La legislació espanyola no obliga els hereus a inscriure l'habitatge heretat. No obstant això, és el més aconsellable per tenir totes les garanties jurídiques i facilitar els tràmits posteriors.
Com s'adjudica un habitatge heretat?
L'adjudicació per herència d'un immoble requereix la compareixença a la notaria de tots els hereus, de tal manera que l'escriptura de partició d'herència que se signi tingui accés al Registre de la Propietat i es pugui inscriure a nom dels nous propietaris.
Els documents necessaris en la signatura de l'herència davant de notari són:
- El testament
- El certificat de defunció
- El certificat d'últimes voluntats
- Les escriptures de l'habitatge
Com heretar un habitatge entre diverses persones?
A l'hora d'adjudicar l'habitatge, en cas que l'hereu sigui únic, l'escriptura l’ha de signar ell sol a la notaria. «També podrà preparar una instància per inscriure els béns de l'herència a favor seu en el Registre de la Propietat, un cop hagi pagat els impostos. Per a això haurà de preparar un document privat i adjuntar el testament, el certificat de defunció i el d'últimes voluntats», assenyala l'advocat Salvador Salcedo, soci d’Àtic Jurídic.
Per contra, si hi ha diversos hereus, poden donar-se dues circumstàncies:
- Que hi hagi acord entre ells, en aquest cas simplement s'han de presentar tots a la notaria tal com s'ha descrit prèviament.
- Que no hi hagi acord entre ells, en aquest cas l'alternativa serà acudir a la divisió judicial de l'herència, i inscriure el canvi de titularitat en el Registre de la Propietat per sentència ferma segons el que resolgui el jutjat.
Quins impostos cal pagar quan s'hereta un habitatge?
L'herència d'un habitatge implica fer front a una sèrie d'impostos. Els principals són:
- L’impost sobre successions i donacions (ISD). Oscil·la entre un 7,6 % i un 34 %, depenent del valor de l'habitatge i de les bonificacions que aplica la comunitat autònoma on s'ubica el bé heretat. El pagament s'ha de fer en els sis mesos següents des de la data de la mort, termini que serà prorrogable pel mateix temps i amb un cost addicional.
- La plusvàlua municipal. S'abona quan hi ha un canvi de titularitat del bé. Aquest tribut grava l'increment de valor dels immobles de naturalesa urbana quan es produeix una transmissió i té en compte el seu valor cadastral. El pagament s'efectua a l'ajuntament de la localitat on està ubicat l'habitatge en un termini de sis mesos. Les sancions per impagament van des del 50 % fins al 150 % de la quantitat resultant.
Pot interessar-te: Herències i donacions: totes les claus sobre la tributació i els ingressos
Quant costa heretar un habitatge?
A aquests impostos cal sumar-hi altres despeses, com són les de la notaria i les del Registre de la Propietat.
En el cas que hi hagi diversos hereus, el percentatge de despesa que assumeix cadascun dependrà del repartiment de l'herència indicat en el testament i de l'acord a què aquests arribin.
A més, els costos de l'herència estan condicionats pel grau de parentiu amb el mort i per les diferents bonificacions aplicades en la comunitat autònoma en la qual s'ubica l'habitatge.
Així mateix, convé tenir en compte que, igual que altres tipus d'immobles, un habitatge heretat porta associades altres despeses com l'assegurança de llar, l'impost sobre els béns immoble (IBI), la comunitat de veïns, etc.
Puc vendre un habitatge heretat?
És habitual que, per evitar problemes en la propietat d'un habitatge, els hereus la posin a la venda o a lloguer, ja que serà l'opció més senzilla per poder materialitzar l'herència i repartir els diners obtinguts en l'operació immobiliària. En ambdós casos, tots els hereus s’hauran de posar d'acord per vendre o llogar l'habitatge.
En el cas de la compra, recentment s'ha aprovat una modificació de la Llei Hipotecària que posa fi a l'article 28 segons el qual existia un termini de dos anys en el qual els béns d'un difunt sense hereus forçosos no tenien efecte en el Registre de la Propietat. És a dir, que si algú sense fills moria, els seus béns no podien passar a ser propietat dels hereus indirectes (germans, nebots...) fins que no transcorreguessin aquests dos anys, amb el consegüent risc per al comprador de l'habitatge, ja que en aquest termini algú l’hi podia reclamar.
En el cas del lloguer, si no hi ha un acord unànime per arrendar l'habitatge, «la majoria dels copropietaris podrà signar el contracte de lloguer, sempre que aquest no tingui una durada superior als sis anys», aclareix Salcedo.
Qui té dret a l'ús i gaudi del pis heretat quan hi ha diversos titulars?
També pot ocórrer que aquesta opció de vendre o llogar sigui descartada, i que sorgeixi el dubte de qui té dret a fer servir l'habitatge heretat que a tots o a diversos interessa.
En cas que no hi hagi un acord entre tots els hereus, caldrà acudir als tribunals. «El Tribunal Suprem ha establert que la solució oportuna serà fer-ne ús per torns, de manera que tots els hereus comparteixin el pis, i tinguin assignat un període d'ús exclusiu que vagi alternant», explica aquest expert.
També hi ha la possibilitat que el pis a heretar ho estigui ocupant gratuïtament un dels hereus i es negui a abandonar-contra la voluntat dels altres hereus. En aquest cas, si l'herència encara no s'ha repartit, els cohereus restants poden exigir a l'hereu ocupant el desallotjament, per mitjà d’una demanda de desnonament per precari, una opció que ha estat igualment confirmada per diverses sentències del Tribunal Suprem.
