Reformar o no un habitatge amb la finalitat de llogar-lo és un dels dubtes més comuns entre propietaris que disposen d’un immoble de segona mà una mica antiquat o en un estat millorable. Val la pena invertir en una reforma? La resposta és que sí. Gràcies a una rehabilitació adequada s’aconsegueix llogar l’habitatge en menys temps i el preu del lloguer pot pujar fins a un 30%, segons un estudi d’ANDIMAC (Associació Nacional de Distribuïdors de Ceràmica i Materials de Construcció). Com podem aconseguir-ho? En aquest article descobrim els aspectes essencials per reformar un habitatge en lloguer.
Definir el perfil dels possibles inquilins
En general, el tipus de reforma que es dugui a terme en un habitatge determinarà el target dels futurs inquilins. Per això, és necessari definir a quin perfil d’arrendatari ens volem adreçar.
Factors com la ubicació de l’habitatge, la superfície que tingui o l’estat de l’edifici en què es troba seran clau per determinar un perfil o un altre i, per tant, la reforma que s’haurà d’emprendre.
Tipus d’inquilins i reformes adequades
Estudiants. Aquest perfil valorarà que l’habitatge estigui situat en una zona ben comunicada, en un barri jove amb activitats d’oci, que disposi de diverses habitacions equipades amb sistemes d’emmagatzematge independent (armaris, calaixeres, etc.), i, especialment, que estigui moblat. Invertir en la renovació del mobiliari per aportar un aspecte més actual i funcional a l’habitatge, sense haver de destinar-hi un pressupost excessiu, es convertirà en la millor solució.
Parelles joves amb professions liberals o estudis universitaris. En aquest cas, serà necessari afinar una mica més en el tipus de reforma. Encara que és possible que sigui el seu primer habitatge i les expectatives i la renda familiar no siguin gaire elevades, reformar la cuina i el bany per modernitzar-los serà gairebé imprescindible. La mida de l’immoble no serà tan important; en canvi, disposar d’una cuina funcional oberta al saló-menjador, per exemple, aportarà valor a l’espai.
Expatriats professionals. Són persones que, generalment per motius laborals, resideixen de forma temporal o permanent en un país que no és el seu. Aquest perfil d’inquilins busca habitatges cèntrics petits o mitjans, en els quals poder-se establir per un temps curt o de mitjana durada, ja que acostumen a traslladar-se amb freqüència. Valoren la comoditat i que l’habitatge estigui correctament moblat, de manera que oferir-los un habitatge rehabilitat amb materials de qualitat, calefacció, aire condicionat i mobiliari funcional serà la millor opció. Encara que en aquest supòsit la inversió en la reforma pot ser més alta, convé tenir en compte que els pisos en lloguer d’estada mitjana es poden llogar per un import superior als d’estada més llarga.
Famílies amb fills. En aquest cas prefereixen instal·lar-se en un habitatge a llarg termini i serà imprescindible que disposin de diverses habitacions de diferents mides destinades a uns dormitoris còmodes. Aprecien notablement que la cuina i el bany estiguin reformats i que la casa estigui correctament condicionada amb calefacció i sistema de refrigeració. En la majoria de casos no busquen espais moblats, ja que prefereixen dissenyar els ambients segons el seu propi estil, o fins i tot amb el mobiliari de què ja disposen.
En qualsevol cas, serà necessari que el propietari consideri també les previsions futures que condicionaran el tipus de perfil d’inquilí i la reforma que s’adeqüi a les seves necessitats.
Plantejar-se qüestions com si hi ha la possibilitat d’invertir més capital en la rehabilitació i així exigir una renda més alta, o destinar-hi un desemborsament menor per competir en bones condicions amb el preu del lloguer, serà un aspecte fonamental.
A més, caldrà valorar el perfil de risc. Per això, haurem de determinar si és preferible comptar amb inquilins que puguin instal·lar-s’hi per a períodes llargs de temps aplicant una mensualitat més baixa (menor risc), o arrendataris d’estades curtes amb mensualitats superiors (major risc).
Quin és el pressupost disponible per reformar l’habitatge?
Fixar el pressupost màxim que es pot destinar a les obres de millora d’un habitatge de lloguer és un pas essencial abans d’arriscar-se a dur-les a terme. Serà necessari calcular el preu objectiu pel qual es podrà llogar l’immoble. Per aconseguir-ho, és fonamental identificar els preus mitjans dels habitatges de la zona amb característiques similars. Per exemple, si en un habitatge sense reformar el preu de lloguer és de 750€ i després de la rehabilitació es pot augmentar a 1.100€, significa que l’aportació que es percep després de les obres de millora és de 4.200€ a l’any.
Amb aquestes dades, es pot fer una anàlisi de la rendibilitat marginal de la inversió, tenint en compte la durabilitat dels elements reformats:
- La rehabilitació de la cuina i el bany pot durar entre 15 i 20 anys, que és quan pot ser necessari reformar-los de nou.
- Un pis acabat de pintar pot tenir una durabilitat de 5 anys, aproximadament.
- La instal·lació d’un terra laminat de qualitat AC4 pot arribar a conservar-se en bon estat uns 20 anys (sempre que el manteniment sigui l’adequat). La garantia que ofereix el fabricant sobre el tipus de paviment triat marcarà el temps de durabilitat.
A partir d’aquestes dades, es pot determinar que la vigència mitjana d’una reforma pot arribar als 15 anys. Si calculem que després de les obres el lloguer de l’habitatge augmenta en 4.200€ anuals, en aquest període podríem obtenir 63.000€ més.
Aquesta rendibilitat es pot estimar en un 20-30% del valor de la reforma, per la qual cosa en aquest cas suposaria un pressupost per a la rehabilitació de 50.000€ aproximadament, xifra que reportaria un benefici de 13.000€ (866€ anuals durant 15 anys).
Determinar si és possible emprendre la reforma desitjada amb el pressupost disponible i si és viable cobrar la renda prevista seran aspectes que resoldran si l’operació és factible o no.
