Quin és el procés per viure en una casa cedida?

Les cessions gratuïtes a parents menors de 29 anys han ascendit del 9% al 21% l’última dècada. El comodat és la millor via per fer-ho i no patir possibles inconvenients

El preu del lloguer s’ha tornat inviable per a molts, sobretot a les grans ciutats. Viure al centre de Madrid suposa una mitjana de 19,3 euros el metre quadrat, mentre que fer-ho a Barcelona no suposa gaire menys (17 euros). Els preus abusius, però, ara no es limiten només a Madrid i Barcelona; Sant Sebastià (1.373 euros) i Palma de Mallorca (1.464 euros) no es queden enrere i els experts preveuen que Màlaga (1.100), Múrcia (835) i Sevilla (1.163) es convertiran en els futurs focus del lloguer alt a Espanya. 

Amb aquestes dades, limitar-se a dedicar com a màxim el 30% o el 35% de la renda a pagar l’habitatge, sigui en concepte de lloguer o compra, es torna una tasca més aviat complicada. No hi ha dubte que independitzar-se no ha estat mai fàcil, però fer-ho amb un mercat immobiliari elevat i uns sous que no arriben, moltes vegades, a ser mileuristes, ho dificulta encara més. Per aquest motiu, encara que en general les cessions només suposin el 6% del pes en la formació de les llars, aquest percentatge s’eleva bastant més en el cas dels menors de 29 anys. En l’última dècada en aquesta franja d’edat s’ha passat del 9% a superar el 21%, segons l’enquesta de condicions de vida de l’INE. 

Accedir a una residència per mitjà d’habitatges cedits per parents pot comportar problemes, sobretot quan hi ha diversos familiars que estan en la mateixa situació, i més quan el propietari mor i hi ha diversos hereus involucrats. “Encara que sigui un cosí, oncle, avi o pare qui cedeix la casa, és recomanable fer un contracte. Si no existeix aquest contracte, davant la llei els llogaters es tracten com a ocupes i, en el cas de voler-los fer fora, el procediment serà exactament igual que en cas d’ocupació”, recomana l’advocada especialista en dret civil Natalia Poladashvili.

Així mateix, Poladashvili assegura que, si no es cobra ni lloguer ni fiança, un contracte típic d’arrendament resulta inviable. Per això “el més útil és el comodat”, apunta. Amb aquesta figura, prevista al Codi Civil, l’habitatge es presta gratuïtament però només fins a una data determinada, estipulada per les dues parts, i acabat aquest termini la casa torna a les mans del propietari. “El cost de dur a terme el comodat es limita a pagar l’aranzel notarial”. Per a l’advocada, es tracta de la fórmula més tranquil·litzadora de cedir una residència, ja que quan acaba el termini el llogater ha d’abandonar l’immoble i, en cas que s’hi negui, la resolució és senzilla. “En canvi, sense la figura del comodat caldria optar per un desnonament a l’ús, cosa que suposa despeses i temps”, recorda Poladashvili. 

És important tenir en compte que aquest tipus de cessió no té cap repercussió fiscal. Com que no hi ha contraprestació, a l’efecte de declaració de l’IRPF es tractaria igual que un habitatge desocupat, i tampoc no comporta el pagament d’impostos sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (ITP i AJD). “El desconeixement del que comporta i no comporta la figura del comodat fa que aquesta figura encara no sigui gaire utilitzada. Però és important protegir-se davant de possibles esdeveniments no desitjats, per molta confiança que hi hagi entre les parts”, recalca l’advocada.

Una altra fórmula per a una primera residència: la cessió de la nua propietat

Amb l’envelliment de la població, cada vegada hi ha més gent gran que necessita cures permanents les 24 hores del dia a casa seva. Quan el seu poder adquisitiu, o el de la família, ho permet, pagar un sou a un cuidador o infermer és el més freqüent. A vegades, però, la impossibilitat de pagar un salari es resol amb la cessió de la nua propietat.

Aquests casos són molt freqüents en persones grans solteres o vídues sense descendència. “Amb aquesta fórmula els propietaris de l’habitatge mantenen l’usdefruit vitalici”, presenta Poladashvili, o, el que és el mateix, la casa deixa de ser propietat d’aquestes persones però els pertany el domini fins que moren, moment en què la cuidadora o cuidador en podrà gaudir plenament. És important que al contracte s’estableixi que la cessió es condiciona a les cures, de tal manera que, si no s’han produït, no és possible la transferència de la propietat quan mor la persona. 

Ara bé, cal anar amb compte des del punt de vista fiscal. Si no hi ha un contracte de compravenda i s’entén que el pagament de l’immoble es fa amb les cures fetes, a l’hora de declarar l’habitatge a l’IRPF s’haurà de fer com a rendiments de treball. I, si el valor de la casa supera els 60.000 euros, cosa bastant probable en el cas de les ciutats, el percentatge a declarar serà del 45%.

Trams de l'IRPF per al 2019:

La factura fiscal augmenta encara més quan no es fa un contracte de contraprestació. Si la infermera o cuidadora que viu amb la persona gran n’hereta la casa mitjançant testament, al moment de rebre-la haurà de rendir comptes a Hisenda i tributar per l’impost de successions i donacions. Com que no es tracta d’un familiar directe i no hi ha parentiu, la factura fiscal es dispara i, si bé depèn de cada comunitat autònoma fixar el tipus fiscal, la factura pot arribar a superar el 60% del valor de l’immoble. 

Per evitar aquesta desagradable sorpresa, es pot optar per signar un contracte de compravenda amb un pagament en espècie. En aquest cas, la cuidadora o infermera tampoc no rebrà un sou per la seva feina i com a pagament també rebrà l’immoble, però com que hi ha un contracte de compravenda la factura es redueix. És a dir, a l’hora de rendir comptes a Hisenda es tractarà com qualsevol altra compravenda i l’impost, si bé depèn de cada comunitat autònoma, serà molt inferior. A Madrid, per exemple, l’ITP està en el 6%, a Andalusia en el 8%, al País Basc en el 4% i a Catalunya i Galícia en el 10%. Sens dubte, aquesta és la via més convenient per al futur propietari.

En conclusió, tot i que poder optar a una nua propietat ens pot alegrar en un primer moment, ens hem d’assegurar de les conseqüències fiscals que implica i sempre hem mirar de buscar l’alternativa més favorable per no penedir-nos-en en el futur.