Els baixos tipus d'interès afavoreixen la contractació d'hipoteques, però el preu dels immobles, contingut durant aquest any, augmenta des del segon trimestre d'aquest any, especialment en l'habitatge d'obra nova. I es preveu que continuï suaument a l'alça.
És un moment favorable per comprar un habitatge a Espanya, així ho confirmen els experts. Però, fins quan ho serà? Els baixos tipus d'interès durant aquest any, i especialment en el tancament d'agost, fan que es donin les condicions propícies per al comprador que vol contractar una hipoteca. Però el valor dels habitatges, que s'ha contingut després de la caiguda de l'any passat, ha començat a pujar.
Entre abril i juny, el preu de l'habitatge va pujar un 2,4 % respecte al trimestre anterior i un 3,3 % interanual, d'acord amb l'Institut Nacional d'Estadística (INE). Un creixement significatiu que els experts preveuen que s'acceleri en els mesos vinents. «Seguirà augmentant, ja ho estem veient en altres països com els Estats Units i Holanda on ha escalat un 18 %», afirma José García Montalvo, catedràtic del Departament d'Economia i Empresa de la Universitat Pompeu Fabra (UPF). Tot i que Espanya encara està allunyada d'aquestes xifres. I per això considera que, amb els preus actuals, és un bon moment per comprar.
Els experts posen el focus en l'euríbor, l'índex de referència hipotecària que serveix per calcular els tipus d'interès. Aquest se situa en percentatges històricament baixos (-0,498 %, en el tancament d'agost) que generen un escenari favorable per al comprador. «És més fàcil recórrer al finançament amb tipus d'interès baixos», afirma Rafael Sambola, professor de Finances a Eada Business School de Barcelona.
Els preus, creu aquest expert, continuaran creixent de mica en mica aquest any i el pròxim, en sintonia amb les perspectives de recuperació de l'economia i del creixement del producte interior brut (PIB). «Per això, davant d'aquest context, el preu de l'habitatge avui serà millor que en els pròxims mesos», opina Sambola. A Espanya, l’import dels immobles d’obra nova va créixer un 6 % interanual en el segon trimestre d'aquest any, mentre que el dels habitatges de segona mà es va encarir un 2,9 %, segons l'INE.
Sambola afegeix que, tot i que les dades indiquen una tendència a l'alça en els preus, no es pot donar tot per fet davant d'una situació inèdita com l'actual, marcada per la incertesa de la pandèmia. No obstant això, José María Alfaro, coordinador general de la Federació d'Associacions Immobiliàries (FAI) indica que encara estan lluny dels pics assolits el 2007, just abans de la crisi del 2008. Malgrat aquests increments, Jaime Cabrero García, president de Col·legi Oficial d'Agents de la Propietat Immobiliària (COAPI) de Madrid remarca que el mercat es troba en una fase d'estabilització, malgrat les pujades.
En aquest escenari, Alfaro es mostra caut i remarca que abans de prendre la decisió d'adquirir un habitatge, cal tenir en compte diversos aspectes: «Comprar és bona opció si la situació personal i els ingressos són raonablement estables i si es disposa d'estalvis per cobrir almenys el 20 % del cost de la compra. A més, la quota de la hipoteca no ha de superar el 30 % dels ingressos nets mensuals», afirma. La taxa d'estalvi de les llars espanyoles va despuntar el 2020 fins al 14,8 % de la seva renda disponible, 8,5 punts superior a la de 2019 i la més alta de tota la sèrie, iniciada el 1999, segons l'INE. Aquest augment de l'estalvi generat principalment per una contenció en la despesa porta a molts consumidors a decidir-se per comprar un habitatge.
Hi ha, a més, una altra circumstància que afavoreix els compradors. Ferran Font, director d'Estudis i portaveu del portal immobiliari Pisos.com, afirma que, a conseqüència de la crisi econòmica, sorgeix més predisposició entre molts propietaris a negociar a la baixa, ja que s'ha reduït la seva butxaca des de l'esclat de l'emergència sanitària. Per aquesta necessitat econòmica moltes llars estan molt interessades a desfer-se de l'immoble ràpidament.
Elizabeth Hernández, directora de l'agència immobiliària Barnes Barcelona, recomana no renunciar a cap habitatge per qüestions de preu durant el procés de recerca, perquè, en el context actual, l'import final pot negociar-se i baixar respecte al de partida.
Els preus també pugen fora de les grans ciutats
A causa del confinament estricte, confirmen els analistes, ha sorgit la tendència de cercar primer habitatge en el mercat de les segones residències, com les unifamiliars, per exemple, per viure en un entorn més ampli i saludable. Per això l'àmbit rural i d'interior, allunyat de les grans ciutats, ha començat a ser una opció en auge, explica Cabrero García.
