movi-image-tasacion-vivienda-1
Envia'ns suggerències
Habitatge
4 min del teu temps

Taxació d'un habitatge: característiques, tipus i bases de valor

28/04/2022

La taxació de l'habitatge no és una despesa addicional quan es contracta una hipoteca, sinó una inversió que afecta ambdues parts del contracte

Un informe de taxació és un document necessari per contractar una hipoteca. Entre altres aspectes, una taxació inclou el valor de mercat de l'immoble, la superfície de la casa, els possibles errors cadastrals i a les escriptures, l'estat de conservació de l'actiu, els riscos de l'entorn i l'adaptació a la normativa urbanística.

Quins factors influeixen en el valor de taxació?

  • La ubicació

El component més important del preu d'un habitatge el proporciona la localització, que comportarà que pertanyi a una determinada forquilla de preus en funció de la demanda que hi hagi a cada lloc. Aquesta forquilla depèn, entre altres coses, de la quantitat i la qualitat dels serveis que hi ha a aquest lloc i que estan al voltant de l’habitatge.

  • Les característiques de l'immoble

La segona característica bàsica per valorar el preu de mercat d’un immoble és de quants metres quadrats disposa, seguida de la seva antiguitat i del seu estat de conservació. Lligat als aspectes anteriors sol trobar-s’hi el paràmetre de la qualitat constructiva segons el tipus d’habitatge. A més, «si l'habitatge es troba en un bloc d'habitatges i, especialment, a partir de la segona planta, la disposició d'un ascensor és una altra característica essencial per al valor», comenta Paloma Arnaiz, secretària general de l'Associació Espanyola d'Anàlisi de Valor (AEV).

Altres paràmetres importants són l'alçada de la planta —com més alt es troba un habitatge, més llum i menys soroll rep—, les vistes i l'orientació, així com els elements de què pugui disposar l’habitatge —calefacció, armaris, etc.

  • L'edifici

Per realitzar la taxació d’una casa també cal tenir en compte l'amplitud i la qualitat de les zones comunes de l'edifici, com són el portal, els jardins, les pistes esportives, la piscina, etc., així com els patis dels habitatges unifamiliars.

Destacat: «Si l'habitatge es troba en un bloc d'habitatges i, especialment, a partir de la segona planta, disposar d'un ascensor és una altra característica essencial per al valor», Arnaiz, de l'AEV

Així mateix, apunten des de l'AEV que poden existir paràmetres específics que siguin especialment buscats i que facin augmentar la taxació dels immobles (per exemple, disposar de terrassa).

Tots aquests factors influeixen en la taxació que s'ha de fer com a part indispensable per contractar una hipoteca.

A més, el futur propietari ha de tenir present que la taxació forma part de les despeses associades a la compra d'un immoble, que oscil·len entre un 10 % i un 15 % addicional al preu de compra. El seu cost es situa entre els 300 i els 600 euros. A aquestes despeses cal afegir l'entrada de l'habitatge, que és el 20 % del preu, ja que els bancs financen com a màxim un 80 % del valor de compra o de taxació de l'immoble.

Pot interessar-te: Descobreix amb aquest simulador la quota i el tipus d’hipoteca recomanats segons les teves necessitats

Tipus de valoració

De vegades es parla de taxar un habitatge o un local com si fos l'únic tipus de taxació que afecta el mercat immobiliari, però hi ha diversos productes relacionats amb la valoració i, en funció del propòsit, serà més adequat un o un altre.

Bàsicament, es divideixen en dues categories: les valoracions pròpiament dites, i altres productes que hi estan relacionats però que no poden ser considerats valoracions.

La secretària general de l'AEV recorda que les valoracions són treballs en què es segueix una sèrie de passos: un tècnic realitza certes comprovacions sobre l'immoble a valorar (inspecció física i anàlisi de la documentació registral, cadastral i legal). A continuació, analitza el resultat d'aquestes comprovacions i adopta una sèrie de paràmetres sobre els quals es basarà la valoració i que determinaran l'enfocament i el mètode tècnic de valoració. Després, durà a terme els càlculs i, finalment, plasmarà el resultat en un informe, donant lloc a una taxació oficial.

