Comprar una llar és una de les decisions econòmiques més importants per a una persona, ja que suposa un desemborsament elevat i a llarg termini. Per això, convé analitzar diferents variables abans de prendre aquesta decisió, com ara el preu, la ubicació, la qualitat dels materials o si respon a les necessitats reals de les persones que hi viuran. És habitual, per tant, que sorgeixin dubtes des del pla financer: com puc saber si el preu de l'habitatge és l'adequat?, podré fer front als pagaments de la hipoteca?, perdrà o guanyarà valor el pis amb el temps?
Com calcular el preu d'un pis?
En l'àmbit financer, els experts analitzen la rendibilitat de les inversions immobiliàries per conèixer la relació que hi ha entre els beneficis que proporciona una determinada operació i la inversió realitzada.
En el cas de l'habitatge, els analistes utilitzen dos conceptes per conèixer el valor d'un immoble:
-
La rendibilitat bruta per lloguer
És el percentatge resultant de dividir els diners que es paguen a l'any pel lloguer entre el preu de venda que té l'habitatge i multiplicar-lo per 100. És a dir, que un pis que es llogui per 1.000 euros a l'any (que suposaria a l'any 12.000 euros d'ingressos per al propietari) i que tingui un preu de venda al mercat de 300.000 euros, tindrà una rendibilitat bruta del 4 %.
Exemple: (12.000 / 300.000) x 100 = 4
Com més elevada sigui la rendibilitat bruta, més favorable serà per al propietari, mentre que el llogater vol just el contrari, ja que, d'aquesta manera, pagarà menys en relació amb el preu de l'habitatge. Coneixent la rendibilitat bruta és possible trobar la rendibilitat neta, restant-li les despeses que tingui l'immoble.
-
El PER
Una altra magnitud important és el price earning ratio (PER), que determina el nombre de vegades que el preu del lloguer està integrat en el preu de l'habitatge. D'aquesta manera, se sabrà el nombre d'anys que es trigarà a pagar un immoble amb el lloguer actual que s'està abonant.
Per calcular-ho, cal fer l'operació contrària a la de la rendibilitat bruta, ja que cal dividir el preu de venda actual entre el preu del lloguer anual. Seguint l'exemple anterior, si es divideixen els 300.000 euros del preu de venda entre els 12.000 euros de lloguer anual, s'obté que caldria mantenir el lloguer durant 25 anys per pagar completament l'habitatge.
Exemple: 300.000 / 12.000 = 25
A un arrendador li interessa que surti un PER com més baix millor, ja que li serà més fàcil millorar el seu marge de benefici en una data determinada; per contra, l'inquilí desitja que el PER resulti el més elevat possible.
Calculadora: Descobreix amb aquest simulador quant hauries de pagar pel teu habitatge
La importància de les equivalències
Cada tres mesos, el Banc d'Espanya publica una actualització de la rendibilitat bruta per lloguer a tot el país. Entre els anys 2018 i 2020, aquesta magnitud s'ha mogut en una forquilla d'entre el 3,7 % i el 4 %, fet que, traslladat al PER, suposa un ventall d'entre 25 i 27 anys (al voltant de 320 mesos).
Aquestes dades són molt importants, ja que coneixent dues d'aquestes xifres –preu de venda, preu de lloguer o PER– és factible calcular la tercera. Aplicat des d'un punt de vista pràctic, vol dir que, prenent com a referència un habitatge similar al de l'exemple (de 300.000 euros), simplement cal multiplicar el preu del lloguer mensual per 320 mesos. Així, es podria obtenir un preu de venda adequat aproximat.
Seguint amb el mateix exemple, un immoble que té un lloguer mensual de 1.000 euros, si es multiplica aquesta xifra per 320, donaria que el seu preu de venda hauria d'estar en l'entorn dels 320.000 euros, segons la situació actual de mercat.
I com fixar el preu de lloguer? Per a un habitatge que costi 300.000 euros, dividint aquest nombre entre 320, donaria com a resultat que el preu de lloguer òptim en la conjuntura actual seria d'uns 937,5 euros al mes.
Pot interessar-te: Comprar per llogar, on és més rendible?
És la meva casa cara o barata?
Com és lògic, dos immobles de les mateixes mides solen tenir un PER diferent, ja que influeixen diversos elements per fixar el seu preu en el mercat. Potser les dues variables que més influeixen siguin la ubicació i la qualitat de la construcció. A Espanya, és molt diferent el preu del metre quadrat a Madrid, Barcelona o Sant Sebastià, considerades com les ciutats més cares per comprar un habitatge, respecte a altres localitats més petites. Igual que, dins d'aquestes, hi ha molta variació entre els barris considerats premium i els que no ho són. En aquestes zones, el PER sol ser alt, i aconseguir un pis barat és més complicat.
Pot interessar-te: Les ciutats més barates i més cares per comprar un habitatge
Per exemple, d'acord amb la taula sobre l'evolució del preu de l'habitatge a Madrid, que elabora mensualment Idealista, el juliol de 2021 el preu del metre quadrat al districte de Salamanca era de 6.063 euros, marcant un nou màxim històric; mentre que al de Villaverde era de 1.711 euros.
Prenguem com a exemple dos habitatges amb una extensió de 100 metres quadrats, situats un al districte de Salamanca i l'altre al de Villaverde. Al de Salamanca, el preu de l'habitatge de lloguer el juliol de 2021 era de 16,7 euros per metre quadrat (1.670 euros al mes). El PER de l'habitatge situat a Salamanca es fixa en 30,25, tenint en compte que el seu preu de venda en aquesta conjuntura de mercat seria de 606.300 euros.
Exemple: 606.300 / (1.670 x 12) = 30,25
En el cas del pis de Villaverde, on el preu del lloguer és de 10,4 euros per metre quadrat (1.040 euros al mes), el PER que s'obté és de 13,70, comptant amb un preu de venda de 171.100 euros. És a dir, que l'arrendador d'aquest segon districte obtindria un benefici molt més gran a costa del seu inquilí.
Exemple: 171.100 / (1.040 x 12) = 13,70
En qualsevol cas, per conèixer la situació del mercat immobiliari i escollir la millor opció a l’hora de comprar un habitatge és recomanable comptar amb l'assessorament professional d'un expert de confiança com ara el de l'entitat bancària, que podrà aconsellar allò que més convingui d'acord amb cada situació econòmica particular i respondrà qualsevol dubte que sorgeixi al llarg del procés.
Vols que un expert t'aconselli sense cap mena de compromís? Deixa’t assessorar per un especialista.
