Una caldera trencada, una canonada embossada o una inundació per un descuit. Desperfectes domèstics amb una naturalesa diferent, a qui li toca pagar què?
Una aixeta oberta, un cop de porta, un embós, una rajola trencada… Aquests petits desperfectes són tan comuns i habituals com els petits enfrontaments que es produeixen entre el llogater i el propietari. Tant se val el bàndol. En cas de trencament o avaria d’algun dels elements de l’habitatge, qui assumeix el cost de la reparació? La casuística és pràcticament il·limitada i, en molts casos, el desafiament rau a determinar on acaba la conservació, on comença la deterioració i on ho fa l’ús inadequat.
El que diu la teoria
La premissa de la qual partim és clara i es recull en forma de llei. En concret, es recull a la Llei 29/1994, d’arrendaments urbans (LAU), on l’article 21, referit a la conservació de l’habitatge, indica que “l’arrendador està obligat a fer les reparacions necessàries per a la conservació de l’habitatge arrendat en condicions d’habitabilitat per servir a l’ús convingut”. No obstant això, feta la llei, feta la trampa, ja que també preveu l’excepció: “Excepte quan la reparació de la deterioració sigui imputable a l’arrendatari”. És a dir, conservar no és el mateix que reparar.
El contracte mana
En segon lloc, aquesta llei recull que les petites reparacions produïdes pel desgast derivat de l’ús ordinari de l’habitatge van a càrrec de l’arrendatari. Així mateix, estableix que l’arrendatari és el responsable de la deterioració o la pèrdua (llevat que provi que s’ha ocasionat sense culpa per part seva) i, també, el responsable de la deterioració causada per les persones que hi ha a l’habitatge. Per aportar una mica més de llum, a més de la llei disposem d’un element que, davant el dubte, mana: el contracte. Com explica l’OCU, el que diu el contracte és el que compta.
El que diu la pràctica
És clar que les reparacions per conservació que garanteixin l’habitabilitat van a càrrec de l’arrendador, però quines són les reparacions en les quals l’ús de l’arrendatari obliga a pagar aquest element? Hi ha alguns elements que generen debat. Per exemple, qui ha de pagar la reparació d’una caldera, una canonada o una persiana, que ja acumulen un ús anterior al del llogater actual?
El matís és l’origen de la major part dels enfrontaments i desacords entre llogaters i propietaris, especialment quan el contracte acaba i la devolució de la fiança entra en joc. Tal com indiquen des de Mundo Jurídico, el propietari no assumeix les reparacions que “no són considerades indispensables perquè l’habitatge o el local de negoci continuï complint la seva condició d’habitabilitat o la seva finalitat de servir d’habitatge al llogater”.
És a dir, a grans trets el propietari s’ha de fer càrrec dels desperfectes en canonades, sostres, terres o parets, mentre que no assumirà els costos de tot allò que no formi part de l’estructura de l’habitatge, com ara persianes, panys, pintura de portes, cisternes i aixetes. Elements que, en definitiva, es consideren d’ús diari.
Costos assumits pel propietari enfront de costos assumits pel llogater
El propietari s’ha de fer càrrec de desperfectes en canonades, sostres, terres i parets i no assumirà el cost de persianes, panys, pintura de portes, cisternes i aixetes
Prevenir, millor que curar
Tanmateix, determinar què és deterioració i què és mal ús continua sent motiu d’enfrontaments, que, en molts casos, arriben fins als tribunals. Per aïllar aquesta x, hi ha algunes variables que ajuden a posar negre sobre blanc. La primera, l’inici de contracte i el temps en què es produeix l’avaria o el desperfecte, de tal manera que, si al cap de poc temps es produeix un trencament —segons el que s’estipuli en cada contracte—, s’evidencia que no ha pogut ser per deterioració per ús.
Per evitar qualsevol confusió i discussió, el més important és recollir al contracte tots els elements que conté l’habitatge i l’estat de conservació en què es troben, com també consensuar amb la immobiliària o l’empresa gestora del contracte qui assumirà el cost pel desperfecte en cas que es produeixi i sobre quin període té efecte.
