Una promotora immobiliària anuncia que construirà 500 habitatges per a un fons d’inversió a un preu de 70 milions d’euros. Una altra aixecarà 210 pisos de 27 milions. En tots dos casos seran habitatges destinats al lloguer. El build to rent (construir per llogar) és tendència en el sector immobiliari. L’adquisició per 170 milions per part d’Axa Real Assets d’una cartera de 850 habitatges per llogar a Madrid i Barcelona va ser el tret de sortida el 2017.
Et pot interessar: Com es pot arribar a viure de les rendes?
El mercat residencial del lloguer, que ha continuat creixent des d’aleshores, podria arribar als 2.000 milions d’euros d’inversió directa aquest 2020 (xifra que dobla la de l’any passat), per sobre de les xifres previstes per al retail (1.250 milions) i per al sector logístic (1.700 milions), i a prop del sector hoteler (2.500 milions), segons la consultora Savills Aguirre Newman. Fins ara, aquest mercat no estava professionalitzat i era habitual trobar particulars amb diversos habitatges en no gaire bon estat per manca d’inversió.
Tampoc no hi havia blocs sencers dedicats al lloguer, sinó habitatges disseminats. Ara, amb l’entrada de grans fons d’inversió i socimis (societats que compren, promouen i rehabiliten per arrendar), el sector està passant a les mans d’empreses gestores especialistes que creen grans carteres d’habitatges de lloguer construïts des de zero, com passava ja en altres països europeus.
Les causes del boom
El guany dels fons d’inversió immobiliària (FII), que prové de l’arrendament dels immobles, dona fruits a més llarg termini i permet diversificar el risc i obtenir rendibilitats més altes que en altres productes financers. Per què els inversors estan apostant pels FII?
1. Augment de la demanda de lloguer
Històricament, Espanya ha estat un país de propietaris. Qui no té alguna persona propera que en el seu moment es va comprar un pis o una casa adossada amb jardí? Però des de fa uns tres anys, la tendència ha començat a canviar i el percentatge de població que viu de lloguer és cada vegada més alt i s’apropa a les xifres d’Europa, on aquesta pràctica està més generalitzada.
Et pot interessar: Entenent millor el preu del lloguer a Espanya
Si abans de la crisi, el 2008, un 19,8 % dels espanyols vivien de lloguer, el 2017 ho feien el 23 %, segons Eurostat. Aquell mateix any, a Alemanya ho feia un 48,6 % de la població; a França, el 35,6 %, i al Regne Unit, el 35 %. A Espanya, des del 2015 el preu dels pisos ha pujat, sobretot a les grans capitals, com ara Barcelona i Madrid, fins al punt que per a molta gent és impossible comprar i l’única opció és llogar.
Segons l’INE, des del 2013 han augmentat en gairebé 370.000 les famílies que lloguen, a raó de 73.000 de mitjana per any. I la tendència és la de continuar creixent, malgrat una certa desacceleració de la demanda i petites convulsions de la compravenda: “Últimament ens trobem amb un perfil que vol comprar per llogar i obtenir una rendibilitat dels seus diners”, explica Isabel Lucas, vicepresidenta de l’Associació d’Agents i Perits Immobiliaris (API).
“El comprador d’un habitatge, per viure-hi o llogar-lo, té uns 50 anys i un coixí d’estalvis. Per sota dels 50, els qui s’atreveixen a comprar són, per exemple, parelles en què tots dos treballen. Diuen que ‘pel que paguen per un lloguer, és millor contractar una hipoteca i el pis és seu’”. La població estrangera, acostumada a llogar, compensaria una desacceleració, segons les previsions de l’INE. I també els millennials, “que no poden comprar o no es volen lligar a un lloc i lloguen entre uns quants”, sosté Lucas.
2. Rendibilitat
Els experts parlen de suculentes xifres d’inversió al mercat immobiliari per a un horitzó d’un parell d’anys. El motiu és que és un producte que no té rival en un context de tipus d’interès que se situen en mínims històrics. Per exemple, el bo espanyol a 10 anys ofereix un 0,4 %, mentre que la rendibilitat bruta de l’habitatge en lloguer nacional va aconseguir el 3,9 % el segon trimestre del 2019, segons el Banc d’Espanya.
Les quantitats varien d’unes zones a unes altres, però al capdavall totes són atractives. Per exemple, la rendibilitat inicial mitjana al mercat de lloguer de Barcelona capital és del 4,74 % i es mou entre un mínim del 3,77 % a Sarrià-Sant Gervasi (on els preus de compra són més elevats) i un màxim del 6,01 % a Nou Barris (amb preus més baixos). A Madrid, la mitjana és del 5,06 % (amb el 8,43 % a Villaverde i el 3,9 % al barri de Salamanca).
Et pot interessar: Claus per escollir una inversió immobiliària altament rendible
3. Inversió estrangera
Un altre factor que està impulsant aquest boom del sector immobiliari espanyol del lloguer és el mercat d’inversió estranger, que des de l’any 2016 està injectant quantitats importants de capital.
Et pot interessar: Així compren habitatge els estrangers a Espanya
Així, a curt termini, les expectatives del sector són bones i l’única cosa que podria alterar-les seria un canvi legislatiu. En cas de posar un topall als lloguers, com s’ha proposat, l’efecte seria que als propietaris no els seria rendible llogar i vendrien, amb la qual cosa, si bé es pagarien lloguers més baixos, hi hauria cada vegada menys habitatges per llogar, sobretot a les capitals, on el sòl ja és escàs.
