La compra d’una casa és una de les decisions més transcendentals a la vida de qualsevol persona, ja que requereix una bona meditació, una gran inversió econòmica, uns quants tràmits burocràtics i altes dosis de paciència. Per això, t’ajudem a que prenguis les millors decisions i aconsegueixis l’habitatge dels teus somnis.
L’adquisició d’un habitatge, ja sigui de segona mà o de nova construcció, es tracta d’un procés que pot tardar uns quants mesos (actualment es situa en vuit, segons indica la societat de taxació Tinsa) o allargar-se durant diversos anys, sobretot, si es tracta de la compra d’habitatge nou sobre plànol. Fins que arriba el dia d’introduir la clau al pany, cal passar per una sèrie de fases prèvies i una de les principals és conèixer la situació de l’habitatge a Espanya.
El panorama actual apunta a que el mercat immobiliari està començant a recuperar-se “gràcies al motor econòmic i a la recuperació de l’ocupació”, indica Fernando Encinar, cap d’estudis de la plataforma immobiliària Idealista. L’indicatiu més clar es troba en l’increment interanual del 6,6% a tot el país que situa el preu mitjà del m2 en 1.328 €, segons les últimes dades de l’informe de Tinsa sobre la situació de l’habitatge a Espanya.
La decisió no és fàcil, però partint dels índex de preus, dels tràmits legals vigents i les condicions de finançament, entre altres qüestions, l’èxit de l’operació “compra d’un habitatge” dependrà del correcte seguiment d’aquests consells que desgranem.
Casa nova o casa de segona mà?
És una de les qüestions fonamentals que has de plantejar-te com a comprador d’un immoble, per la qual cosa és recomanable analitzar l’oferta existent a través de la consulta de portals d’habitatge o anar a una immobiliària per rebre l’assessorament necessari. Un altre aspecte important és determinar la zona en la qual vols viure, per la qual cosa “serà necessari apropar-se a la zona i conèixer-la en profunditat. De fet, parlar amb els veïns ens ajudarà a comprendre si estarem a gust o no en aquest habitatge”, aconsella Beñat del Coso, responsable de comunicació del portal immobiliari Idealista.
Si optes per un habitatge de segona mà el més normal és que el seu preu sigui inferior al d’un de nou però, com indica l’últim índex de preus d’habitatge usat elaborat per Idealista, l’habitatge de segona mà ha experimentat un increment de preu del 2,7% en el segon trimestre de 2018 i situa el preu mitjà del m2 en aquest tipus d’habitatge en 1.664 €.
No obstant això, aquest augment es reparteix de manera desigual ja que Madrid continua sent la comunitat més cara per viure (2.868 €/m2), seguida de Balears, País Basc i Catalunya. Pel contrari, les comunitats autònomes on el preu de l’habitatge usat ha seguit baixant en el segon trimestre de l’any són Extremadura, Castella- La Manxa, Cantàbria i Astúries.
L’avantatge de la compra d’un habitatge de segona mà és que suporta menys impostos, només l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP), la quantia de la qual depèn de la Comunitat Autònoma on s’adquireixi l’immoble i del percentatge que s’aplica sobre el preu escripturat, que sol rondar entre el 6% i el 10%. Però a canvi, hauràs de tenir en compte una més que probable inversió inicial destinada a realitzar reformes.
Pel contrari, si optes per un habitatge nou estarà a punt per entrar-hi a viure i no necessitarà gairebé obres de remodelació. A canvi suporta impostos més alts, com l’Impost d’Actes Jurídics Documentats (IAJD) que, depenent del tipus de immoble i del seu import, pot quedar exempt de pagament o abonar fins a un 0,75% del preu escripturat; i l’IVA que pot ser del 4% del 10% o del 21% del preu en funció del tipus d’habitatge. Per exemple, en el cas d’un Habitatge de Protecció Oficial (HPO) s’aplicaria el 4%; per als de protecció pública o lliures el 10%; i el 21% s’aplicaria a altres habitatges, amb places de garatge o per a l’ús de locals comercials.
Negociació del preu, com fer-ho?
A l’hora de comprar un habitatge, la negociació del preu forma part del joc, ja que és possible aconseguir una rebaixa del 10% del preu requerit pel propietari. “Anar a un professional immobiliari és sempre una bona idea. A més d’ajudar-nos amb les gestions administratives, ens serà de gran ajuda a l’hora de negociar el preu amb el propietari.” indica Beñat del Coso, d’Idealista.
Per això resulta recomanable sol·licitar una taxació, realitzar una comparativa de preus de la zona en la qual estàs buscant i, el més important, anar al Registre de la Propietat. “La primera cosa que suggereixo a qualsevol comprador és que sol·liciti al Registre de la Propietat una nota simple per saber les circumstàncies de l’habitatge abans d’adquirir-lo, com ara si la casa arrossega una hipoteca, si està embargada o si està avalada per un tercer” assenyala Javier Olivar Quesada, gestor de finques i assessor fiscal a Olivar i Cuadrado.
Tràmits bancaris: hipoteca fixa o variable
Generalment, la compra d’un habitatge se sol realitzar a través de finançament, és a dir, amb un préstec bancari per al qual, al marge de la quantia que es sol·liciti, hem de tenir en compte les condicions de la hipoteca: si està referenciada a algun tipus d’índex, tipus Euríbor, o si existeixen comissions addicionals com ara per cancel·lació de la hipoteca o per amortització parcial o total.
