han protagonitzat grans pujades i baixades al llarg de l'últim any.
Amb l'esclat de la pandèmia, molts preconitzaven l'explosió d'una bombolla, però la realitat que ha portat 2021 és totalment diferent: en el segon trimestre d'aquest any, la inversió ha crescut un 258 % més que el trimestre anterior, segons les dades de la consultora immobiliària CBRE Group. «Això no és la crisi immobiliària [de 2008]», resumeix Mikel Marc-Gardoqui, conseller director i director nacional de Capital Markets de CBRE Espanya. Les xifres són una prova de per què els inversors són més optimistes, especialment en certs sectors: el logístic, el residencial destinat al lloguer o el destinat a oficines de treball més modernes i flexibles. Què ha passat perquè els inversors s'estiguin interessant en aquest mercat immobiliari?
Marc-Gardoqui remarca que les variables immobiliàries que afecten la inversió —els baixos tipus d'interès o la disponibilitat de metres quadrats— romanen igual que abans, el que col·loca Espanya com a un lloc idoni per invertir en aquest sector. «El preu de l'habitatge a Espanya està gairebé un 40 % per sota dels anys del boom immobiliari i aquest fet és molt important perquè segueix atraient grans i petits inversors», apunta Maria Matos, directora d'estudis i portaveu del portal immobiliari Fotocasa.
Malgrat que aquestes dades defineixen l'any 2020 com a un parèntesi pel que fa al volum de les inversions, Marc-Gadoqui subratlla que la tipologia de l'inversor, el que busca i el seu país de procedència ha canviat una mica com a conseqüència dels efectes de la pandèmia. L'informe MarketBeat Espanya de la companyia de serveis immobiliaris Cushman & Wakefield afirma que l'activitat dels grups internacionals és més forta que la dels inversors nacionals. «La proporció de capital estranger ha estat de dos terços, similar a la registrada entre els anys 2015 i 2019», assenyala el document. Però quin és el nou actiu favorit d'aquests inversors? Resposta: el sector logístic.
El sector logístic, a l'alça
L'assentament del comerç electrònic i l'augment de les trameses de paqueteria com a conseqüència dels nous models de consum (més comandes en línia amb un lliurament ràpid) han ressaltat la importància de comptar amb una infraestructura que pugui satisfer aquests consumidors: centres logístics (grans i petits; ubicats fora i dins de les ciutats) des d'on gestionar eficientment el transport de mercaderies.
«Els inversors estan 100 % bolcats i centrats en el sector logístic i residencial. Això ha capturat el 55 % de tota la inversió en el primer semestre», apunta Marc-Gardoqui. De fet, l'informe Logística. La sólida demanda y el interés inversor impulsan el atractivo del sector de la consultora immobiliària Jones Lang LaSalle (JLL) assenyala que «a Madrid es van lliurar 875.000 metres quadrats de nou espai logístic. La dada més alta de tota la sèrie històrica. Mentre que a Barcelona van rondar els 300.000 metres quadrats, un 30 % més que el 2019».
La importància del sector logístic no només es queda en les dues grans ciutats. «Madrid i Barcelona tenen el principal focus dels inversors, però Saragossa, València, Màlaga i Bilbao tenen unes característiques molt atractives», explica Marc-Gardoqui. Els especialistes apunten que les grans marques, si volen arribar ràpid al consumidor, han de tenir naus repartides per diversos punts estratègics del país. Un exemple és Amazon, que segons el citat informe de JLL, «ha estat el referent i principal actor del mercat pel costat de la demanda, ampliant la seva presència a noves ubicacions a tot el territori, i requerint nous centres de gestió en grans urbs».
Alta demanda de lloguers
Pel que fa al sector residencial, la rendibilitat que ofereix el lloguer i la seva alta demanda són les raons més importants que han propiciat el seu augment. «La rendibilitat de l'habitatge a hores d'ara és força elevada i se situa, de mitjana, en un 5 %. Una cosa que, ara mateix, no ofereix cap altre producte financer. Això explica que el 70 % dels compradors d'habitatge l'hagin adquirit per posar-lo en règim de lloguer», assegura Matos amb dades de Fotocasa.
L'altre dels grans portals immobiliaris, Idealista, desglossa les dades i assenyala que, entre les capitals espanyoles, Lleida és la que resulta més rendible, amb un 8,2 %, mentre que entre les més baixes es troben les dues grans urbs, Barcelona (4,4 %) i Madrid (4,6 %). Aquestes últimes, tot i tenir una rendibilitat baixa, segueixen sent atractives per als inversors.
Oficines més modernes, sostenibles i flexibles
La reactivació immobiliària del sector de les oficines, un actiu molt centrat en les dues grans ciutats espanyoles, està estretament lligada a l'avançat estat de la campanya de vacunació, que, al seu torn, afavoreix la tornada a aquests espais de treball. L'informe Mid-Year Market Outlook 2021 de CBRE Group preveu una reactivació del mercat en el segon semestre del 2021 especialment a Barcelona en contraposició a Madrid.
«Dels 850 milions d'euros invertits en oficines en tot el primer semestre, Madrid ha capturat només 150 milions, la resta, un 80 % més, ha anat a Barcelona», exemplifica Marc-Gardoqui. L'explicació, segons l'expert, no passa per una falta d'interès cap a la capital sinó per una escassetat de producte. A Madrid hi ha molta menys oferta.
A més, els inversors també estan més enfocats a finançar oficines més modernes, sostenibles i flexibles. Espais que, a causa de la situació derivada de la pandèmia, estan sent més demandats. De fet, l'informe Global Real Estate Perspective de JLL subratlla com a essencial que un propietari d'aquests locals sàpiga «garantir la salut i el benestar dels empleats, juntament amb un enfocament cada vegada més gran en els criteris d’ESG». Aquestes sigles fan referència a environment, social and governance, és a dir, els factors ambientals, socials i de govern corporatiu que els inversors tenen cada vegada més en compte.
El mercat minorista, en estat de redefinició
«El retail (venda al detall) és un mercat que està en una constant redefinició, reorientant-se cap el comerç en línia», assegura Marc-Gardoqui. Durant la pandèmia s'ha notat l'estirada de supermercats i del sector alimentari mentre queia, per exemple, el high street (els locals a peu de carrer) a zones cèntriques a causa, entre altres coses, a la davallada del turisme.
Aquesta manca de visitants també ha estat un cop dur per al sector hoteler, un dels més afectats pels efectes de la crisi sanitària tot i que per als inversors segueix sent atractiu. No obstant això, apunten les previsions de CBRE Group, cal esperar el segon semestre del l'any per veure la seva activació. «Encara no tenim els paràmetres normals en el sector hoteler, però jo soc clarament optimista. Espanya és imbatible per la part turística», sentencia Marc-Gardoqui.
