movi-image-rentabilidad-inversion-inmobiliaria-1
Envia'ns suggerències
Habitatge
4 min del teu temps

La rendibilitat a la inversió immobiliària: què cal tenir en compte?

Thu Nov 05 09:51:15 CET 2020

Invertir en actius immobiliaris requereix un desemborsament inicial més elevat, així com més riscos i menys liquiditat que en altres operacions financeres

La decisió de comprar un habitatge, es pot fer amb dues finalitats: l'ús propi o la inversió. A 'primera' vista, aquesta segona opció pot resultar atractiva i, tradicionalment, el fet d'adquirir un habitatge per després llogar-lo i obtenir amb això una rendibilitat, ha estat força popular a Espanya. De fet, l'habitatge s'havia convertit en un dels actius més rendibles després dels anys de crisi posteriors a l'esclat de la bombolla immobiliària. Però l'habitatge, és realment un actiu rendible o existeixen alternatives al 'totxo'?

Els moments d'incertesa, com l'actual marcat per la crisi de la COVID-19, no ajuden a prendre la decisió d'invertir en aquest mercat. Les dades del sector ho reflecteixen bé. El nombre d'operacions de compravenda acumula un retrocés del 24,4 % en el període comprès entre el gener i l'agost d'enguany. En concret, en aquest últim mes s'han gestionat 31.394 operacions, un 12,1 % menys que en el mateix període del 2019, segons les dades de l'Institut Nacional d'Estadística (INE).

Hi ha dos indicadors a tenir en compte per predir el futur de la compravenda d'habitatges. D'una banda, l’euríbor va tancar l'agost en mínims històrics, en -0,359 %, i, a més, amb previsions que acabi l'any prop d’aquest nivell. D'altra banda, el preu de l'habitatge nou a Espanya també ha arribat a la xifra més alta des de 2010, i ha tancat el juny a 2.472 euros/m2, un increment de 72 euros/m2 en l'últim any, segons la Societat de Taxació (ST). De fet, des de finals de 2014 aquesta xifra no ha parat d'augmentar, unes dades que indiquen certa demanda. Sens dubte, amb aquesta situació molts es poden plantejar la compra d'un habitatge, però, és un bon moment per a la inversió immobiliària?

"La rendibilitat que realment percep l'inversor és el 60 % del total"

Un dels principals elements que poden guiar l'inversor a l'hora d'obtenir una resposta en aquest sentit es troba en el retorn que s’obtindrà amb aquesta transacció. Les dades actuals no són gaire encoratjadores, ja que la rendibilitat bruta ha baixat en el tercer trimestre del 2020 fins al 7,9 %, segons dades del portal Idealista. Els propietaris de Sant Sebastià (3,6 %), la Corunya (4,3 %) i Cadis (4,7 %) són els que obtenen rendibilitats més baixes, enfront de Lleida, que resulta la més rendible amb un 8,1 %, seguida de Múrcia (7,8 %) i Huelva (7,2 %). A més, cal tenir en compte que aquesta rendibilitat no té en compte cap dels costos de l'operació de compra ni els períodes que l'habitatge estigui sense arrendar. Tenint en compte aquests aspectes, la rendibilitat real podria baixar fins i tot fins a gairebé la meitat. Tal com explica Federico Servetto, director d'Estratègia de Clients de Banc Sabadell, "un supòsit d'ús estès és considerar només el 60 % de la rendibilitat bruta per ajustar-se a allò que realment arriba a percebre l'inversor". 

Què s'ha de tenir en compte en comprar un habitatge per llogar?

Disposar d'un import mínim és essencial per a qualsevol inversió. No obstant això, en el cas de l'immobiliari aquesta quantitat generalment és més elevada. Tot i que aquesta necessitat de liquiditat varia molt en funció del tipus d'immoble i de la seva ubicació, "si ens centrem en les zones cèntriques de les principals ciutats espanyoles, difícilment podrem trobar alternatives per sota dels 100.000 euros", segons assenyala Servetto. A més del desemborsament del cost de l'habitatge, n'hi ha d'altres relacionats amb l'operació mateixa que cal tenir en compte i que, aproximadament, representen el 12 % del preu de l'immoble. Entre aquests hi ha les despeses de notaria i de registre, els impostos, als quals cal sumar, any rere any, les despeses de manteniment corresponents.

