La compra d'un habitatge és una de les inversions més importants en la vida de la qualsevol persona. A més, aquesta adquisició està envoltada d'una sèrie de despeses addicionals al pagament del bé immobiliari, entre les quals destaquen els diversos impostos.
«La compravenda d'un habitatge està subjecta a una varietat de tributs que difereixen si s'és comprador o s'és venedor. Tampoc són els mateixos si es tracta d'un bé immobiliari de primera mà o primer lliurament o d'un de segona mà», aclareix Albert Folguera, coordinador del Grup d'Experts en Impostos Indirectes de l'Associació Espanyola d'Assessors Fiscals (AEDAF). «Hi ha molta casuística, però sí que es poden establir uns criteris generals i comuns», afegeix.
Aquests criteris són els següents:
1. Comprador d'un habitatge de primera mà o de primer lliurament. Ha de fer front a dos impostos en adquirir l'immoble:
-Impost sobre el valor afegit (IVA). S'aplica el tipus reduït del 10 % al preu de venda.
- Impost sobre transmissions patrimonials (ITP) i actes jurídics documentats (AJD). En aquest cas, el comprador abona la segona modalitat, l'AJD. Els tipus d'aquest gravamen depenen de cada comunitat autònoma, ja que es tracta d'un impost cedit. La base imposable és el preu de venda.
2. Comprador d'un habitatge de segona mà: en aquesta ocasió canvia l'impost. Ha d'abonar l'ITP i AJD només en la modalitat d'impost sobre transmissions oneroses (TPO). Els tipus d'aquest depenen, així mateix, de la comunitat autònoma on es localitza l'immoble.
3. Venedor d'un habitatge de primer lliurament. És el que s'anomena promotor. Tant si es tracta d'una societat com d'una persona jurídica o d'una persona física, s'ha de fer càrrec de l'impost sobre l'increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana (IIVTNU), conegut com a plusvàlua municipal. Aquest gravamen pren com a base el valor cadastral del sòl pels anys en què ha estat en poder del venedor. D'acord amb els barems establerts per cada ajuntament, s'aplica el tipus impositiu a l'operació resultant.
Si el venedor és una persona jurídica ha d'abonar també l'impost sobre societats. Si el venedor és una persona física ha de fer front a l'impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF).
4. Venedor persona física d'un habitatge de segona mà. Un particular que ven un immoble ja usat també ha de pagar la plusvàlua municipal i tributar per l'IRPF. En aquest segon impost ha dos exempcions de caràcter estatal:
-Si el transmissor ven el seu habitatge habitual i és més gran de 65 anys, no ha de tributar a l'IRPF pel guany patrimonial obtingut.
-Si el transmissor ven el seu habitatge habitual i és més jove de 65 anys, només haurà de tributar si el guany patrimonial obtingut no el reinverteix en un altre habitatge habitual.
5. Venedor persona jurídica d'un habitatge de segona mà. En aquest cas, a més de pagar la plusvàlua municipal, cal tributar l'impost sobre societats.
Tipus per comunitats autònomes
Folguera assegura que «actualment hi ha una gran disparitat de tipus impositius en TPO segons la comunitat autònoma, i aquest fet genera diferències de fins a quatre o cinc punts depenent d'on es compri l'habitatge».
Segons l'estudi Panorama de la fiscalidad autonómica y foral 2021 del Registre d'Economistes Assessors Fiscals (REAF) del Consell General d'Economistes (CGE), el tipus de TPO que s'aplicava fins fa poc en la major part de les autonomies era del 7 %. Actualment només apliquen aquest tipus La Rioja i el País Basc. El més baix el tenen la Comunitat de Madrid i Navarra amb el 6 %, seguides de Canàries amb el 6,5 %.
Els tipus més alts els tenen la Regió de Múrcia, el 8 %; Castella-la Manxa, el 9 %, i Cantàbria, Galícia i la Comunitat Valenciana amb el 10 %. A Andalusia, Aragó, Astúries i Castella i Lleó apliquen tarifes amb diversos trams que, partint del 8 %, arriben fins al 10 %. A les Balears i Extremadura les tarifes van del 8 % a l'11 % i Catalunya té dos tipus: 10 % i 11 %.
