Llogar un immoble per a ús residencial és una tendència en auge des de fa diversos anys a Espanya. Concretament, en els tres darrers lustres, s’ha produït un increment gradual del pes del lloguer residencial a Espanya, des del 19,4 % el 2005 fins al 23,9 % el 2019, segons mostra l’Observatori d’Habitatge i Sòl del Ministeri de Transport, Mobilitat i Agenda Urbana. En aquest context, encara que la regulació espanyola protegeixi, en gran mesura, el llogater, l’arrendador que destina un immoble al lloguer com a habitatge està sotmès a una sèrie d’incentius i avantatges fiscals sobre les rendes de capital immobiliari.
La reducció per lloguer prevista en la Llei de l’IRPF (Llei 35/2006, de 28 de novembre, de l’impost sobre la renda de les persones físiques i de modificació parcial de les lleis dels impostos sobre societats, sobre la renda de no residents i sobre el patrimoni) és del 60 % i es calcula sobre el rendiment net positiu que s’hagi obtingut pel lloguer d’un habitatge. Per a això, el primer pas és declarar els beneficis obtinguts per l’arrendament de l’immoble. En altres paraules, pagar pel que es guanya.
Quines despeses són deduïbles del lloguer que es cobra
En principi, tots els costos que origini llogar l’habitatge a un tercer són susceptibles de restar-se dels ingressos. No obstant això, Hisenda és una mica més específica quant a les despeses que realment es podien deduir del lloguer en l’última declaració de la renda, i són les següents:
- Interessos i despeses de finançament dels capitals invertits en l’adquisició o la millora de l’habitatge. És a dir, els interessos de la hipoteca o el préstec per a la reforma.
- Interessos i despeses de finançament dels efectes cedits amb l’habitatge (mobiliari, calderes…).
- Impostos i taxes estatals que repercuteixin sobre l’habitatge, com l’IBI (impostos sobre béns immobles), les taxes de neteja, la recollida d’escombraries o l’enllumenat, per exemple, i també les despeses de comunitat.
- Despeses per la formalització de l’arrendament.
- Despeses per la defensa de caràcter jurídic de l’habitatge i el seu rendiment.
- Despeses de conservació i reparació. És important no confondre conservació amb millora. Si es canvien les finestres velles per unes altres de qualitat superior, això no és una conservació, sinó una millora que no es podrà incloure com una despesa deduïble del lloguer.
- Despeses de serveis i subministraments, sempre que sigui l’arrendador qui les pagui. Si, al contrari, se’n fa càrrec el llogater, no es podran restar.
- L’amortització de l’immoble i els béns que contingui (prop del 3 % del valor de construcció pel desgast de l’immoble).
- Despeses d’administració, vigilància, porteria i altres serveis relacionats amb la finca. De nou, aquí hi entraria la comunitat.
- Les primes de contractes d’assegurança de l’habitatge.
Un cop sumades les despeses deduïbles, només cal restar-les dels ingressos nets, que solen ser els diners que el llogater paga pel lloguer. A efectes pràctics, el propietari només pagarà impostos en la declaració de la renda sobre els diners que efectivament ingressi del lloguer, que és la resta de les despeses respecte dels impostos.
Qui pot beneficiar-se de la deducció
No tots els arrendadors tenen dret a aplicar la reducció. Hi ha una condició imprescindible per a això i és que l’immoble arrendat s’utilitzi com a habitatge de l’arrendatari, i no amb una altra finalitat. Per exemple, el lloguer d’un immoble per a despatx d’un professional o per constituir la seu d’una empresa no genera el dret a aplicar la reducció.
Et pot interessar: Destinar la teva segona casa al lloguer d’espais de treball
A més, és necessari que les rendes obtingudes tributin com a rendiments del capital immobiliari, i no com a activitat econòmica, segons l’Agència Tributària. D’acord amb el que disposa l’article 27.2 de la Llei de l’IRPF, l’arrendament d’immobles tindrà la consideració d’activitat econòmica si per a la seva ordenació s’utilitza, almenys, una persona empleada amb contracte laboral i a jornada completa. En aquest cas, els ingressos obtinguts tributaran com a activitat econòmica, i no es tindrà dret a aplicar la reducció del 60 %.
Què passa en el cas de llogar l’habitatge a familiars
Que els arrendataris siguin de la família no eximeix d’haver de pagar impostos, fins i tot quan no se’ls cobra lloguer. Per a això, Hisenda ha creat el que es coneixen com a imputacions de renda immobiliària, segons les quals totes les cases que no siguin l’habitatge habitual o estiguin destinades a un negoci generen una renda fictícia que s’ha d’incloure com a rendiment de capital immobiliari a l’IRPF.
En concret, aquestes imputacions de renda no podran ser inferiors al 2 % del valor cadastral o a l’1,1 % del valor cadastral revisat o modificat. Aquest és el rendiment mínim que Hisenda entén que ha de generar una casa. A l’incloure el lloguer a familiars en la renda, s’hauran de pagar impostos per la quantitat que sigui més elevada: el lloguer real que es cobra o el percentatge que marca la imputació de renda immobiliària.
En quins casos es pot perdre el dret a deducció
El dret a aplicar la reducció es pot perdre si el contribuent no inclou els ingressos i les despeses obtinguts pel lloguer de l’habitatge en la seva declaració de l’IRPF. En aquest context, en cas de no declarar els ingressos dintre de termini, sempre que no s’hagi iniciat una comprovació tributària, es pot fer una declaració complementària i s’aplicaria la reducció.
Segons el criteri del Tribunal Economicoadministratiu Central (TEAC), si s’inicia una comprovació tributària i els ingressos no havien estat declarats, el criteri d’Hisenda és considerar que el contribuent ja no podrà demanar, en el marc de la comprovació, que se li apliqui la reducció. No obstant això, el Tribunal Superior de Justícia de Madrid (TSJ) ha considerat, en una sentència recent, que aquest criteri suposa imposar al contribuent una doble sanció: d’una banda, se li negaria l’aplicació de la reducció i, de l’altra, normalment, se’l sancionaria per haver inclòs incorrectament en la seva declaració de l’IRPF la dita reducció. Per tant, el TSJ madrileny considera que seria possible sol·licitar l’aplicació de la reducció encara que s’hagués iniciat una comprovació tributària.
En definitiva, el més recomanable a l’hora d’enfrontar-se a la possible deducció per llogar un immoble és recórrer a l’ajuda i el consell d’un expert per fer correctament aquestes deduccions i així poder aprofitar al màxim els incentius i els beneficis fiscals dels quals es disposa.
