Senyal i reserva són termes molt col·loquials que estan arrelats en la compra d’un habitatge. Tanmateix, a què ens obliguen exactament els anomenats contracte de reserva, contracte de senyal o contracte d’arres? Les paraules pagament, senyal, arres o reserva només evidencien la bestreta d’una suma de diners del comprador al venedor.
El contracte d’arres és equivalent gairebé sempre a un contracte de compravenda
Primer de tot, hem d’aclarir que per més esteses que estiguin les expressions contracte de reserva, contracte d’arres o contracte de senyal, no són contractes autònoms sinó pactes del contracte de compravenda. I és que, quan hi ha conformitat en l’habitatge i en el preu, legalment hi ha compravenda. Això vol dir que qualsevol dels signataris podria ser obligat per un jutge a comprar o vendre l’habitatge. Això és especialment important en molts fulls d’encàrrec que se signen amb les agències immobiliàries, en els quals se’ls dona un poder escrit perquè comprin o venguin en nom nostre, sota la creença falsa que només es tracta d’un senyal. De vegades, les arres també s’utilitzen per a altres contractes com el d’arrendament o en acords en què encara no s’han definit alguns elements cabdals (precontractes), però això és excepcional.
Arres que permeten tirar enrere el contracte i arres que no ho permeten
Per continuar, cal tenir clar que hi ha diversos tipus d’arres. Hi ha arres penitencials, les més comunes, quan es permet al comprador o al venedor desistir o desvincular-se del contracte abans d’anar a l’escriptura davant de notari (moment de lliurament de les claus de l’habitatge); hi ha arres confirmatòries, quan simplement es vol donar una bestreta a compte del preu com a prova de conformitat amb el contracte sense que es prevegi la facultat de desistir, i arres penals, quan es predefineix la multa que les parts han de satisfer en cas d’incompliment.
A més a més, és important saber que incomplir o desistir són coses ben diferents. Quan un incompleix aquest tipus d’acords, faculta el perjudicat per acudir a un jutge exigint la compra o venda de l’habitatge i, a més, una indemnització, mentre que si al seu moment es va preveure la possibilitat de desistir mitjançant arres penitencials ningú no ens pot obligar a comprar o vendre. Per desistir, caldrà tornar el doble del que s’hagi percebut (venedor) o donar per perduda la bestreta (comprador).
En cas de dubte sobre el tipus d’arres, el més freqüent és no poder desvincular-se
Això que sembla clar, a la pràctica no és fàcil, ja que sovint als contractes es confonen alguns conceptes. És habitual trobar-nos amb clàusules en les quals s’afirma que són arres penitencials i que, en cas d’incompliment, el venedor les haurà de tornar duplicades, o on es parla simplement d’arres, sense aclarir-ne la finalitat. En cas de dubte o manca d’acord, serà un jutge qui decideixi. En general, els jutges exigeixen que la possibilitat de desvincular-se (penitencial) es reculli de manera expressa; si no es recull, s’entendrà com a bestreta a compte del preu.
Una reserva per deixar de comercialitzar l’habitatge
Totes les arres tenen una finalitat implícita: reservar l’immoble a favor del comprador. Generalment, la reserva tampoc no és un contracte autònom, sinó que el considerem un element inherent a qualsevol bestreta. De vegades la reserva, quan hi intervenen agències immobiliàries, acostuma a ser d’un import molt escàs (500-1.000 €) i sí que pot revestir caràcter autònom, sempre que només es pretengui deixar de comercialitzar l’habitatge per un curt període de temps.
Les arres són un dels moments més delicats en la compra d’un habitatge. No ens hem de deixar dur per la precipitació i, si tenim dubtes, hem de demanar consell a advocats aliens a qualsevol de les parts, que —recordem-ho— moltes vegades són tres (el venedor, el comprador i l’agència immobiliària).
