Una hipoteca s’integra de molts elements que convé entendre abans de fer el pas de contractar aquest producte. Els terminis i les quotes són dos dels conceptes clau que més interessen al comprador quan està perfilant la hipoteca. Així, el titular sabrà quants diners han de pagar al banc cada mes i durant quant de temps.
Totes aquestes característiques d'una hipoteca estan reflectides en el contracte hipotecari:
- El termini de devolució o el termini d'amortització
És el termini o el període de temps en què el comprador de l'habitatge haurà de tornar els diners prestats, a més dels interessos del préstec. Per regla general, les hipoteques solen tenir un termini d'amortització entre 20 i 30 anys.
- La quota mensual
És la quantitat de diners que el titular del contracte hipotecari ha de pagar cada mes per tornar el préstec. A la quantitat de diners prestats cal sumar-hi els interessos que aplica el banc. Per fixar la quota, cal tenir en compte el diferencial, que és un percentatge fix que aplica el banc i, en funció de si la hipoteca és a tipus fix o a tipus variable, caldrà parar atenció també a l’Euríbor.
- El tipus d’interès
Són els diners addicionals que cal pagar al banc pel préstec. S'expressa com a percentatge sobre l’import total del préstec.
- Les comissions
Les principals comissions que sol incloure una hipoteca són principalment dues: la d'obertura (que és a càrrec del titular i que incorpora les despeses de signatura i de formalització del préstec hipotecari) i la d'amortització (que s'origina per haver-se produït un canvi al contracte hipotecari pel fet que el client decideix amortitzar parcialment o total la hipoteca bé per reduir la quantia de les quotes que ha de pagar o bé per escurçar el termini). Ambdues comissions han de ser presents al contracte hipotecari.
A més, ha de figurar com a garantia hipotecària la propietat immobiliària sobre la qual es formalitza la hipoteca, i que servirà de cobertura en cas d'impagament.
Com influeixen els tipus d'interès sobre les quotes de la hipoteca?
Hi ha dues magnituds per calcular els interessos que el comprador de l'habitatge haurà de pagar per la hipoteca:
-
El tipus d'interès nominal (TIN), que és el percentatge fix que el banc cobra per prestar els diners. Per calcular-lo, només es té en compte el tipus d'interès que ofereix l'entitat.
- La taxa anual equivalent (TAE), que s'obté després de sumar al TIN les comissions que s'apliquen a la hipoteca (com la d'obertura o la de cancel·lació, si és el cas) i els descomptes que s'obtenen per l'aplicació de bonificacions (per exemple, si el titular compleix certs requisits o si contracta una sèrie de productes del banc).
Segons el tipus d'interès, es poden distingir entre dues classes d'hipoteques:
- Hipoteca a tipus fix, que permet al titular del contracte hipotecari conèixer per endavant les quotes que haurà de pagar cada mes, ja que el tipus d’interès no varia al llarg de la vida útil del préstec hipotecari.
- Hipoteca a tipus variable, en què el tipus d'interès fluctua d'acord amb l'índex de referència de la hipoteca. La majoria utilitza l'Euríbor i es revisa de manera periòdica, normalment cada sis mesos o dotze mesos.
Calculadora: Descobreix què t’interessa més, si la hipoteca a tipus fix o a tipus variable
A més, hi ha una combinació dels dos tipus anteriors que dona lloc a les hipoteques a tipus mixt, que es caracteritzen per suportar un tipus d’interès fix durant un període inicial (al voltant dels tres primers anys) i, a partir d’aquest moment, apliquen un tipus d’interès variable.
Com es fixen les quotes i el termini d’hipoteca?
Un dels elements més importants per establir l’import final d'una hipoteca és el valor de taxació de l’habitatge. Cal tenir present que, per regla general, els bancs no solen prestar més del 80 % d'aquest valor de taxació.
El valor de taxació és clau per determinar la quantitat de diners d'un préstec hipotecari, però la durada i les quotes venen determinades per la capacitat d'endeutament del comprador de l'habitatge. El més freqüent és que els bancs, després d'estudiar la seva situació financera personal i altres factors, com ara l'estabilitat laboral, concretin la quantitat de diners mensuals de què disposa el sol·licitant per efectuar el pagament de la hipoteca. Com a norma general, aquesta quota no ha de superar el 30 % dels ingressos mensuals d'una persona. A més, es valora que disposi d'uns estalvis de prop del 35 % del cost total de l'habitatge, per poder fer front tant a la part que no finança el banc com a les despeses associades a l'operació.
Calculadora: Descobreix quines són les despeses associades a la compra d’un habitatge
És possible reduir el termini d’amortització d’una hipoteca?
Sovint passa que, tot i haver de pagar mensualment la quota de la hipoteca, el titular acaba generant estalvis suficients per plantejar-se amortitzar part del seu préstec hipotecari o la totalitat. D'aquesta manera, es pot reduir tant el termini d'amortització de la hipoteca com les quotes mensuals.
Calculadora: Descobreix què t'interessa més, si amortitzar préstec amb quotes o amb terminis