L’altra qüestió fonamental és si ens decantarem per una hipoteca fixa o variable, per la qual cosa és necessari valorar en quin punt es troba l’Euríbor, és a dir, el tipus d’interès interbancari que calculen els bancs per concedir a curt termini un préstec a tercers (particulars o empreses).
No existeix una equació exacta ja que, tant si et decantes per una o per una altra, la decisió depèn de la quantitat de diners de què disposes com a client en el moment de firmar la hipoteca, el temps de devolució de la quantitat prestada i, més important encara, l’evolució que s’espera d’aquest índex en les properes dècades, que és la durada previsible de la hipoteca firmada.
Acord de les parts: el contracte d'arres
Una vegada que tenim clars els anteriors passos i ens llancem a la compra de l’habitatge, aquesta es pot formalitzar mitjançant la firma de l’anomenat contracte d’arres. Aquest avançament no és més que un acord privat que implica el compromís de les dues parts (propietari i comprador) de la realització de la compravenda d’un immoble.
Per això, com a comprador, es dóna en concepte de reserva una quantitat econòmica que sol situar-se entre el 5% i 10% del preu total de l’habitatge. En aquest tipus de contracte hi han de figurar dades com l’import total de la compravenda, la forma de pagament, el repartiment de les diferents despeses, el termini previst per a l’atorgament d’escriptura pública i termini de formalització de contracte, entre altres.
Pel que fa als contractes d’arres n’existeixen tres tipus: confirmatoris, penals i penitencials que estableixen una sèrie de condicions diferents en funció d’allò acordat per les parts implicades. En qualsevol cas, el contracte d’arres penitencials sol ser el més habitual, emparat per l’art. 1454 del Codi Civil. Aquest model permet a ambdues parts desistir lliurement del contracte, sense més implicacions que la devolució de la quantitat que s’hagi indicat prèviament al contracte d’arres.
Despeses extres, alienes a la compra de la casa
Abans de llançar-se a la compra d’un habitatge, una de les principals recomanacions de qualsevol expert és disposar d’un coixí d’estalvis del 13% del valor de la casa. D’aquesta manera, serà possible fer front amb èxit als successius passos per adquirir l’habitatge somniat ja que haurem de fer front a despeses de notaria, impostos, registre de la propietat, taxació de l’habitatge i l’avançament que formalitza l’acord de la compravenda de l’immoble.
- La notaria: Els honoraris dels notaris, els anomenats aranzels, estan regulats per l’Estat amb un preu més o menys fix per la prestació d’aquests serveis. Així, per exemple, l’atorgament de l’escriptura pública de compravenda té un cost que sol oscil·lar entre els 600 € i 875 € segons el valor de l’habitatge.
- Impostos vinculats a la compravenda, en funció de si es tracta d’un habitatge de segona mà, en aquest cas s’ha d’assumir l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP), o d’un de nova construcció, en aquest cas seran l’IVA corresponent i l’Impost d’Actes Jurídics Documentats (IAJD).
- El Registre de la Propietat: Inscriure les escriptures firmades pel notari també es consideren honoraris i impliquen un desemborsament que oscil·la entre els 400 € i 650 € respecte al preu de l’immoble.
- Gestoria: Es tracta d’un dels serveis addicionals als quals es pot recórrer per a la realització d’altres tràmits com la liquidació d’impostos en l’obertura d’una hipoteca. Atès que són professionals lliures, les tarifes varien, encara que la despesa mitjana es sol situar en els 300 €. Normalment, l’entitat financera prestamista incorpora aquest servei.
-
Taxació: Si sol·licites una hipoteca, hauràs de fer una inversió d’entre 250 € i
600 € en la taxació del valor de la propietat amb una taxadora (generalment aportada pel banc) perquè l’entitat pugui calcular el percentatge de finançament que pot concedir-te que, en general, se situa en el 80% del preu de compra o del valor de la taxació.
L'entrega de les claus
Arriba el dia de l’entrega de claus i de la firma dels últims papers. L’escenari consisteix en una reunió amb presència de notari, gestors i propietari de la casa. Aquest dia l’única cosa que fa falta és la il·lusió i una mica d’escalfament de canell per firmar els últims papers que inclouen les escriptures del nou habitatge o traspàs, en cas de segona mà, i la hipoteca, concedida per l’entitat bancària. D’aquesta manera i amb unes encaixades de mans, es fa l’entrega de les claus que obriran, per fi, les portes de la nova i anhelada llar.
Si segueixes aquestes pautes estaràs més a prop d’aconseguir un habitatge, però no un qualsevol, sinó aquell en el qual desitges passar una llarga etapa de la teva vida. Per això i encara que el camí fins a assolir-lo és llarg, i amb alguns racons, val la pena dedicar temps a cada una de les fases que hem desgrana;, igualment també resulta important recolzar-se en el millor assessorament professional. Al cap i a la fi, l’adquisició d’una casa és el projecte vital per a la construcció d’un espai en el qual hi passarem moltes hores, aquell espai en què un cop finalitzat el procés podrem anomenar una verdadera llar.
Hem de tenir en compte que existeixen una sèrie de despeses extres vinculades a la compra de la casa i reservar els diners necessaris per a elles.
