El quadre d'amortització una hipoteca recull el desglossament de totes les quotes que cal pagar per tornar el capital prestat pel banc per comprar un habitatge. Tenir clara tota la informació d'aquesta taula és clau per entendre la hipoteca que es contractarà, quants diners cal pagar cada mes, quins són els interessos i el termini d'amortització.
Aquest quadre està inclòs a les fitxes que el banc lliura al futur propietari amb tota la informació sobre el préstec. En concret, aquesta taula s'inclou a la Fitxa Europea d'Informació Normalitzada (FEIN).
Dins del quadre d'amortització és possible trobar el desglossament dels elements fonamentals per conèixer les claus econòmiques del préstec hipotecari:
- El capital prestat, que són els diners que el sol·licitant demana al banc per finançar la compra d'un immoble
- El tipus d’interès, que és el percentatge que fixa l'entitat bancària com a preu pel capital prestat
- El termini d'amortització, que és el temps durant el qual s'estarà pagant el muntant total de la hipoteca, dividit en quotes mensuals.
- La quantitat que el titular ha de tornar a l'entitat bancària, que inclou el capital prestat més els interessos i que es coneix com a amortització.
A Espanya se sol aplicar el sistema d'amortització francès, en el qual, com explica Paula Marín, especialista en hipoteques de Banc Sabadell de Marbella, les hipoteques «tenen una quota constant, ja que cada mes es paga el mateix. Tanmateix, al principi de la vida del préstec es paguen més interessos i menys capital, i a mesura que van passant els anys aquesta situació es reverteix. Això és perquè el banc calcula els interessos en funció del capital pendent. Com que cada mes es paga la quota, el deute va baixant i, per tant, els interessos també».
Com llegir un quadre d'amortització d'una hipoteca
És important entendre el quadre d'amortització per saber què es pagarà amb cada quota i de quina manera s'anirà amortitzant tant el capital com els interessos. Tota aquesta informació apareix al quadre d'amortització, dividida en diferents columnes:
- Enumeració de les diferents quotes
- Tipus d’interès aplicat a cada quota
- Import de cada quota, que inclou la suma dels interessos més el capital que es torna
- Interessos que es paguen amb cada quota
- Capital amortitzat
- Saldo pendent de pagament
El quadre d’amortització en una hipoteca a tipus fix i en una a tipus variable
En una hipoteca a tipus fix, la quota mensual es manté constant al llarg de tota la vida del préstec, mentre que en una hipoteca a tipus variable els càlculs varien després de la revisió de l'índex a què solen estar referenciades aquestes hipoteques, que a Espanya acostuma a ser l’euríbor. Cada 6 o 12 mesos es produeix aquesta revisió i, en funció de com evolucioni aquest índex, les quotes pugen o baixen.
És a dir, que un quadre d'amortització es fa sempre sobre la base d'un tipus d'interès fix, cosa que significa que en una hipoteca a tipus variable només serveix per fer càlculs fins que es produeixi una nova revisió de la hipoteca. A partir d'aquest moment, el quadre d'amortització variarà en aplicar-se un tipus d’interès diferent, que afectarà el capital amortitzat amb cada quota. O, altrament dit, amb cada revisió en una hipoteca a tipus variable es generarà un nou quadre d'amortització en virtut del tipus d’interès que s'apliqui.
En qualsevol cas, saber llegir un quadre d'amortització és molt important perquè el prestatari pugui planificar i controlar al màxim les finances personals. Coneixent la quantia de les quotes que cal abonar cada mes serà possible estimar amb quin pressupost es comptarà per a altres despeses o, fins i tot, per estalviar o invertir.
Cas pràctic
L’Anna ha contractat una hipoteca a tipus fix per un valor de 220.000 euros. El termini d’amortització del préstec és de 30 anys i el tipus d’interès fix de l’1,39 %. Les quotes mensuals que paga cada mes són de 748 euros.
Tot i que l’Anna sempre paga la mateixa quota mensual, perquè la hipoteca està referenciada al sistema d'amortització francès, els primers anys del préstec abona més interessos, mentre que, a mesura que transcorre el temps, va guanyant protagonisme la devolució del capital prestat.
Font: calculadora: Què t’interessa més, una hipoteca a tipus fix o a tipus variable
Altres elements a tenir en compte
El quadre d'amortització d'una hipoteca pot canviar si el titular decideix fer-ne una amortització anticipada. Amb aquesta operació és possible reduir el nombre de quotes o escurçar el termini de devolució, segons el nou acord que s'estableixi amb el banc. Si s'opta per la primera opció, s'alleugereix la càrrega financera i es manté el termini de durada del contracte hipotecari, mentre que si s'escull la segona via, és possible acabar de pagar el préstec abans encara que això suposi haver de fer un esforç financer més gran per pagar unes quotes més elevades.
Calculadora: Descobreix què t'interessa més, si amortitzar préstec amb quotes o amb terminis
En qualsevol cas, per entendre tota la informació relativa al quadre d’amortització d’una hipoteca és recomanable comptar amb l’assessorament d’un expert de confiança, com el de l’entitat bancària, que podrà resoldre qualsevol dubte que sorgeixi.
Vols que un expert t'aconselli sobre què t'interessa més sense cap tipus de compromís? Deixa't assessorar per un especialista aquí
