Si disposem d’una segona propietat i estem interessats a treure’n partit com a inversió, podem llogar-la com a espai de treball. No hi ha una fórmula única per fer-ho, però analitzem els requisits bàsics per tirar-ho endavant i algunes alternatives des del punt de vista de la comptabilitat i les finances: des de llogar directament com a particulars, fins a la creació de societats.
Necessito fer una reforma per llogar un espai de treball?
Llogar un habitatge com a espai de treball consisteix, bàsicament, a convertir-lo en una oficina per arrendar. Això significa que haurem de complir una sèrie de normes relatives a la infraestructura. Aquest equipament el regula l’Institut Nacional de Seguretat i Higiene en el Treball a través del RD 486/1997 i jurisprudències posteriors.
Així, una oficina haurà de complir una altura mínima fins al sostre de 2,5 metres i cada lloc de treball haurà de disposar d’un mínim de 2 m2. També s’haurà d’instal·lar un sistema de climatització mitjançant el qual poder regular la temperatura entre 17 i 27°C, entre altres factors d’aplicació.
Encara que no és obligatori, els espais de treball haurien d’estar equipats amb ports de xarxa, il·luminació pròpia, espai per escriure i potser una calaixera o armariets per evitar que s’agafi material informàtic. A més, s’hauria de prescindir de la majoria de mobles domèstics.
El lavabo és sempre obligatori, però no l’espai de cuina i un lloc per menjar, que només serà inevitable en cas que tinguem empleats contractats a la instal·lació i que sol·licitin aquest espai (jurisprudència de 2011).
Com veurem més endavant, nosaltres mateixos podem ser-hi treballadors i pot no interessar-nos tenir una cuina. Malgrat això, com a propietaris, potser ens és útil comptar amb espais comuns que l’inquilí pugui aprofitar. Encara que no sigui obligatori disposar d’un menjador a la cuina, o la cuina en si, habilitar un espai per menjar beneficiarà l’usuari de l’espai i, per tant, l’oferta de la nostra oficina destacarà sobre altres opcions.
Llogo l’espai de treball com a propietari de l’habitatge? Necessito ser autònom?
Un cop sabem quines adaptacions hem de fer a l’habitatge, podem plantejar-nos diversos escenaris a l’hora de llogar l’espai. Hi ha moltes possibilitats, començant pel lloguer d’espai per un import inferior al salari mínim interprofessional (SMI). Al gener del 2019, aquest salari va arribar a 12.600 euros anuals mitjançant l’article 1 del RD 1462/2018. Així evitarem haver-nos de donar d’alta d’autònoms.
Si pel lloguer d’un immoble ingressem menys que l’SMI, s’entén que no és la nostra activitat principal (tret que es compleixin altres supòsits). Així i tot, això no ens eximeix de donar-nos d’alta en el Cens d’Empresaris, Professionals i Retenidors de l’Agència Tributària i tributar pels ingressos.
En el cas que cobrem més d’aquesta quantitat a l’any, ens veurem obligats a donar-nos d’alta com a autònoms (models 036 o 037) i a abonar la quota mensual. Com a avantatge d’aquesta fórmula de fer-nos autònoms, podem convertir part de l’habitatge llogat en una oficina per a nosaltres.
En qualsevol d’aquests dos casos, el propietari de l’habitatge llogat serà un particular (nosaltres) i haurem de fer-nos càrrec de totes les despeses derivades de l’habitatge, acudir a les juntes de veïns i assumir la presidència de la comunitat quan així s’acordi. Com un veí més.
Consolidar una societat per desgravar el 100% de les despeses
Com a habitatge particular llogat a un altre particular, el nostre segon habitatge constitueix una font d’ingressos, però també incorre en despeses fixes com els serveis, l’IBI, les despeses de la comunitat de propietaris, la taxa d’escombraries, l’assegurança de l’habitatge, etc.
Però tenim la possibilitat de convertir l’impost sobre el valor afegit de cadascun d’aquests ítems en una deducció. El procés pot semblar enutjós, perquè implica formar una empresa i fer-se càrrec de l’impost de societats, però pot resultar-nos particularment interessant a títol personal. Sobretot si no vivim a prop del nostre segon habitatge.