Pel que fa a l'AJD, el tipus més baix per a documents notarials en territori comú és el 0,75 %, que s'aplica a les Canàries i a la Comunitat de Madrid. Al País Basc i Navarra és el 0,5 %. L’1 % ja només l'aplica La Rioja. L’1,2 % és el tipus a Astúries, mentre que a Andalusia, Aragó, Balears, Cantàbria, Castella i Lleó, Castella-la Manxa, Catalunya, Extremadura, Galícia, Regió de Múrcia i Comunitat Valenciana és l'1,5 %.
Beneficis fiscals per comunitats autònomes
L'estudi del REAF-CGE recull, així mateix, la multitud de beneficis fiscals aprovats recentment a moltes comunitats autònomes per a l'adquisició d'habitatge habitual per col·lectius com joves, famílies nombroses o persones discapacitades.
Aquests són els principals beneficis fiscals vigents actualment a les comunitats autònomes pel que fa al TPO:
- Andalusia. Hi ha tres tipus impositius segons la quantitat invertida. El més reduït, el 7 %, s'aplica a la compra d'habitatge per un preu inferior als 130.000 euros.
- Aragó. En aquesta autonomia està vigent una bonificació del 50 % sobre la quota tributària quan els compradors d'habitatge habitual són família nombrosa. Hi ha també un tipus reduït del 3 % per a compres d'immobles que compleixin els altres requisits, en apartats: aplicable l'exempció immobiliària de terrenys rústics; que l'adquirent sigui subjecte passiu de l'IVA, i que no hagi renunciat a l'exempció de l'article 20.2 de l'IVA quan aquesta sigui possible.
-Astúries. S'aplica un 3 % per a les segones o ulteriors transmissions d'habitatges de protecció pública (VPP).
-Balears. El tipus més reduït del 5 % existeix per a la compra d'habitatges amb un valor igual o inferior a 200.000 euros.
-Canàries. El tipus és del 0 % per la constitució d'una opció de compra de béns immobles que hagin de ser habitatge habitual. Hi ha una bonificació del 20 % de la quota resultant d'aplicar el tipus del 5 % per l'adquisició d'habitatge habitual, sempre que el preu no excedeixi els 150.000 euros i es tracti del primer habitatge habitual. Els requisits són:
- Que el contribuent o contribuents tinguin en la data de la meritació de l'impost menys de 35 anys complerts i que la suma de les bases imposables en l'IRPF no excedeixi els 24.000 euros, una quantitat que s'ha d'incrementar en 6.000 euros per cada persona per la qual el contribuent tingui dret a aplicar el mínim familiar, exclòs ell mateix.
- Que el contribuent sigui una dona víctima de violència de gènere, considerant com a tals aquelles que tinguin una ordre de protecció en vigor o una sentència judicial ferma.
-Cantàbria. Té un tipus més reduït, del 5 %, per a transmissions d'habitatges i promeses o opcions de compra sobre aquests, sempre que es reuneixi algun dels requisits o circumstàncies següents:
- Tenir la consideració de titular de família nombrosa o cònjuge del titular o de família monoparental.
- Tenir una minusvalidesa física, psíquica o sensorial amb un grau de disminució igual o superior al 33 % i inferior al 65 %.
- Tenir, en la data d'adquisició del bé immoble, menys de 30 anys complerts.
Si l'adquisició es realitza amb càrrec a la societat de guanys i un dels cònjuges és més jove de 30 anys i l'altre no, s'aplica el tipus del 7,5 %.
-Castella i Lleó. S'aplica el tipus del 4 % en les transmissions d'habitatges que constituiran l'habitatge habitual en els casos següents:
- L'adquirent és titular d'una família nombrosa.
- L'adquirent, o qualsevol dels membres de la unitat familiar, té la consideració de persona amb discapacitat en grau igual o superior al 65 %.
- Tots els adquirents tenen menys de 36 anys en la data de meritació de l'impost.
- Tots els adquirents tenen menys de 36 anys en la data de meritació de l'impost.
- En les transmissions d'habitatges protegits segons la normativa de la comunitat autònoma o qualificades per qualsevol altra normativa com a habitatge de protecció pública.
-Castella-la Manxa. Hi ha un tipus del 6 % quan el preu de l'habitatge no excedeix els 180.000 euros.
