La pandèmia del coronavirus SARS-CoV-2 ha provocat una transformació en el mercat immobiliari que afecta tant l'oferta d'habitatge, com la demanda. La «nova normalitat», marcada per hàbits de vida diferents dels que existien en l'època pre-COVID-19, ha capgirat les prioritats d'aquells que volen comprar una casa. Quin tipus d'habitatges busquen ara els espanyols? Canviaran les construccions del futur?
Et pot interessar: És un bon moment per comprar un habitatge?
Les dades publicades per l'Institut Nacional d'Estadística (INE) sobre juliol apunten a un avanç de l'habitatge d'obra nova davant de l’usat. En aquest mes, la venda de cases de segona mà va disminuir un 34,9 % interanual fins a les 25.880 operacions, la qual cosa representa la xifra més baixa per a un mes de juliol des de 2014. El descens va ser menor en el cas dels habitatges d'obra nova, les vendes es van reduir un 21,2 %. Tots dos indicadors segueixen la mateixa tendència a la baixa que va començar al març amb la declaració de l'estat d'alarma. No obstant això, l'obra nova ha superat per primera vegada el llindar del 20 % sobre el total de transaccions de la sèrie històrica que recull l'INE, es redueix, per tant, la bretxa que hi ha entre els dos tipus d'operacions.
Quin impacte ha tingut la pandèmia en els preus?
A la fi de 2019, el preu de l'habitatge va començar a ressentir-se. Llavors els experts ja apuntaven cap a una estabilització dels preus d'un actiu que feia anys que es revaloren al mercat. Després de l'arribada de la COVID-19, el preu mitjà dels habitatges de segona mà ha experimentat un canvi de l’1,8 % interanual en el segon trimestre, davant una variació del 4 % dels habitatges d'obra nova en relació amb el mateix període de l'any anterior, segons l'Índex de Preus d'Habitatge (IPV) de l'INE. La variació trimestral mostra que els preus de l'habitatge nou cauen més de dos punts entre el segon i el primer trimestre, mentre que els preus de l'habitatge de segona mà han pujat cinc dècimes.
Per explicar aquest fenomen, els experts apunten que el venedor d'un habitatge de segona mà pot tendir a resistir-se a vendre ara i esperar que la situació econòmica millori, cosa que ha paralitzat moltes operacions i ha provocat que el preu d'aquest tipus d’habitatges es mantingui.
Et pot interessar: Baixa el preu de l'habitatge i augmenta la negociació
Què prefereix el comprador post-COVID-19?
Els mesos de confinament han atorgat a les llars un lloc més important en la vida dels espanyols, la qual cosa els ha portat a reconsiderar les seves necessitats. Així ho explica Marcos Beltrán, director de Real Estate d’Altamira Espanya, qui assenyala que «cada vegada hi ha més demandants d'habitatge que s'han replantejat les seves prioritats i ara prevalen els espais lluminosos, més grans i oberts». Aquestes noves tendències donen cert protagonisme als immobles nous, més proclius a disposar d'aquestes característiques. «Hem observat un augment de l'interès dels nostres clients pels àtics i els baixos amb terrassa o jardí propi», explica Beltrán, i afegeix que «les zones comunes també estan guanyant molt pes a l'hora de buscar habitatge».
Et pot interessar: Quant revaloren les zones comunes un habitatge?
En aquesta línia es pronuncia PwC en el seu informe Emerging Trends in Real Estate, que fa referència a la creixent popularitat de les zones urbanitzades en grans ciutats que ofereixen serveis bàsics (zones comunes i de vianants, accés a botigues, etc.). A més, segons l’anàlisi esmentada, el context actual podria portar els millennials en procés de formar una família a aquestes zones metropolitanes més petites, menys dependents del transport públic.
Aquest canvi de preferències ha influït en la demanda d'habitatges, inclinant la balança a favor dels immobles nous. «La demanda d'obra nova s'ha mantingut força estable després de la COVID-19, però en l'habitatge usat s'ha registrat un descens», assenyala Beltrán. Aquests canvis poden haver estat influïts, en part, per les diferències que solen caracteritzar aquests tipus d'habitatge.
Les transformacions en la demanda condicionaran l'oferta del futur. Es tracta d'una tendència que ja s'havia avançat en els últims anys, amb habitatges més sostenibles i eficients des del punt de vista energètic, intel·ligents i connectades i que concedeixen més protagonisme a l'espai. I «les noves construccions posaran molta més atenció en aquestes característiques», considera Beltrán.
«El comprador té molt clar què busca», sentencia el director de Real Estate d'Altamira Espanya, «i no està tan condicionat per la ubicació, com per les característiques de l'habitatge». Per exemple, un comprador la situació laboral i econòmica del qual no ha canviat, i que probablement, teletreballa a temps complet o mitjançant un model híbrid (casa-oficina), «busca poder tenir dins de la seva llar un lloc tranquil, còmode i sense soroll», assenyala Francesc Julià, director de Marca de Kave Home, al podcast de Banc Sabadell.
Així doncs, el paper que té la ubicació en la decisió de compra ha canviat, tot i que hi ha grans diferències entre la demanda de grans urbs com ara Madrid o Barcelona, on és més probable trobar aquest tipus d'habitatges amb aquestes característiques en zones més allunyades del centre, i ciutats més petites com poden ser Tarragona o Salamanca, on la situació canvia.
Et pot interessar: Ciutats emergents: on viurem després de la COVID-19?
Diferències en el preu, la ubicació i la construcció
Una de les principals diferències entre la compra d'un habitatge nou i un usat és el preu. Com és lògic, quan es compara el valor d'aquests dos tipus d'actius, el preu de l'obra nova sol ser més elevat. Però també hi ha altres tràmits i impostos que impliquen que, en el cas de les cases de segona mà, el cost sigui menor. Quan s’adquireix un actiu de segona mà només cal pagar l’Impost de Transmissions Patrimonials. Aquest impost se situa en el 4 % per norma general, encara que varia depenent de la comunitat autònoma. Per la seva banda, quan es compra un habitatge nou, s'ha de fer front al pagament de l'IVA, que és el 10 % del valor de la propietat. A més, en les transaccions que impliquen un actiu nou també influeix l’Impost d'Actes Jurídics Documentats sobre obra nova, que oscil·la entre un 0,2 % i un 5 %.
Et pot interessar: Què influeix a l'hora de comprar un habitatge sobre plànol?
