“Es lloga habitació en pis compartit amb dues persones més”, “Habitació disponible al centre”. Els carrers de les ciutats i les pàgines web de lloguer d’habitatges van plens d’anuncis com aquests. Fins ara, el més habitual era que aquests reclams els fessin joves i estudiants que busquen viure col·lectivament per compartir despeses. Aquesta realitat ha canviat. Joves o no tan joves professionals i també jubilats decideixen llogar habitacions de casa seva per fer front al pagament de la hipoteca o de la renda o per guanyar uns diners extres.
Llogar una habitació de la casa on vius
El lloguer d’habitacions no està regulat per la Llei d’arrendaments urbans (en principi), sinó mitjançant un pacte entre les parts regit pel Codi civil.
Quan el propietari viu a la casa, el més habitual és fer un contracte amb les condicions que es pactin entre ambdues parts. En aquest document, l’arrendador pacta amb l’arrendat la durada, el preu i les pròrrogues. A més, hi va implícit el dret de fer ús de les zones comunes de l’habitatge, com ara la cuina i el bany (llevat que es pacti una altra cosa).
La resta d’aspectes que ha de recollir el contracte són:
- La durada.
- El preu i la forma de pagament.
- Els serveis que s’inclouen (dret a l’ús del telèfon fix, d’Internet…) i com es repartiran les despeses de llum, d’aigua, de telèfon —si n’hi ha—, etc., o si aquestes despeses s’inclouen dins del preu de l’habitació.
- L’habitació que es lloga.
Quan es posa una habitació en lloguer, l’arrendador pot fixar el preu lliurement (encara que sempre hi ha dades de mercat que orienten sobre quin és el preu més convenient) i ha de declarar a Hisenda el que obtingui amb aquest lloguer, “com un rendiment del capital immobiliari”, expliquen des de l’assessoria Alfil.
Perquè l’arrendador pugui obtenir beneficis fiscals en la declaració de la renda és necessari incloure en el contracte una clàusula en la qual s’indiqui que aquest habitatge és l’habitual de l’inquilí. Si es compleix aquest requisit, el propietari tindrà una reducció del 60 % de la quantitat que resulti de restar als ingressos les despeses (comunitat, IBI, escombraries —si escau—, interessos de possibles préstecs…). Aquestes despeses no poden ser incloses íntegrament (el propietari també és partícip d’aquestes despeses), sinó només en la part proporcional que es pot imputar a la part arrendada. És a dir, si ingresses 10.000 euros i tens 1.000 euros de despeses, la part neta serien 9.000 euros i, per tant, caldria tributar pel 40 % d’aquesta quantitat (3.600 euros).
En cas que en el contracte s’indiqui que és de caràcter temporal, per exemple per al curs escolar a uns estudiants, no es tindrà dret a aquests beneficis.
Aquestes mateixes condicions es mantenen si el propietari de l’habitatge lloga habitacions a dues persones o més.
Si llogo tota la casa a diverses persones
Aquesta opció preveu que es pot fer un contracte comú per a tots els inquilins de l’habitatge, que estaria regulat per la LAU i per la seva normativa, com si es tractés d’un lloguer comú, d’un any de durada com a mínim i amb subrogacions successives fins a cinc; després, caldria fer un nou contracte. En aquest tipus de contracte hi ha una obligació solidària entre tots si algú incompleix el pagament o si es produeixen desperfectes.
En aquest cas, l’arrendador també té dret a beneficis fiscals per mitjà de la declaració de la renda, de la mateixa manera que si només lloga una habitació de la seva casa, però aquí sí que es podran computar totes les despeses de la casa.
També és possible pactar un contracte individual amb cada habitant d’aquest habitatge en el qual no vius. Aquests documents es regeixen pel Codi civil i no estan subjectes a temporalitat, sinó que el període de vigència serà el que tu pactis. Hi ha beneficis fiscals si en els contractes inclous que és l’habitatge habitual de l’inquilí. Perquè l’arrendador se’n beneficiï, és l’inquilí qui ha de consentir que en el contracte s’hi indiqui que es tracta del seu habitatge habitual, sigui quina sigui la durada d’aquest contracte.
Subarrendament
Un inquilí també pot subarrendar una part de l’habitatge que té llogat si el propietari ho autoritza. La LAU indica que només és legal subllogar un habitatge si es fa de manera parcial, amb el consentiment previ de l’arrendador. Aquí, també cal un contracte individual per tenir més seguretat i per establir les condicions.
