El mercat del lloguer és voluble. Els seus alts i baixos estan subjectes a nombrosos canvis normatius, especialment per la pressió que viu aquest sector, ja que una part gens menyspreable de la població tria un habitatge de lloguer. Aquest sector va viure al desembre l’aprovació d’un reial decret del Govern que al gener no va aconseguir ser convalidat.
Segons l’Enquesta de Condicions de Vida’ (juny 2018) de l’Institut Nacional d’Estadística (INE), cada vegada són més els espanyols que viuen de lloguer. De fet, el nombre de llars amb habitatge en propietat va descendir el 2017 fins al 76,7%, respecte al 77,1% de l’any anterior. La xifra de 2018 és la més baixa des del 2004 (el màxim es va donar el 2005, quan el 80,5% de la població vivia en una casa de propietat). Encara que minoritari, el lloguer presenta diversos reptes en l’actualitat, especialment entre el públic jove.
Amb el risc que aquesta tendència alcista dels preus deixi centenars de famílies fora del dret a un habitatge digne i adequat, el Govern va prendre cartes en l’assumpte amb l’aprovació el passat 18 de desembre del Reial decret llei de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer. L’executiu va tramitar aquesta normativa amb urgència basant-se en el fet que Espanya “afronta reptes importants en matèria d’habitatge”, especialment els vinculats a accedir-hi en la modalitat de lloguer.
Aquest reial decret establia mesures com l’augment dels anys de lloguer en la regulació dels contractes d’arrendament d’habitatge, ampliant la pròrroga obligatòria dels contractes des dels tres fins als cinc anys. També incloïa la limitació de dues mensualitats en la fiança que l’arrendador pot exigir al seu inquilí i el fet que la propietat hagi d’assumir les despeses de gestió immobiliària de llogar, així com les derivades de formalitzar el contracte. A més, la nova normativa va introduir mesures davant la proliferació de pisos turístics, donant la capacitat a la comunitat de veïns de limitar-ne l’ús o fins i tot vetar els lloguers. I també va modificar el procediment actual de desnonaments per a les llars més vulnerables.
Un decret de 35 dies
Tots aquests punts aprovats al desembre van quedar cancel·lats el mes de gener passat pel vot contrari de Podem en la convalidació del decret, que havia de produir-se en un període màxim de 30 dies. El principal escull va ser que la normativa no conté una regulació dels preus per part dels ajuntaments o les comunitats autònomes, una condició que va estar sobre la taula durant la negociació. Això va fer que aquest reial decret tingués una vigència de tot just 35 dies.
És la quarta vegada, en democràcia, que un reial decret no aconsegueix ser convalidat a les Corts (una va ser per error). De fet, amb el fracàs de la normativa al Congrés deixen d’estar en vigor les millores aprovades en aquest decret i el Consell de Ministres haurà d’intentar aprovar un altre decret pròximament. No obstant això, als qui hagin formalitzat contractes de lloguer durant els 35 dies de vigència d’aquesta normativa (entre el 18 de desembre i el 22 de gener) se’ls aplicarà el reial decret derogat, ja que estan emparats per la legislació vigent en el moment de la signatura.
Deixant al marge els que es troben en aquesta situació, per a la resta de la població espanyola la normativa vigent en matèria de lloguer, després de fracassar aquesta convalidació, torna a ser la Llei d’arrendaments urbans, aprovada el 1994 i modificada el 2013 pel PP, amb la Llei 4/2013, de mesures de flexibilització i foment del mercat del lloguer d’habitatges.
Segons la normativa vigent, els contractes tornen a ser de tres anys, tant si l’arrendador és una persona física com jurídica. Així mateix, la propietat podrà tornar a demanar al futur inquilí més de dues mensualitats de fiança, i també altres garanties que consideri, inclòs l’aval bancari, de forma il·limitada. Igualment, els inquilins tornaran a respondre dels impostos, de manera que s’han de fer càrrec de l’impost de béns immobles (IBI) i dels impostos aplicats al contracte de lloguer.
A més del fet que no es fixin els límits dels preus del lloguer, els inquilins tornen a una situació de major indefensió davant dels propietaris, que tenen més garanties de pagament i contractes més curts. Ara bé, tot això pot tornar a canviar en el moment que el Govern proposi una nova normativa que, si aspira a ser convalidada al Congrés, inclogui limitacions en els preus dels lloguers, i llavors sí que s’aconsegueixi combatre el principal problema de l’habitatge de lloguer: la pujada de preus a totes les ciutats espanyoles.
