movi-image-abc-hipotecas-1
Envia'ns suggerències
Habitatge
4 min del teu temps

L'ABC de les hipoteques

14/01/2022

A l'hora de sol·licitar una hipoteca és important conèixer tots els termes associats a aquest tipus de préstec

Una hipoteca és un préstec pel qual el client rep una quantitat de diners (el capital) per part de l'entitat bancària per finançar la compra d'un habitatge. A canvi, el titular assumeix el compromís de tornar aquesta quantitat mitjançant el pagament d'unes quotes periòdiques. Es tracta d'un dels compromisos econòmics més grans que adquireix una persona al llarg de la seva vida, per la qual cosa és fonamental comptar amb tota la informació relativa a aquest tipus de préstec.

A continuació, s'explica l'abecedari que qualsevol comprador ha de tenir present a l'hora de contractar una hipoteca:

  • Acta notarial

L'acta notarial és un document que emet un notari com a pas previ a la signatura d'una hipoteca i que serveix com a garantia que el client ha entès tots els punts i les condicions recollides en aquest préstec i que ha rebut els documents i la informació relativa al procés. És obligatori comptar amb una acta notarial per poder signar la hipoteca.

  • Amortització

Amortitzar una hipoteca consisteix a tornar totalment o parcialment el deute contret. A través de les quotes mensuals s'està amortitzant part del préstec hipotecari esmentat.

Quan l’amortització es realitza abans de la data de venciment de la hipoteca, s'anomena amortització anticipada. L'amortització anticipada del préstec es pot fer reduint quotes, és a dir, alleugerint el desemborsament que es fa en cada mensualitat; o terminis, això significa tornar abans els diners prestats, encara que suposa una càrrega econòmica més gran.

Calculadora: descobreix què t'interessa més, si amortitzar préstec amb quotes o amb terminis

 

  • Aval

L'aval és una garantia a càrrec d'una tercera persona per assumir el pagament del deute en cas que el deutor no ho pogués fer. El banc pot demanar un aval a l'hora de contractar una hipoteca en funció de quina sigui la solvència del sol·licitant. La persona que avala rep el nom d'avalador i respon al pagament del deute de la mateixa manera, amb el seu patrimoni, que el deutor principal.

  • Bonificacions

Quan es contracta una hipoteca, el banc pot rebaixar al consumidor el diferencial que s'afegeix a l'índex del tipus d'interès en cas que es contractin altres productes vinculats a la hipoteca (com ara una assegurança de vida). Aquesta reducció també és possible en les hipoteques a tipus fix.

  • Capital

El capital és la quantitat de diners que una entitat bancària presta al client que contracta la hipoteca. Aquest capital es torna periòdicament a través de les quotes juntament amb els interessos. Quan es realitza la devolució total del deute prestat s'anomena capital amortitzat.

  • Carència

El període de carència consisteix a sol·licitar al banc una reducció o un ajornament de les quotes, durant el qual el titular del préstec hipotecari només paga els interessos del deute, és a dir, no amortitza capital.

  • Comissió

Una comissió és un càrrec que cal pagar en fer certes operacions. En contractar una hipoteca, l'entitat bancària pot cobrar una quantitat per prestar aquest servei o per estar vinculada a un contracte, com la comissió d'obertura (es cobra per les despeses de la formalització del contracte hipotecari), la comissió per amortització anticipada (es cobra per la finalització d'un contracte abans del termini fixat) i la comissió de subrogació (es cobra quan es canvia l'entitat amb què es té contractada la hipoteca).

Tot i això, algunes entitats no cobren la comissió d'obertura esmentada, com Banc Sabadell en contractar una hipoteca bonificada.

  • Quota

La quota és la quantitat que es paga de forma periòdica, generalment cada mes, pel préstec hipotecari. Aquest import inclou una part del capital prestat i una altra d’interessos.

  • Diferencial

El diferencial és el percentatge fix que s'afegeix a l'índex de referència (normalment l'euríbor) en un préstec o crèdit a tipus d'interès variable.

  • Euríbor

L'euríbor marca l’interès al qual els bancs europeus es presten diners i se sol revisar cada 6 o 12 mesos. A Espanya, aquest índex de referència s’acostuma a utilitzar per calcular el tipus d'interès en les hipoteques a tipus variable.

Per tant, les hipoteques a tipus variable estan formades pel diferencial (la part fixa) i pel referencial (l'euríbor). En funció de com evolucioni l’euríbor es paga més o menys en la quota mensual de la hipoteca.

  • Fitxa Europea d’Informació Normalitzada (FEIN)

La FEIN és el document de caràcter vinculant que lliura el banc al comprador i que conté les condicions financeres per obtenir el préstec hipotecari. La informació registrada a la FEIN és personalitzada en funció de cada client i sol contenir el capital del préstec, el tipus d'interès, el termini d'amortització, la periodicitat amb què es paguen les quotes, les comissions, etc.

  • Fitxa d’Informació Precontractual (FIPRE)

La FIPRE és un document que el banc lliura al futur propietari quan aquest manifesta que vol contractar una hipoteca. Aquest document conté les dades bàsiques sobre el tipus d’interès que s’ofereix, si és variable o fix, l’índex de referència i el diferencial, el termini d’amortització, les comissions o els productes vinculats que es puguin contractar amb el préstec hipotecari.

Pot interessar-te: Les fitxes que has de llegir abans de signar una hipoteca

 

  • Interès

L'interès és el preu que el banc cobra per prestar els diners quan se signa un préstec hipotecari.

