La compravenda d'habitatges a Espanya es manté a l'alça. Segons el Consell General del Notariat (CGN) aquest tipus de transacció va pujar un 22,9 % en taxa interanual durant el mes de juliol, fins a arribar a les 64.039 unitats.
Un estudi de Tinsa mostra que el preu mitjà dels immobles a l'agost va augmentar un 3,3 % respecte al març del 2020, mes en què va esclatar la pandèmia de la COVID-19. Si es compara amb l’agost de 2020, l'increment va ser del 5,2 %. D’altra banda, el preu del lloguer va caure un 3 % interanual en el vuitè mes de l'any, fins als 10,42 euros per metre quadrat, de manera que acumula set mesos a la baixa, segons les dades de l'índex immobiliari de Fotocasa.
L'oferta i la demanda són dos elements clau en el moviment dels preus. Com més necessitat hi hagi d'habitatge, més n’augmentarà el preu, mentre que si el que creix és la disponibilitat dels immobles aquesta variable disminuirà. Ara bé, aquests no són els únics factors que determinen el preu. Altres aspectes com la ubicació, l'estat de l'habitatge, la seva certificació energètica o l'equipament que pugui oferir també hi juguen un paper important.
En el cas de la ubicació, no només se cenyeix a si l'immoble està en un lloc o un altre, sinó a tots els serveis que hi ha al seu voltant. Entre els més valorats hi ha les escoles, els supermercats, els centres sanitaris, les zones verdes o els equipaments esportius. Així mateix, si es tracta d'un gran municipi, la proximitat del transport públic incidirà en la pujada del preu. Aquest últim factor influeix cada vegada més, atesa la tendència creixent de limitar l'accés amb vehicle privat al centre de les ciutats i el fet que la població té més consciència mediambiental.
Precisament, la sostenibilitat i l’eficiència energètica són altres elements que juguen un paper important en la decisió de compra. Segons un estudi d’Aedas Homes, prop del 60 % dels compradors estaria disposat a pagar un 13,4 % més per una casa sostenible i eficient. Segons el Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana (MITMA), el valor mitjà de les transaccions immobiliàries d'un habitatge lliure en el primer trimestre de l'any va ser de 168.557 euros, de manera que els espanyols incrementarien el seu pressupost en uns 22.600 euros per adquirir una casa que reuneixi aquestes característiques.
Aquesta major consciència de la sostenibilitat es veu impulsada també des de l'àmbit institucional. Com a exemple, una gran part del Fons Europeu Next Generation EU anirà destinat a la rehabilitació energètica d'edificis i habitatges, que són responsables del 36 % de les emissions de CO2 i del 40 % del consum d'energia.
Des de la immobiliària Inmovisa també destaquen com a factors influents en el preu l'alçària i l'orientació de l'immoble. «De mitjana, cada vegada que es puja de planta el preu final d'un pis pot incrementar-se un 4 %, sempre que l'edifici disposi d'ascensor. A més, els habitatges orientats a sud o a sud-oest reben més hores de llum diàries i, per tant, més calor a l'hivern, i això contribueix al seu preu definitiu».
D’altra banda, «l'estat de l'habitatge i la seva antiguitat podrien fer augmentar o disminuir el seu preu fins a un 25 %. Per això, independentment de les preferències del comprador, un habitatge d’obra nova resultarà molt més car per a una mateixa ubicació i alçària que un de segona mà», destaquen des d’Inmovisa.
Per la seva banda, des de Tinsa indiquen que el tipus d'habitatge influirà notablement en el preu. «L'oferta segons la tipologia d'habitatge (unifamiliar, aparellat, adossat, en bloc, en illa, etc.) està directament relacionada amb la demanda. Si en una zona hi ha molta demanda d'habitatge d'obra nova i escassetat d'oferta, els preus tendiran a l'alça, independentment de les seves característiques».
Pot interessar-te: Tipus d'habitatges, quines són les seves característiques?
A més, el fet que l'habitatge es trobi en bon estat pot fer augmentar el seu valor. Segons l'agència immobiliària Oi REALTOR, la rehabilitació d'un habitatge de gamma mitjana, d'uns 70 metres quadrats i localitzada en una ciutat com Barcelona, pot augmentar el seu preu fins a un 20 %.