Al marge de la via triada, quan es lloga una habitació cal tenir en compte que també es “lloga” el dret d’ús de les zones comunes: la cuina, el bany… Per tant, un altre dels punts importants és negociar el pagament de les despeses que es generen en l’habitatge. “El més habitual és pagar la renda més un fix estipulat entre les parts o prorratejar les despeses entre les persones que conviuen a la casa”, afirma Delgado. Si has de gestionar el pagament de despeses compartides, aquestes apps t’interessen.
Al marge de la llei
Llogar habitacions al marge de tot el que s’ha exposat més amunt és il·legal. Hi ha raons diverses per les quals el propietari pot demanar la dissolució del contracte en cas que s’hagi subllogat:
- Si el propietari desconeix el lloguer i, per tant, no hi ha consentiment.
- Si un dels subllogaters se’n va i en el seu lloc entra una altra persona, sense posar-ho en coneixement de l’arrendatari. És obligatori avisar el propietari i fer un nou contracte perquè el nouvingut en conegui les condicions, la durada del lloguer, el preu…
- Si l’habitatge té ús de pis turístic sense els permisos corresponents.
Ciutats, preus i més
Segons l’estudi del portal Fotocasa, la comunitat que té més demanda d’habitacions és Madrid, amb un 21 % del total de cerques, seguida d’Andalusia (20 %), Catalunya (15 %), la Comunitat Valenciana (9 %) i el País Basc (3 %). Madrid i Catalunya concentren el 36 % de tot Espanya.
Pel que fa a les zones de preferència, “el centre de la ciutat continua sent el punt estratègic del lloguer”, comenta Ignasi Giralt, mànager general a Espanya de Badi, plataforma de lloguer habitacional.
L’estudi de Fotocasa també apunta que Barcelona, Madrid i Palma de Mallorca són les ciutats més cares per llogar una habitació, amb un preu mitjà de 491, 410 i 378 euros al mes, respectivament. Així i tot, en comparació de l’any passat, el preu de les habitacions ha caigut un 3,4 % a Barcelona i un 4,2 % a Madrid.
Per ciutats, Càceres, amb 159 euros al mes, i Jaén, amb 174 euros, són les més barates.
Per comunitats, Catalunya és la més cara, amb una mitjana de 444 euros al mes per habitació, seguida de Madrid, amb 386 euros al mes, Balears, amb 384 euros al mes, i el País Basc, amb 338 euros al mes. A l’altre extrem hi apareixen Extremadura, amb 171 euros al mes, Castella-la Manxa, amb 197 al mes, Galícia, amb 212 al mes, i Castella i Lleó, amb 219 al mes.
Qui lloga habitacions?
Fins fa poc eren els estudiants els qui solien compartir pis. Ara, tot ha canviat i les dificultats per fer front al pagament del lloguer d’una casa és la raó principal per compartir, segons apunta Fotocasa al seu informe. “Al voltant d’un 80 % de la nostra audiència té una edat d’entre 25 i 35 anys i no són estudiants, sinó joves professionals”, assenyala Giralt.
Però, a més a més, segments d’edat que fins fa poc temps estaven fora d’aquestes estadístiques hi han entrat de ple, com les persones d’entre 55 i 75 anys, que suposen un 9 % dels espanyols que comparteixen o busquen casa per compartir, afegeix l’informe.
PLATAFORMES PER COMPARTIR PIS
Les eines més populars per trobar habitacions són les aplicacions gratuïtes (disponibles a les botigues d’app) i webs especialitzats com ara Badi, Pisocompartido i Habitoom. També, els portals immobiliaris Fotocasa i Idealista. La seva funció és posar en contacte el qui busca i el qui ofereix i elaborar un perfil perquè inquilins i subarrendats puguin triar el “company” que més s’adapta a les seves preferències. Algunes fins i tot ofereixen assessorament jurídic sobre contractes.
“Vam néixer per la creixent demanda i perquè vam veure que l’oferta era nul·la. També vam veure que era una manera de desbloquejar el sector de l’habitatge. Ara, contribuïm a mantenir els preus i a fer que l’oferta es flexibilitzi i s’obri”, comenta el mànager de Badi, Ignasi Giralt.
Aquestes plataformes han de complir una sèrie de normes per ser segures. “Cal ser transparents, facilitar prou informació a l’usuari i garantir la seguretat en les transaccions. És important mostrar la traçabilitat de tot el procés”, afirma Giralt.