A més de les taxacions hipotecàries, hi ha valoracions pericials, cadastrals, expropiatòries, comptables, fiscals o d'assessorament, entre d'altres

«A la categoria d'altres productes trobaríem totes aquelles estimacions o eines en què no es porten a terme un o diversos dels passos anteriors, i es proporciona una xifra de forma més o menys ràpida però insuficientment fonamentada o contrastada», argumenta Arnaiz.

Les bases de valor d'un immoble

El valor d'un immoble depèn de la finalitat per la qual es valora. És a dir, que a la pràctica, un immoble pot tenir múltiples valors. En l'àmbit tècnic, aquests diferents valors s'anomenen bases de valor. L'elecció d'una base de valor o una altra té a veure amb el propòsit pel qual es fa la valoració, i determinarà tant el mètode de valoració com els resultats.

Les bases de valor més conegudes o utilitzades, segons l'AEV, són:

  • Valor de mercat

Determina el preu de compravenda en què, amb més probabilitat, es posarien d'acord després d’una negociació un comprador i un venedor ‘genèrics’ del mercat; és a dir, dues persones que no tinguin cap pressa especial per comprar o vendre i que no tinguin interessos especials sobre l'immoble.

Els valors de mercat dels béns —tant dels immobles com de qualsevol altre tipus de producte— poden variar notablement al llarg del temps, i fins i tot pujar o baixar bruscament en funció de les circumstàncies de l'oferta i la demanda d'aquests béns.

  • Valor hipotecari

És la base que s'utilitza per proporcionar un valor sostenible o estable al llarg del temps. Aquest valor és el que adopten les entitats bancàries per a la concessió d’hipoteques a Espanya, ja que garanteix més estabilitat financera i evita els efectes perjudicials dels canvis bruscos del valor de mercat.

«Per obtenir un valor hipotecari cal disposar d’estudis històrics d'evolució dels preus i, a partir d’aquests estudis, ser capaç de fer previsions prudents o conservadores sobre l'evolució futura del mercat. A més, aquest valor exclou qualsevol component especulatiu dels preus», argumenta Arnaiz.

  • Valor cadastral

És el valor assignat als immobles per l'Administració, amb la finalitat de servir com a referència per al pagament de determinats impostos, com ara l'impost de béns immobles (IBI) o la plusvàlua. Es tracta d'un valor que s'actualitza amb poca freqüència —cada uns quants anys—, i que conceptualment equivaldria a un valor de mercat sobre el qual s'ha aplicat un descompte important, de manera que, encara que els valors de mercat reals vagin canviant, la base d'aplicació dels impostos no sigui mai superior al mateix mercat.

  • Valor expropiatori

També anomenat preu just, és el valor imputat per la Llei a un immoble que s’expropiarà de manera forçosa. Es determina mitjançant l'aplicació de les normes de valoració establertes per la Llei del sòl. No necessàriament coincidirà amb el valor de mercat, que dependrà del tipus d'actiu de què es tracti i de la seva ubicació.

  • Valor de liquidació

És el preu al qual es podria vendre un immoble en una venda per liquidació. Pot variar en funció de si a la venda es disposa de temps suficient per trobar un comprador o, per contra, si el venedor es veu obligat, per les circumstàncies, a vendre sense un període de comercialització adequat i sense que el comprador hagi pogut analitzar a fons l'actiu.

  • Valor especial

És la base amb la qual s'identifica el valor particular que un actiu té per a un comprador en concret. Un comprador especial és aquell per a qui, per algun motiu, un immoble té una utilitat superior que per a la resta de possibles compradors (per exemple, el propietari del pis contigu al qual es ven, que pretén unir-los per obtenir-ne un de més gran).

  • Valor d'inversió

És el valor particular que un immoble té per a un inversor identificat; és a dir, un comprador no genèric. Aquest valor té en compte els plans d'inversió i les característiques concretes d'un determinat comprador i, per tant, pot diferir del valor de mercat, que sempre considera el punt de vista d'un comprador ‘genèric’ o mitjà.

En qualsevol cas, a l'hora de comprar un habitatge és recomanable comptar amb l'assessorament professional d'un expert, com el de l'entitat bancària, que ajudarà a dura a terme el procés de la manera més satisfactòria per al futur propietari.

Vols que un expert t'aconselli sense cap mena de compromís? Deixa't assessorar per un especialista hipotecari.

 

 

Calcula la teva hipoteca
Descobreix la quota, les despeses i quant et financem.
CALCULAR
Fotografia de Mathias P.R. Reding a Pexels
-Temes relacionats-
up