Els agents immobiliaris també perceben una alça en el preu dels habitatges situats al voltant de les urbs, a conseqüència del teletreball. Especialment les àrees que compleixen certes condicions: «Són zones amb bona comunicació, amb bons serveis i amb edificis que disposen de jardins i de terrasses àmplies», descriu Sambola. Precisament Castella-la Manxa i Extremadura, a més de les Balears, són les comunitats que han experimentat les pujades més acusades entre abril i juny respecte al trimestre anterior, amb increments del 3,6 %, 3,8 % i 4 % respectivament, segons l'INE.
La compra d'un habitatge com a inversió
Font adverteix que el sector immobiliari és un mercat fiable en el qual hi ha oportunitats d’inversió a tot el país. Aquesta anàlisi recolza sobre les dades del portal immobiliari Fotocasa, que revelen que les províncies que estan presentant més rendibilitat a l'hora de comprar un habitatge i posar-lo per lloguer són Huelva, Múrcia, Toledo, Sevilla, Almeria, València i Castelló, amb rendiments d'entre un 8 % i un 7 %, que superen la mitjana nacional situada en el 6,8.
María Matos, portaveu de Fotocasa, afirma que també han detectat un auge de demanda a la perifèria de les principals ciutats. «És per això que podria ser un bon moment per invertir en zones rurals», puntualitza.
Amb tot, alguns territoris, com certes zones de platja, es mantenen com els més rendibles per a la inversió: la costa del Llevant, la d'Andalusia, a més de les Balears i les Canàries. «Sempre serà una bona aposta triar-ne alguna d'aquestes», assegura Matos.
Altres experts, però, consideren que sempre és més segur comprar en ciutats com Madrid o Barcelona, que creixen tant en població com en ocupació. Alfaro recorda que com que són dos mercats en tensió constant, es té la seguretat que hi haurà demanda.
En això coincideix Font, que explica la diferència entre comprar un immoble com a inversió o com a habitatge propi: «Si el que volem és invertir per afegir-lo després al mercat de lloguer, a les grans capitals s'obtindran rendibilitats una mica inferiors, però amb una demanda molt activa. Per contra, en mercats menys dinàmics es poden trobar grans rendibilitats, però serà més difícil aconseguir inquilins», afirma.
Habitatge nou o de segona mà?
No hi ha una regla general que permeti decantar la balança de compra cap a l'habitatge d'obra nova o la de segona mà, ja que influeixen factors com les preferències personals, la zona i el pressupost. Andrea de la Hoz, analista de Servei d'Estudis de Tinsa enuncia els pros i els contres: «L'habitatge de segona mà té una càrrega impositiva més baixa i està ubicat en zones cèntriques i consolidades de les ciutats, amb més proximitat de serveis i oferta d'activitats urbanes. No obstant això, l'habitatge d'obra nova presenta unes qualitats superiors, més eficiència energètica, i, per tant, més estalvi en consum; i està ubicat a les zones de perifèria, amb més presència d'espais verds i oberts».
Mentre que l'obra nova està subjecta a l'impost sobre el valor afegit (IVA) del 10 % (a excepció de Canàries, l’impost és del 7 %), la de segona mà es grava amb l'impost sobre transmissions patrimonials (ITP) que, depenent de la comunitat autònoma, la quota estarà compresa entre el 4 % i el 10 %. Aquesta circumstància, defensa Sambola, pot convertir-se en motiu de pes perquè el comprador o l'inversor opti per un tipus d'habitatge o un altre.
Les dades del COAPI de Madrid demostren que a la capital es fan més transaccions d'habitatge usat (80 %) que d'obra nova (20 %). Des dels portals immobiliaris, s'ha detectat un augment de l'interès per l'habitatge de segona mà durant tot aquest any. «Les recerques d'habitatges unifamiliars, xalets, cases adossades i finques rústiques han augmentat un 30 % des de l'esclat de la pandèmia», afirmen des de Fotocasa.
Si compres de segona mà, atenció a les reformes
Elizabeth Hernández, directora de l'agència immobiliària Barnes Barcelona, assegura que hi ha una demanda molt alta per reformar habitatges de segona mà per l'auge de la compra d'immobles, les obres endarrerides per la pandèmia i les mancances que el confinament estricte va treure a la llum a moltes llars.
Aquesta febre reformista ha provocat que hi hagi llistes d'espera en les empreses de rehabilitació per contractar els seus serveis. «Ja superen els tres o quatre mesos, i fins i tot el mig any», ressalta Eduardo Molet, fundador i director general de la immobiliària Molet. Per Álvaro Martínez, director de Barnes Madrid, aquest fenomen ha fet créixer també el preu de la matèria primera de construcció.
Calculadora: descobreix quant hauries de pagar pel teu habitatge
