Si comprar un habitatge és la decisió econòmica més important que pren una persona, plantejar-se comprar-ne un segon, ja sigui com a inversió, per qüestions hereditàries o com a simple mecanisme d'estalvi, no és menys important. En èpoques d'incertesa, com l'actual, és una alternativa més a tenir en compte per a les llars que s'ho puguin permetre, tenint en compte que és possible que hi hagi una correcció a la baixa en els preus que en faci més assequible l’adquisició. Tanmateix, també és veritat que, en moments de crisi, probablement serà més difícil desfer-se d'un actiu d'aquestes característiques, de manera que, si es necessita liquiditat, pot ser un problema.
A Espanya, segons l'estudi Radiografía del mercado de la vivienda, elaborat per Fotocasa, un 22 % dels propietaris té dos o més habitatges en propietat. A més, aquest document afirma que un 77 % dels habitatges en propietat de particulars es fa servir com a residència habitual, mentre que un de cada 10 es destina al lloguer.
El lloguer com a actiu de llarg termini
D'acord amb les dades de Tinsa, a Espanya, el primer trimestre del 2021, el preu mitjà de l'habitatge acabat, tant nou com usat, era de 1.390 euros el metre quadrat, cosa que suposa un 0,5 % més que en el mateix període de l'any anterior. Des que aquest preu va marcar el seu mínim històric el 2015, s'ha incrementat un 16 %, tot i que encara és un 32 % per sota dels màxims de l'any 2007. Els valors provincials més alts es troben a Guipúscoa (2.428 euros/m2), les Balears (2.411 euros/m2) i Madrid (2.369 euros/m2). D’altra banda, segons l'Institut Nacional d'Estadística (INE) les famílies destinen de mitjana el 20,8 % dels seus ingressos familiars disponibles a afrontar el pagament de la hipoteca.
És a dir que, tot i que comprar un habitatge és encara bastant més assequible que poc abans de l'esclat de la bombolla immobiliària, els preus estan en una espiral alcista que sembla que la crisi sanitària no ha tallat sinó que, com a molt, pot haver alentit. De fet, segons el Banc d'Espanya, el 2020 la rendibilitat total de l'habitatge al país és del 7,5 %, quan, tan sols un any abans, era del 10,7 %. Una correcció de gairebé quatre punts percentuals que, no obstant això, continua oferint una plusvàlua mitjana superior que la que ofereixen molts dels actius, tant de renda fixa com de renda variable, que hi ha en l'actualitat en els mercats financers. Com explica Federico Servetto, director d'Estratègia de Clients de Banc Sabadell, a més de ser una font d'ingressos per al propietari, la inversió immobiliària «permet anar ampliant el període de la inversió i ajuda a minimitzar l'efecte dels moviments dels preus».
Segons el portal Idealista, les capitals on és més rendible comprar un habitatge per llogar són, per aquest ordre, Lleida (8,7 %), Múrcia (8,1 %) i Huelva (7,3 %). Una de les raons per les quals molts estalviadors es decanten per adquirir un segon habitatge és per llogar-lo i tenir un ingrés periòdic extra que els complementi el salari o la pensió. Però aquesta possibilitat presenta, almenys, dos riscos que cal tenir presents: d'una banda, que cal trobar l'inquilí que estigui disposat a pagar al propietari la renda que vol rebre, cosa que estarà condicionada a diverses raons (a l'oferta de lloguers que hi hagi als voltants, a la situació de l'economia general, a l'estat de l'immoble, etc.). D'altra banda, pot passar que l'amo, en un moment donat, vulgui desfer-se de l'habitatge i vendre’l a un tercer. Els immobles són, per norma general, els actius més il·líquids que existeixen, ja que no es poden convertir en diners tan fàcilment com, per exemple, les participacions en un fons d'inversió o les accions que es compren en borsa. Com explica Servetto, «pot passar que quan es vulgui vendre no hi hagi compradors, per la qual cosa no es podrà disposar de forma àgil dels diners invertits».
Pot interessar-te: La rendibilitat a la inversió immobiliària: què cal tenir en compte?
Factors que cal tenir en compte
Disposar de dos habitatges suposa, cada mes, duplicar les despeses d'aigua, llum, gas, comunitat, impost sobre béns immobles (IBI). A més, cal sumar-hi les despeses derivades de l'adquisició, com el notari o la inscripció en el Registre. I, tot això, per no parlar d'altres potencials costos, com subscriure una nova hipoteca o, si l'immoble està en mal estat, haver de fer front a una reforma. És cert que, llogant-lo, les despeses de l'aigua o de l'electricitat les assumirà el llogater; però, en qualsevol cas, abans de prendre la decisió definitiva de compra, cal fer comptes per no tenir sorpreses desagradables més endavant.
Pot interessar-te: Quines són les despeses associades a la compra d'un habitatge?
En aquest sentit, igual que en els casos de la compra d'un actiu de renda variable o de la subscripció a un pla de pensions, és una bona decisió recórrer al consell professional d'un assessor financer que, d'acord amb la situació patrimonial, a la generació d'ingressos o als objectius vitals de cada estalviador, recomanarà si és l'estratègia adequada per optar a una rendibilitat adequada pensant a llarg termini. Per exemple, el context actual de l'euríbor, tot i que ha tingut una evolució molt volàtil en els últims mesos, indica una trajectòria que sembla que es mantindrà en negatiu, per la qual cosa es poden obtenir millors condicions en la sol·licitud d'una hipoteca i obtenir tipus d'interès variable més atractius.
A tot aquest còctel financer, la pandèmia del coronavirus hi ha afegit un altre factor important per convidar a decidir-se per adquirir una segona residència, per exemple, en un entorn allunyat de l'enrenou de la ciutat: el teletreball. La COVID-19 ha accelerat la digitalització de moltes indústries i, sobretot, ha provocat un creixement exponencial de l'ocupació en remot, cosa que està afavorint que moltes persones, i no només residents a Espanya, es plantegin viure en zones del país menys poblades però amb molt bona qualitat de vida i beneficiar-se, a més, de la important infraestructura de 5G que hi ha, i que és una de les millors d'Europa. Buscar nous espais exteriors, terrasses o jardins, habitacions extres o espais lluminosos són algunes de les raons que empenyen a molts propietaris a fer el pas i comprar una segona residència per, en definitiva, viure millor.
Pot interessar-te: Així està modificant la COVID-19 les preferències en la compra d'un habitatge
