La property chain o cadena de compraventa es el término que se da a la operación de vender una casa para comprar otra. Los motivos pueden ser muy diversos, aunque el incremento de miembros de la familia y los traslados a otra ciudad son las causas más comunes que empujan a esta transacción.
Cuando se da la situación de una mudanza, vender la residencia actual es el razonamiento más lógico. Sin embargo, al tratarse de una cadena de propiedad, son muchos los actores que intervienen en ella: notarios, Registro de la Propiedad, administradores, entidades bancarias, agentes inmobiliarios, operarios en caso de practicar home staging y un largo etcétera de gestiones burocráticas que pueden hacer muy larga y compleja esta operación.
Los riesgos que corremos
Aunque la teoría es de lo más lógica, la property chain puede convertirse en un quebradero de cabeza si no se ejecuta con asesoramiento y conocimiento adecuados. Lo primero que debemos saber es cuáles son los riesgos a los que nos exponemos al depender de la venta de una casa para comprar otra.
Imaginemos que una familia quiere mudarse de casa a una más grande porque han sido padres. Una vez hechos los cálculos, entre los ahorros, las nóminas y la cantidad que recibirán por la venta de la vivienda actual, deciden comprarse la vivienda nueva. En esta situación hipotética, la propiedad que quieren comprar se encuentra en construcción, y tardarán 12 meses en entregársela.
La incertidumbre surge porque en este caso disponen de un año para vender la vivienda. Esto puede parecer un largo plazo, pero, ¿y si una vez pasado este tiempo no se produce la venta?
Además, puede que, para entonces, aún sin vender, su futura adquisición ya esté terminada y lista para habitar. O, por el contrario, ¿y si ponen a la venta su casa y aparece un comprador con prisa antes de que hayan conseguido su nuevo hogar?
La práctica nos dice que, a medida que vayan pasando los meses y se acerque la fecha de compra, el estrés aumenta. Presionada por los plazos, esta familia puede terminar tomando una decisión precipitada, como por ejemplo, malvender su vivienda o pagar un precio por encima de sus posibilidades por miedo a perder la nueva vivienda.
¿Es esto especulación?
La especulación, según el economista Nicholas Kaldor, consiste en comprar o vender un bien con el objetivo de volver a venderlo posteriormente y obtener un beneficio. Esto quiere decir que el fin de una operación especulativa no es el disfrute del bien, sino la recompensa que se obtiene en la venta por la fluctuación en su precio.
La property chain es, por tanto, una operación compleja pero libre de especulación, ya que el objetivo de la misma es el uso y disfrute del inmueble que se adquiere.
Consejos para una óptima compraventa
Ajustar el valor de las viviendas
Es importante tener claro el precio de venta que se le pondrá a la vivienda actual y el de la vivienda que pretendemos adquirir. Si no queremos incurrir en el gasto de una tasación oficial, disponemos de diferentes herramientas digitales de valoración gratuitas.
Contratar asesoramiento personalizado
Existen empresas, como Prontopiso, que facilitan la property chain. En este caso, se pacta un precio de venta por la vivienda actual y posteriormente se adelanta el dinero de la vivienda nueva. Aseguran vender la vivienda en un plazo de 90 días.
Disponer de ahorros
La situación ideal sería no tener hipoteca en el inmueble actual y disponer de un 30% de ahorros para realizar la nueva compra, ya que un 20% iría destinado a esta operación y un 10% a cubrir los gastos. De ser así, probablemente fuera necesario solicitar hipoteca para la nueva vivienda pero no habría tanta prisa para vender la actual.
Solicitar una hipoteca puente
La realidad es que la mayor parte de las personas que deciden cambiar de hogar todavía tienen hipoteca en el actual, por lo que la situación anterior puede resultar una utopía. Una buena solución es la hipoteca puente. Se trata de un préstamo hipotecario que permite al interesado comprar una nueva vivienda sin haber vendido mientras se sigue pagando la hipoteca del inmueble actual.La realidad es que la mayor parte de las personas que deciden cambiar de hogar todavía tienen hipoteca en el actual, por lo que la situación anterior puede resultar una utopía. Una buena solución es la hipoteca puente. Se trata de un préstamo hipotecario que permite al interesado comprar una nueva vivienda sin haber vendido mientras se sigue pagando la hipoteca del inmueble actual.
Esta nueva hipoteca tendrá como garantía las dos propiedades y un periodo de carencia de entre seis meses y cinco años para vender la casa. Una vez vendido el inmueble se formaliza una nueva hipoteca por la nueva casa.
Este tipo de acciones van orientadas a reducir la incertidumbre y el vértigo que pueden presentarse al plantearse la property chain. Un correcto procedimiento puede ser la clave para agilizar y simplificar la operación.