Què busquen els compradors
La situació derivada de la pandèmia ha tingut un impacte directe en la demanda d'habitatge. El confinament estricte ha provocat que els ciutadans valorin més elements que abans no eren tan imprescindibles i que molts es plantegin canviar d'habitatge o reformar el seu. De fet, prop del 50 % de les famílies desitjaria canviar de casa en els pròxims cinc anys arran de la pandèmia, és a dir, una mica més de 13 milions de persones, segons AEDAS Homes. I, tal com afirma Habitissimo, el 41 % dels usuaris pretén realitzar reformes en el seu habitatge abans del 2022.
D'acord amb l'estudi d’Aedas Homes, hi ha dos motius principals pels quals es busca canviar de casa: perquè no es vol seguir vivint al barri actual i perquè la casa s'ha fet petita, ja sigui perquè cal una estada per teletreballar, per un augment de la família o perquè es prefereix tenir una casa més gran, ja que ara s’hi passa més estona.
En aquest sentit, entre les preferències dels compradors hi ha: que sigui una zona tranquil·la, o que la qualitat de la construcció sigui elevada. «Aquest aspecte és important perquè haver passat pel confinament estricte ha mostrat totes les incomoditats que poden existir en una casa antiga, en la qual la qualitat de la construcció és més baixa que en un habitatge nou. Això pot suposar una important oportunitat per al mercat de la rehabilitació i per al d'obra nova», assenyalen des d’Aedas Homes.
A més, altres elements innegociables a l'hora de valorar la compra d'un immoble són la llum natural i una bona orientació, un saló ampli i una terrassa o un jardí. «Durant la crisi sanitària les persones han començat a valorar més la felicitat que els produeix la seva llar, on cada vegada passen més temps, com una de les grans palanques per prendre decisions», expliquen des d’AEDAS Homes.
Com negociar el preu
En el moment de la compravenda d'un habitatge, el venedor busca aconseguir el benefici més gran possible pel seu immoble, mentre que el comprador, per la seva banda, intenta abaratir al màxim la seva possible adquisició. Perquè la negociació sigui fructífera, des de donpiso assenyalen algunes accions clau com ara establir un pressupost, comptar amb solvència i estar al dia del mercat immobiliari.
D'una banda, el comprador ha de conèixer quin és el preu màxim que pot afrontar. Per norma general, es necessita disposar de fons propis, concretament d'un 20 % del valor de l'habitatge, ja que les entitats financeres concedeixen, com a màxim, el 80 % del valor d'una taxació homologada. A més, cal comptar també amb les despeses (impostos, notaria...) que comporten aquest tipus d'operacions.
Calculadora: descobreix amb aquest simulador quines són les despeses associades a la compra d'un habitatge
D'altra banda, és important conèixer el mercat, tant perquè el venedor sàpiga quina és la quantitat raonable a demanar per l'immoble com perquè el comprador comprengui quina rebaixa podria sol·licitar. Per a això cal comparar les cases que tinguin unes característiques similars, sol·licitar el certificat d'eficiència energètica (obligatori per a la venda o el lloguer d'un habitatge des de juny de 2013), a més d'analitzar si l'immoble necessita alguna reforma o caldrà fer-la en un futur.
Un altre punt de negociació pot estar en el temps que un habitatge està a la venda. Com més gran sigui, serà més probable que el comprador intenti aconseguir una rebaixa en el preu. Segons un informe d'Idealista publicat a l'abril, el 33 % dels habitatges en venda va estar menys d'un mes al mercat. En canvi, el 21 % va estar al mercat entre un i tres mesos; el 28 %, entre un trimestre i un any; i el 18 % restant es va anunciar durant més d'un any abans de trobar comprador.
En aquest context, el preu de l'habitatge encara està un 36 % per sota dels màxims assolits el 2007, quan la bombolla immobiliària encara no havia esclatat a Espanya, segons l'estudi Variación acumulativa de la vivienda en España en 2021 de Fotocasa. Així, el preu mitjà d'un immoble de 80 metres quadrats se situa en gairebé 151.000 euros, mentre que fa 15 anys rondava els 225.000 euros.
Amb tot, en els últims cinc anys els preus han crescut un 16 %. Els espanyols havien de pagar per la compra d'un habitatge de 80 metres quadrats una mitjana de 129.680 euros el 2016, davant els 150.666 euros de desemborsament mitjà el 2021.