Pot interessar-te: Calcula les despeses associades a la compra d'un habitatge

La inversió immobiliària requereix un desemborsament de capital mínim més elevat que el d'altres operacions

Una vegada que es tenen sobre la taula les dades de la inversió necessària per realitzar una operació de compra d'habitatge, és convenient valorar els riscos que es poden trobar. En aquest sentit, entra en joc una pregunta molt important per a l'inversor: quan i quin import es recuperarà del capital invertit? Per norma general, aquest tipus d'inversió sol ser amb terminis llargs (més de deu anys, normalment) i, per això, en el moment de la compra normalment no prestem gaire atenció al preu a què es vendrà l'immoble. Considerar això, juntament amb el risc de liquiditat, és indispensable, ja que "pot passar que quan es vulgui vendre no hi hagi compradors, per la qual cosa no es podrà disposar de forma àgil dels diners invertits", explica Servetto.

Al factor temps se li han d'afegir altres riscos associats a la inversió immobiliària. D'una banda, cal tenir en compte que hi haurà períodes en què l'habitatge estigui buit, si, per diferents raons, no s'ha pogut llogar, i en els quals el propietari no percebrà, per tant, cap renda. No obstant això, hi haurà determinades despeses fixes a les quals el propietari de l'immoble haurà de seguir plantant cara, tot i no comptar amb les rendes del lloguer. A més, pot passar que durant els períodes en què l'habitatge no estigui arrendat es produeixi una 'ocupació'. De fet, en la primera meitat de l'any s'han registrat 7.450 denúncies per 'ocupació', un 5 % més que en el mateix període de l'any passat, segons les dades del Ministeri de l'Interior. En aquest context, és important tenir en compte que si l'habitatge està buit i no habitat, una "ocupació" no suposaria un delicte de violació de domicili sinó d'usurpació, i és en aquests casos que el procés judicial es pot estendre en el temps i ser realment tediós.

Un cop llogat, el propietari pot haver de fer front a situacions d’impagament o danys i desperfectes en l'immoble. Per això, el més oportú és comptar amb una assegurança de responsabilitat civil que cobreixi tant els danys propis com els de tercers. 

Pot interessar-te: Com llogar i rendibilitzar el teu habitatge de manera segura


Quins altres aspectes cal tenir en compte abans de prendre la decisió?

Cada cert període de temps, sigui mensual, trimestral o semestral, es publiquen dades sobre els preus de l'habitatge. Això vol dir que no hi ha un mercat en el qual s'actualitzin les xifres dia a dia, la qual cosa és un avantatge en aquest tipus d'inversió. I és que, encara que pugui no semblar rellevant, "és vital en la psicologia de l'inversor, ja que ajuda a oferir una sensació de seguretat, minimitzant la incertesa vinculada a observar l'evolució diària dels preus", explica Federico Servetto. Tenint en compte això i, deixant el valor de l'immoble fora de l'equació, la renda passa a ser l'element clau. A més de ser la font d'ingressos per al propietari, "permet anar ampliant el període de la inversió i ajuda a minimitzar l'efecte dels moviments dels preus".

La inversió financera és més líquida, requereix inversions mínimes molt baixes i compta amb opcions de diversificació

Situació oposada a la que es troben en les inversions financeres, on sí que és possible disposar de preus de cotitzacions en temps real. En aquest cas, l'ajust de la inversió inicial és immediat i el moviment del preu adquireix tota la rellevància per a l'inversor. Actualment, l'elevada volatilitat marca el context econòmic i pot influir i provocar la presa de decisions precipitades. Per això és important fer l'exercici de contemplar totes les inversions amb vocació de llarg termini, com normalment passa amb les immobiliàries. Tenint en compte, a més, que les inversions financeres presenten més liquiditat, inversions mínimes molt baixes i la possibilitat de diversificar-les

Pot interessar-te: Què podem fer amb els estalvis i la inversió després de la pandèmia?

Fotografia de Ricardo Gomez Angel a Unsplash
-Categories i etiquetes-
up