El tipus d’interès en les hipoteques pot ser principalment:

  • Tipus d'interès fix: té un valor constant durant tot el termini del préstec.
  • Tipus d'interès variable: està compost per un valor fix (el diferencial) més un índex de referència (l'euríbor).

En darrer lloc, també existeixen les hipoteques mixtes, que mantenen els tipus durant més d'un any i després es tornen variables.

En condicions estàndard, les hipoteques a tipus fix compten amb uns interessos més alts que les hipoteques a tipus variable. No obstant això, en el context actual, hi ha entitats com Banc Sabadell que compten amb préstecs a tipus fix més atractius que els de tipus variable.

  • Impost sobre actes jurídics documentats (AJD)

L'AJD és l'impost que grava aquells actes que es formalitzen en un document públic, que posteriorment s'inscriu i que comporta una quantia econòmica. Això s’aplica tant a la compravenda d’un habitatge d’obra nova com a la contractació d’una hipoteca, ja que les dues accions es registren. Varia en funció de cada comunitat autònoma.

  • Impost sobre béns immobles (IBI)

L'IBI és un tribut anual que grava el valor cadastral dels béns immobles en propietat. També depèn de cada comunitat autònoma.

  • Impost sobre el valor afegit (IVA)

L'IVA s'aplica als habitatges d’obra nova i és del 10 % a tot Espanya, excepte a les Canàries, on s’aplica l’impost general indirecte canari (IGIC), que és del 6,5 %. Els habitatges de promoció pública tenen un IVA del 4%.

  • Impost sobre transmissions patrimonials (ITP)

L'ITP va a càrrec del comprador d'un habitatge de segona mà. Sol oscil·lar entre el 6 % i el 10 % depenent del territori.

Pot interessar-te: Quins impostos es paguen en comprar un habitatge?

 

  • Nota simple

La nota simple és un document que emet el Registre de la Propietat per informar sobre les dades essencials d’un immoble determinat. És molt rellevant abans de prendre la decisió de comprar un habitatge, ja que dona informació jurídica important, com la titularitat, l'abast del dret i les càrregues o els gravàmens que pugui tenir.

Qualsevol persona pot sol·licitar aquesta informació i és obligatori lliurar-la al taxador que fa la visita quan es vol obtenir una hipoteca.

  • Novació

La novació fa referència a la modificació de les condicions d'un contracte d'un préstec, però sense canviar d'entitat bancària. És la manera més fàcil de canviar les condicions d'una hipoteca.

Pot interessar-te: Ampliar una hipoteca: com i quan fer-ho

  • Termini

El termini d'amortització és el període de temps que estableix una entitat bancària perquè el titular de la hipoteca torni el capital prestat.

  • Període de revisió

El període de revisió és el moment fixat per l'entitat bancària per fer l'actualització de l'índex de referència (que sol ser l'euríbor) a les hipoteques a tipus variable. La revisió sol ser de forma semestral o anual, i la quantia de les quotes de la hipoteca pot variar segons com evolucioni l'índex.

  • Scoring bancari

L’scoring bancari és un programa informàtic que recomana aprovar o no una operació financera partint de l'estudi d'informació. És una eina que s'encarrega de fer una anàlisi de riscos i que utilitzen les entitats bancàries per decidir si és adequat o no concedir una hipoteca. Això ho fa sobre la base de diferents paràmetres, com la capacitat de solvència del sol·licitant o el seu nivell d'endeutament.

  • Taxa anual equivalent (TAE)

La TAE és un indicador que mostra el cost efectiu i real de la hipoteca, per la qual cosa serveix per comparar els diferents préstecs que hi ha al mercat.

Aquest indicador, que s’expressa en un percentatge, té en compte tots els interessos, les comissions i les despeses, a més del tipus d’interès nominal (TIN).

  • Taxació immobiliària

La taxació immobiliària, també anomenada informe de valoració, és un document que subscriu un professional amb l'objectiu d'establir de manera justificada el valor d'un habitatge. Ho fa d'acord amb una valoració i uns criteris establerts prèviament, com ara la ubicació o les característiques de l'immoble.  L’informe de taxació és necessari per contractar una hipoteca.

  • Tipus d'interès nominal (TIN)

El TIN és el percentatge que fixa el banc per prestar els diners. A diferència de la TAE, no inclou ni les comissions ni les despeses que genera aquest crèdit.

Pot interessar-te: TIN i TAE: què són i com influeixen en una hipoteca

  • Valor cadastral

El valor cadastral és un valor que es determina per a cada habitatge a partir de les dades registrades al cadastre immobiliari, és a dir, al registre administratiu de tots els béns immobles. Per tant, el valor cadastral indica la quantia monetària que s'estima per a cada habitatge sobre la base de la valoració del sòl i de la valoració de la construcció.

El valor cadastral és molt important per als propietaris, però també per als diferents ajuntaments, ja que s'utilitza per calcular diferents impostos, com l'IBI. A l'hora de comprar un habitatge, el valor cadastral és rellevant perquè l'ITP i l'AJD es calculen sobre la base imposable del valor cadastral.

A l'hora de sol·licitar una hipoteca és important conèixer detalladament tots aquests conceptes per prendre la millor decisió. Per això, és clau comptar amb l'assessorament professional d'un expert de confiança com ara el de l'entitat bancària, que podrà explicar amb profunditat els termes i respondre qualsevol dubte que sorgeixi al llarg del procés.

Vols que un expert t'aconselli sobre què t'interessa més sense cap mena de compromís? Deixa't assessorar per un especialista aquí.

-Temes relacionats-
up