-Catalunya. S'aplica el tipus del 7 % en cas de transmissió d'habitatges de protecció oficial (HPO). El més reduït, del 5 %, es preveu per a l'adquisició d'habitatge habitual d'una família nombrosa, així com per a persones amb discapacitat, sempre que la suma de les bases imposables corresponents als membres de la unitat familiar en la darrera declaració de l'IRPF no excedeixi els 30.000 euros. Així mateix, s'aplica el 5 % a la transmissió d'un immoble que hagi de constituir l'habitatge habitual del subjecte passiu si en la data de meritació de l'impost aquest té 32 anys o menys, sempre que la base imposable menys el mínim personal i familiar en la seva última declaració de l'IRPF no excedeixi els 30.000 euros. També existeix aquest tipus per a les famílies monoparentals.
-Extremadura. Es contempla el tipus més baix del 4 % per a les transmissions d'HPO amb preu màxim legal, que no hagin perdut aquesta qualificació i no gaudeixin de l'exempció prevista en la normativa estatal. El tipus del 7 % és per a les transmissions d'immobles que es destinin a l'habitatge habitual del contribuent si:
- El valor real de l'habitatge no supera els 122.000 euros.
- La suma de les parts general i de l'estalvi de la base imposable del contribuent no és superior a 19.000 euros en la declaració individual o 24.000 euros en la declaració conjunta. A més, les rendes anuals de tots els membres de la família que viuran a l'habitatge no poden excedir els 30.000 euros anuals, incrementades en 3.000 euros per cada fill que convisqui amb el comprador.
Està vigent una bonificació del 20 % de la quota per a l'adquisició d'habitatge habitual quan en la transmissió s'hagués aplicat el tipus del 7 %. Per a això, hi ha de concórrer alguna de les circumstàncies següents:
- El contribuent ha de tenir menys de 35 anys en la data de la meritació de l'impost. En cas de matrimoni o de parella de fet, aquest requisit haurà de complir-lo, almenys, un dels cònjuges o un membre de la parella de fet.
- La família ha de tenir la condició de nombrosa en la data de l'adquisició.
- El contribuent ha de patir una discapacitat física, psíquica o sensorial i tenir una minusvalidesa declarada igual o superior al 65 %. En cas de matrimoni o de parella de fet, només cal que compleixi aquest requisit, almenys, un dels cònjuges o un membre de la parella de fet.
-Galícia. S'aplica el tipus del 3 % en les següents transmissions d'immobles que hagin de constituir l'habitatge habitual del contribuent:
- Si és adquirit per una persona discapacitada amb minusvalidesa física, psíquica o sensorial amb un grau igual o superior al 65 %. Si l'habitatge és adquirit per diverses persones, el tipus s'aplica exclusivament a la part proporcional que correspongui al contribuent discapacitat.
- Si el comprador és membre d'una família nombrosa i destina l'immoble adquirit al seu habitatge habitual i a la de la seva família. A més, la suma del patrimoni de tots els membres de la família no pot superar els 400.000 euros, més 50.000 euros addicionals per cada membre superior al mínim per obtenir la condició de família nombrosa.
- Si el comprador té menys de 36 anys. En aquest cas, la suma del patrimoni de tots els membres de la unitat familiar no pot superar els 200.000 euros, més 30.000 euros addicionals per cada membre de la unitat familiar que excedeixi del primer.
A Galícia hi ha igualment un tipus del 6 % per a la transmissió d'habitatges que es trobin en algun dels territoris que tinguin la consideració de zones poc poblades o àrees rurals. El tipus baixarà al 5 % si, a més, es tracta de l'habitatge habitual del contribuent i concorren les circumstàncies següents:
- Que la suma del patrimoni dels adquirents i, si escau, dels altres membres de les unitats familiars no sobrepassi els 200.000 euros, més 30.000 euros addicionals per cada membre de la unitat familiar que excedeixi el primer.
- L'adquisició de l'habitatge s'ha de documentar amb escriptura pública, en la qual es farà constar expressament la finalitat de destinar-la a habitatge habitual.
- Comunitat de Madrid. Està vigent un tipus del 4 % per a les transmissions d'immobles que hagin de constituir l'habitatge habitual d'una família nombrosa quan es donin els requisits següents:
- L'immoble ha de constituir l'habitatge habitual de la família nombrosa de la qual sigui titular el subjecte passiu.
- En el cas que l'anterior habitatge habitual fos propietat d'algun dels titulars de la família, s'ha de vendre en un termini no superior a dos anys anteriors o posteriors a la compra del nou habitatge, llevat dels casos específics que estableix la llei.
