Un dels molts efectes que la crisi de la COVID-19 ha tingut sobre el mercat immobiliari és que l'inversor financer s'ha absentat de les operacions de compravenda d'habitatge residencial durant el període que ha durat l'estat d'alarma. En el primer semestre, les transaccions realitzades per aquest tipus de comprador han baixat fins al 23,3% des d'una proporció molt més alta, registrada en anys anteriors. El percentatge màxim d'inversors es va assolir el 2017, quan gairebé el 30% de les operacions les va realitzar aquest tipus de comprador, segons posa de manifest l'estudi sobre el mercat immobiliari en el primer semestre de l'any realitzat per Tecnocasa i la Universitat Pompeu Fabra (UPF) de Barcelona.
No obstant això, la incertesa que va envoltar tots els sectors a principis de març amb el decret de l'estat d'alarma i la paràlisi de gran part de l'activitat econòmica, va causar estralls també en l'adquisició i venda de béns immobles.
La retirada dels inversors financers del mercat immobiliari, previsiblement, tindrà un efecte en el nombre de transaccions que s'efectuïn tot l'any, tot i que, segons els responsables de l'informe, també es podria veure compensada per al canvi d'ús d'una altra part de l'oferta, principalment dels apartaments turístics, que en una proporció significativa s'estan transformant per al lloguer de temporada o residencial.
Amb una part d'ells fora del mercat, així com les famílies, que han preferit estalviar abans que embarcar-se en la despesa de béns de consum duradors, com l'habitatge, el cert és que el nombre de transaccions s'ha reduït (les vendes van baixar un 16% els primers 18 dies afectats per l'estat d'alarma), però també ho han fet els preus. El preu de l'habitatge de segona mà a Espanya ha baixat en el primer semestre del 2020 un 4,94%, la qual cosa situa de mitjana el metre quadrat en 2.245 euros. Es tracta del segon semestre consecutiu en què el preu d'aquesta mena d'immobles baixa, ja que en el segon semestre del 2019 i en taxa interanual, l'habitatge va baixar un 2,1%. En aquesta línia, segons les últimes estimacions publicades per donpiso a finals d'agost, en el conjunt del 2020 el preu de l'habitatge caurà entre un 8% i un 10% a Espanya.
Les ciutats de Sevilla (8,21%), Madrid (4,46%) i Barcelona (7,21%) presenten tres dels descensos més importants. Madrid i Barcelona ja van ser les primeres a iniciar la baixada de preus fa sis mesos i són també els territoris que marquen el camí a seguir i la tendència del que succeeix més endavant a la resta de poblacions del país. Així, s'aprecia en el mercat la tendència de contenció de preu que ja s'anava observant, concretament, des de finals del 2019.
Com evolucionarà el mercat inversor?
No obstant això, tal com apunta l'assessoria KMPG en el seu informe ‘Real Estate post-COVID: un futuro heterogéneo’, l'excés de liquiditat i la volatilitat en els mercats, així com la situació de tipus baixos que podria allargar-se en el temps, continuaran atraient la inversió al sector immobiliari buscant la seguretat i retorns més alts per part dels inversors. Aquí, els inversors de perfil ‘core’ centraran les seves inversions tenint en compte l'estabilitat de les fonts d'ingressos, fet que podria afavorir actius residencials per al lloguer i oficines amb contractes a llarg termini i arrendataris amb baixa probabilitat d'insolvència. De la mateixa manera, posaran la seva atenció en les ràtios d'ocupació, per la qual cosa tindran un risc més alt aquells actius que depenen d'una elevada ocupació, com hotels o retail. En aquesta línia, l'inversor es fixarà en la capacitat de transformació del negoci a mitjà termini, amb una més alta percepció de risc en actius on l'activitat desenvolupada es podria transformar amb més celeritat a causa de la convergència digital, com els actius de retail i la creixent demanda de l'e-commerce. A més, assenyala l'informe de KMPG, es veuran amb menys risc aquells actius on la importància de l'activitat desenvolupada sigui crítica, afavorint actius com datacenters o logístics.
Et pot interessar: Tendències sobre habitatge en l'última dècada
En aquesta mateixa línia, l'última visió aportada per Cushman & Wakefield apunta a un interès dels inversors pel mercat espanyol centrat en la logística. A més, assenyala que es busquen oficines de primera classe junt amb ofertes de venda i lloguer en locals de súper i hipermercats. La demanda d'actius als carrers principals prové principalment dels players locals, afegeix.
L'evolució de la pandèmia, amb els nous rebrots a Espanya i amb els d'altres països dibuixen un panorama ple d'incertesa. En aquest context, encara que sigui poc factible esbrinar com es comportarà el mercat inversor en el futur pròxim, assenyalen des de PwC al seu ‘Where next for real estate?’, que és possible que els inversors vulguin reequilibrar la seva exposició actual als actius immobiliaris, tenint en compte la volatilitat que acabem de descriure.
Et pot interessar: Destinar la teva segona casa al lloguer d'espais de treball