Autollogar-nos un espai de treball
Sota aquest model, la propietat de l’habitatge és nostra, i el lloguem a l’empresa que hem format. Aquesta companyia, al seu torn, és la que ofereix espais de treball de lloguer. En aquest cas, aquesta empresa es dedueix l’IVA de tota mena de serveis (art. 92 Llei 37/1992) perquè, per a ella, tota la despesa apareix representada com un lloguer únic i deduïble. És despesa empresarial.
Aquest model presenta diversos avantatges, com separar l’activitat comercial del fet de comptar amb una oficina a casa i disposar del nostre habitatge en propietat un cop acabem l’activitat. Des del punt de vista burocràtic, és menys enutjós que la proposta següent, i comparada amb l’anterior, com a societat podrem contractar un encarregat responsable de les instal·lacions. Veurem a continuació que aquest encarregat podríem ser nosaltres mateixos.
Com a inconvenient, els ingressos declarats com a particular a través del model 100 (declaració de la renda) podrien ser elevats: com a rendiment d’activitat econòmica en cas de comptar amb un empleat a jornada completa (art. 27.2 Llei 35/2006); o com a rendiment del capital mobiliari (art. 22). A més, muntar una societat, sigui SL, SA, SAU, etc., implica convertir-nos en autònoms primer. Aquest model no interessarà a tothom.
Incloure l’habitatge com a infraestructura empresarial
Una altra opció consisteix a fer una aportació (de l’habitatge) a la societat mercantil que hem creat. Com a contrapartida, rebrem participacions socials de la nostra empresa equivalents al valor de la propietat. Estalviarem per no tributar com una transmissió patrimonial (al voltant del 10%, segons la comunitat autònoma) i sí com a capital social (al voltant de l’1%).
Però compte: si l’espai cedit pertany a una empresa sense activitat, la Llei del mercat de valors podria considerar la situació com una evasió d’impostos i obligar-nos, com a particulars, a pagar l’IVA de l’operació. Si aquest cas ens interessa és perquè volem llogar l’espai com a oficines. Aquest és l’objectiu, no evadir les nostres responsabilitats fiscals.
En aquest model, la nostra empresa passa a posseir l’habitatge, però no mitjançant un procés de venda (unes deu vegades més costós des del punt de vista fiscal), i serà l’empresa la que passi a deduir-se les despeses fixes íntegrament. Aquesta solució és particularment interessant perquè, com a particulars, ja no percebem un lloguer. A més, evitem despeses mensuals de tipus personal.
Muntar una empresa de lloguer d’espais de treball de la qual ser empleats
Encara podem anar un pas més enllà i convertir un segon habitatge parat en un negoci productiu amb avantatges fiscals. Això passa per, amb el capital que l’empresa s’estalvia en evitar el lloguer de l’espai (ara de la seva propietat), generar una nòmina per al propietari i administrador de la societat, que som nosaltres.
És a dir, convertim part d’una despesa en un salari que tributa i ens dona accés a una millor jubilació. Per descomptat, els estalvis no seran suficients per cobrir una nòmina generosa, però tenim a favor que aquesta sempre pot créixer sobre la base dels ingressos de la nostra empresa de lloguer d’espais de treball. Però és que aquest model encara té més avantatges.
Com a administradors societaris de la nostra empresa, estarem obligats a cotitzar com a autònoms; i com a treballadors per compte d’altri de la nostra empresa abonarem impostos sobre l’IRPF. Això es coneix com a pluriactivitat (art. 313 Llei 6/2017) i disposa de l’exempció de fins al 50% de la quota d’autònoms.
Cada cas particular és únic. Els models plantejats en aquest article (lloguer com a particular, lloguer com a autònom, fundació d’una societat i contractació) poden ser matisats o corregits d’acord amb les nostres necessitats. De vegades, una petita inversió per fer la consulta a un gabinet especialitzat pot reportar-nos beneficis a llarg termini per haver-la encertat en el model escollit.