S'aplica una bonificació del 10 % per l'adquisició de l'habitatge habitual, sempre que el valor real sigui igual o inferior a 250.000 euros i no s'apliqui el tipus de gravamen del 4 %.
- Regió de Múrcia. Aplica el tipus del 3 % per a les famílies nombroses, els més joves de 35 anys i les persones amb un grau de discapacitat igual o superior al 65 %.
- La Rioja. Preveu el tipus del 5 % per a la compra d’HPO, sempre que hagin de constituir el primer habitatge habitual del comprador. Només es poden aplicar aquest tipus reduït els contribuents la base liquidable general dels quals no superi els 18.030 euros en tributació individual o els 30.050 euros en conjunta, sempre que la base liquidable de l'estalvi no excedeixi els 1.800 euros. Així mateix, s'aplica el 5 % a les adquisicions que hagin de constituir el primer habitatge habitual de joves menors de 36 anys. Només es poden aplicar aquest tipus reduït els contribuents la base liquidable general dels quals no superi els 18.030 euros en tributació individual o els 30.050 euros en conjunta i sempre que la base liquidable de l'estalvi no excedeixi els 1.800 euros. Si l'habitatge està situat en un petit municipi, el tipus aplicable serà del 3 % per als joves menors de 36 anys. Les famílies nombroses també es poden beneficiar del tipus del 5 %.
-Comunitat Valenciana. S'aplica el tipus del 4 % en les compres d'habitatges que hagin de constituir l'habitatge habitual d'una família nombrosa o monoparental. Per a això, la suma de la base liquidable general i de la de l'estalvi de l'IRPF del comprador i de totes les persones que hi cohabitaran corresponent al període impositiu anterior a la compra no excedeixi els 45.000 euros.
Igualment, s'aplica el 4 % en les adquisicions d'una persona amb discapacitat física o sensorial, amb un grau de minusvalidesa igual o superior al 65 %, o psíquica, amb un grau de minusvalidesa igual o superior al 33 %, per la part del bé que adquireixi.
-País Basc. Està vigent un tipus del 2,5 % per a habitatges amb superfície construïda igual o inferior a 120 metres quadrats (o 96 metres quadrats útils en el territori de Guipúscoa). També s'aplica el 2,5 % a adquisicions d'habitatges unifamiliars amb superfície construïda igual o inferior a 120 metres quadrats (o 96 metres quadrats útils a Guipúscoa) i una superfície de parcel·la igual o inferior a 300 metres quadrats, sempre que es compleixin determinats requisits.
- Navarra. S'aplica el tipus més baix del 5 % quan es tracta d'habitatges, si compleix una sèrie de requisits, i fins a cert límit de base imposable.
Altres despeses associades a la compra d'un habitatge
En la compravenda d'un habitatge cal tenir en compte una altra sèrie de despeses que cal sumar al pagament d'impostos. En primer lloc, les despeses de la notaria en realitzar l'escriptura pública de la compravenda. La portaveu de Consell General del Notariat (CGN), María Teresa Barea, destaca que aquestes "estan fixades per llei". I afegeix que no s'han modificat des de 1989.
Per fer el càlcul d'aquesta despesa intervenen diversos factors. Els dos més importants són el preu de l'habitatge objecte de l'operació i la complexitat de l'escriptura. També es té en compte el nombre de còpies simples que se sol·licitin.
La següent despesa a tenir en compte en la compravenda d'un habitatge és la inscripció en el Registre de la Propietat. «Aquest acte és voluntari, però és molt aconsellable», recalca Barea. Els aranzels registrals, igual que els notarials, estan establerts per llei.
El repartiment d'aquestes despeses entre el venedor i el comprador depenen de si hi ha un pacte entre els dos o no. En cas que no s'hagi acordat qui paga cada cosa o quin percentatge del total correspon a cada un, el Codi civil estableix que el venedor es fa càrrec de l'escriptura matriu i el comprador, de la resta.
Barea explica que això és així amb caràcter general, però que «hi ha certs territoris, com els forals o amb lleis i costums propis, en els quals el que estableix el Codi civil pot canviar. El mateix passa amb certes ciutats i pobles», puntualitza.
Finalment, en el cas de contractar una hipoteca per a la compravenda d'un habitatge, el comprador ha de tenir en compte una altra despesa: la taxació de l'immoble.
Calculadora: descobreix amb aquest simulador quines són les despeses associades a la compra d'un habitatge
