Els termes legals dels contractes de lloguer poden resultar confusos i complicats. A l’hora de signar, és fàcil passar per alt apartats que resulten abusius i que, a vegades, no estan emparats per la llei.
Presentem una sèrie de clàusules que sovint s’inclouen en els contractes de lloguer encara que no són legals. I expliquem què es pot exigir i què no quan es lloga un habitatge per al seu ús permanent.
Un lloguer de temporada
En signar un contracte d’arrendament d’habitatge, l’inquilí té dret a estar-s’hi tres anys. Malgrat això, alguns amos recorren a oferir lloguers d’habitatge de temporada (per exemple, durant l’estiu), en els quals la durada no està definida per llei.
La mateixa Llei d’arrendaments urbans (LAU, disponible al BOE) estableix una diferència entre els arrendaments d’habitatges i els arrendaments per a usos diferents. Els primers fan referència als habitatges d’ús permanent. Els segons (entre els quals s’inclouen els lloguers de temporada) tenen un ús diferent del d’habitatge principal, com activitats industrials, comercials o culturals, per exemple.
Tal com reflecteix Idealista, perquè un lloguer sigui considerat de temporada hi ha d’haver una causa que justifiqui aquesta temporalitat, com la feina o els estudis. A més, l’inquilí ha de disposar d’un altre domicili permanent, diferent del que lloga.
Si l’immoble s’ha d’utilitzar com a habitatge permanent, és important exigir que el contracte sigui de més d’un any de durada i no permetre contractes de temporada.
El pagament de més d’una mensualitat de fiança
Segons la LAU, la quantitat de la fiança equival a una mensualitat de la renda en el cas d’arrendament d’habitatges. Només pot ser de dos mesos en l’arrendament per a usos diferents del d’habitatge. Un altre motiu de pes per no acceptar contractes de temporada.
L’avançament de més d’un mes
La renda l’estipulen lliurement totes dues parts. I encara que pot arribar-se a un altre acord, normalment el pagament és mensual i es fa efectiu dins dels set primers dies del mes.
D’altra banda, la llei no preveu la possibilitat de cobrar més d’un mes per endavant. La LAU estipula que “l’arrendador en cap cas podrà exigir el pagament anticipat de més d’una mensualitat de renda”.
Rebutjar el dret a la pròrroga legal
La durada del contracte la pacten també lliurement totes dues parts. Ara bé, si la durada és inferior a tres anys, es pot prorrogar per llei fins a aconseguir els tres anys. Aquesta extensió és un dret per a l’inquilí i una obligació per al propietari.
Tot i això, alguns propietaris inclouen en els contractes clàusules que neguen el dret a aquesta pròrroga. En cap moment han d’acceptar-se aquestes condicions, ja que van en contra dels drets estipulats per la llei.
Penalització per estar-s’hi menys d’un any
L’inquilí té dret a abandonar l’habitatge per iniciativa pròpia passats els sis primers mesos després de la signatura del contracte. La seva única obligació és comunicar-ho a l’arrendador amb una antelació mínima de 30 dies.
La LAU preveu, això sí, la possibilitat que totes dues parts puguin pactar en el contracte el pagament d’una indemnització en cas de desistiment (és a dir, si s’abandona l’habitatge sense que s’hagi arribat a complir la durada pactada).
Revisió semestral o trimestral de la renda
El propietari té dret a canviar el preu de la renda, però només podrà actualitzar-la en la data en la qual es compleixi cada any de vigència del contracte. En cap moment podrà exigir canvis amb més freqüència.
L’inquilí haurà de pagar la renda actualitzada a partir del mes següent a la notificació per part de l’amo (que s’ha de presentar per escrit i especificar el percentatge de pujada o baixada aplicat).
Fer-se càrrec de les reparacions de conservació
L’arrendatari només s’ha de fer càrrec de les petites reparacions que derivin del desgast propi de l’ús diari, com per exemple un vidre trencat.
Totes les que siguin necessàries per conservar l’habitatge en condicions d’habitabilitat van a càrrec de l’arrendador. Alguns exemples són la conservació del sostre, els terres i les parets de la casa o el manteniment de les instal·lacions elèctriques. El propietari també ha de fer-se càrrec de les avaries en els electrodomèstics, excepte si es tracta de problemes menors (com un canvi de filtres, per exemple).
Donar a l’arrendatari accés lliure a l’habitatge
El domicili és inviolable i no pot accedir-s’hi sense el consentiment del titular. Així ho recull la mateixa Constitució en l’article 18.2. Per tant, una vegada signat el contracte de lloguer, l’arrendador no pot entrar al domicili. Si no és, evidentment, que té el permís de l’arrendatari. També pot preveure’s el dret de l’amo a entrar a l’habitatge en el cas que l’inquilí hagi comès una falta molt greu.
En cas de tenir dubtes a l’hora de signar un contracte de lloguer, és recomanable consultar la LAU. I, si això no resol els interrogants, convé consultar un advocat.
