El confinament provocat pel coronavirus (la covid-19) ha donat la volta a l’economia i, per descomptat, al mercat immobiliari. Grans marques com H&M i Primark han anunciat que renegociaran els lloguers dels seus locals al Regne Unit. Kiko Milano i Rituals estan demanant una moratòria en el pagament dels seus lloguers a Espanya. També dues cadenes espanyoles hoteleres, NH Hoteles i Meliá Hotels, amb 230 i 116 hotels en edificis de lloguer, respectivament.
Fa poc, set patronals del sector (la Federació Espanyola de Comerciants d’Electrodomèstics FECE, la Confederació Espanyola de Comerç CEC, l’Associació Espanyola de Centrals de Compra ANCECO i les associacions de cadenes de retail, serveis i restauració AMICCA, ACOTEX, COMERTIA i EURELIA) han enviat un manifest al Govern en el que acusen la seva incapacitat per fer front a despeses com el pagament dels lloguers dels locals comercials i reclamen accions per pal·liar els efectes de l’aturada en els seus negocis. La pandèmia suposa la pràctica desaparició dels seus ingressos, mentre que el lloguer es presenta com un elevat cost fix al qual és impossible fer front.
Però a més de les grans companyies, l’aturada d’activitat suposa un gran problema per als petits comerços que han de fer front als seus lloguers sense uns ingressos que els protegeixin. Restaurants, cafeteries, ferreteries, fruiteres, etc. Negocis a peu de carrer que no disposen d’una gran capacitat d’aguant si es manté el confinament. Si no es produeix un endarreriment en els pagaments, una renegociació a la baixa dels seus lloguers o la condonació dels pagaments durant el tancament, molts es veuran obligats a tancar definitivament les seves portes.
Com he de procedir en cas de negociació amb el meu arrendador?
En les mesures adoptades pel Govern de Pedro Sánchez han quedat fora els llogaters, siguin grans empreses o petits autònoms, que formen el gruix del lloguer de locals comercials.
Sí que tindran avantatges els arrendadores de locals ja que podran sol·licitar l’ajornament dels pagaments de les hipoteques dels seus negocis sempre que hagin patit una pèrdua substancial dels seus ingressos o una caiguda en la seva facturació almenys del 40%.
Alguns juristes creuen que els afectats podrien recórrer a un article en el Codi Civil, en concret el 1.105, on s’exonera del pagament de les rendes davant d’una situació de força major. Òbviament, durant el temps que duri l’estat d’alarma. Textualment, l’article diu: “Fora dels casos expressament esmentats a la llei, i dels casos en que així ho declari l’obligació, ningú respondrà d’aquells successos que no s’haguessin pogut preveure, o que, previstos, fossin inevitables”.
La lletrada Pilar del Olmo explica que aquest article seria vàlid per als lloguers de temporada (per exemple, locals llogats a l’estiu) que es regeixen pel Codi Civil, mentre que seria molt discutible en els contractes superiors a un any ja que s’hi aplica la Llei d’Arrendaments Urbans.
Luis Corral es mostra contrari a utilitzar la via judicial. La negociació entre el llogater i l’arrendador és molt més àgil que enfrontar-se a llargs processos judicials i, a més, s’evitarà que moltes empreses es vegin obligades a tancar. La decisió hauria de quedar entre les parts afectades.
Com he de procedir en cas de negociació amb el meu arrendador?
Corral dona uns consells molt útils per a la negociació: “Ha de quedar documentat i explicat el perquè d’aquesta excepció. És molt important per evitar reclamacions posteriors d’impagaments i també per a la declaració de la Renda. Per exemple, l’arrendador està obligat a declarar les rendes. No obstant això, si s’ha ajornat o reduït, només es declara allò que estigui reflectit en el pacte”.
Altres despeses fixes importants a les quals han de fer front els negocis depenen de les Administracions públiques: Impost de Béns Immobles (IBI), impostos per terrasses en cafeteries, impostos d’escombraries, impostos de vehicles, etc. Què passa amb aquest tipus de despeses?
L’Ajuntament de Barcelona, per exemple, ha decidit ajornar el pagament de l’IBI fins al mes de juliol. Normalment, aquest tribut té la data límit del 4 de maig. També aquesta corporació ha anunciat que està estudiant fórmules per descomptar en l’impost de les terrasses els mesos d’inactivitat. Això sí, el propietari hauria de sol·licitar a posteriori la devolució de part de la taxa.
Són nombroses les poblacions de diverses mides en les quals s’està anunciant una demora en el pagament d’impostos o, definitivament, suprimir-los durant l’estat d’alarma. Guadalajara, Valdemoro i Pinto (Madrid), Àvila, Lleó i Logroño, entre altres, han decidit ajornar els impostos. Altea (Alacant) o Lanjarón (Granada) suspenen el pagament d’impostos mentre duri el confinament de la població.
Per la seva part, l’Ajuntament de Madrid ha decidit bonificar amb un 25% de la quota íntegra de l’IBI als immobles dedicats a usos comercials, d’oci i hostaleria sempre que mantinguin la mitjana de la plantilla durant el període de pagament d’impostos. En l’Impost d’Activitats Econòmiques (IAE) també tindran dret a descompte del 25% els subjectes passius que tributin per oci i restauració, agències de viatge, comercial i grans superfícies. Per últim, s’ha ajornat un mes el període de pagament voluntari de l’Impost de Vehicles de Tracció Mecànica (IVTM), taxa per Passos de Vehicles (TPV) i taxa de Caixers Automàtics, que començava l’1 d’abril.
COM SERÀ EL MERCAT DE LLOGUER DESPRÉS DEL CONFINAMENT?
S’estan coneixent iniciatives per aconseguir un mercat normalitzat en el lloguer dels locals. Pablo Beltrán, conseller delegat de Truebroker, empresa immobiliària especialitzada en retail a Madrid, ha anunciat un pla per als lloguers dels seus clients a la capital d’Espanya que parteix d’un ampli estudi de les principals zones comercials per als seus potencials consumidors. Es tracta de posar d’acord al llogater i a l’arrendador sobre el preu del lloguer amb una base el més objectiva possible, o sigui, un estudi propi per saber a quin preu s’hauria de llogar un local segons la zona i la nova realitat de l’economia.
Així, la companyia ha creat un model matemàtic, obtingut de mesurar el valor comercial immobiliari dels principals carrers comercials de Madrid durant 12 hores al dia des de 2013, per saber amb exactitud el comportament dels consumidors i diferenciar-los dels transeünts. “Amb aquesta informació aplicada a un lloguer concret, es podrà conèixer quina compensació seria justa amb la renda en el temps de tancament i també sobre què passarà amb els lloguers després de reobrir al públic si el consum baixa i com evitar una ruptura de mercat generalitzada”, explica.
“Al poder mesurar, mes a mes després de la reobertura, com evoluciona la realitat i el valor de mercat de cada local, podrem ajustar-hi al màxim el pagament dels lloguers, evitant les ruptures de mercat que perjudiquen a ambdues parts, i els permetrà prendre decisions amb confiança de quin és el millor escenari per a ells”, diu Beltrán.
