L’esperada Llei reguladora dels contractes de crèdit immobiliari entrarà en vigor el mes de maig, amb l’objectiu d’aportar més protecció al client i més seguretat a les entitats financeres, que hauran d’estudiar millor la solvència del sol·licitant del préstec. Alguns bancs ja han començat a aplicar les novetats, però legalment tenen fins a finals de maig per adaptar-se a la nova llei. Així doncs, si estàs a punt de signar una nova hipoteca, val la pena que t’esperis una mica o que demanis a l’entitat que inclogui les novetats al teu contracte. Molts canvis només afecten les noves signatures i suposen un bon estalvi de diners pel que fa a l’articulat actual. Per exemple, l’estalvi per les despeses que deixa d’assumir el client pot ser superior als 2.500 euros.
Vegem com afecta la nova normativa en les diferents fases de la vida d’una hipoteca.
Deu dies abans de la signatura
Més informació i més clara
Els primers canvis els notaràs abans fins i tot de convertir-te en comprador. I és que els bancs tindran l’obligació de facilitar al client una sèrie de documents 10 dies abans, com a mínim, de signar el contracte.
Aquesta documentació ha d’aportar informació més quantiosa i més clara del que era habitual. Entre els documents n’hi ha dos de nous i molt importants: la FEIN (fitxa europea d’informació normalitzada), que té caràcter d’oferta vinculant durant almenys 10 dies i inclou informació personalitzada segons el teu perfil i el préstec que t’interessa, i la FiAE (fitxa d’advertiments estandarditzats). En aquesta última hi han de constar les possibles clàusules, els índexs de referència emprats per calcular l’interès que pagaràs, si hi haurà un interès mínim en cas de variació de l’índex de referència, la possibilitat que hi hagi un venciment anticipat en cas d’impagament de diverses quotes i quins en serien els costos derivats, etc.
A més d’aquestes fitxes, com destaca Estefanía González, experta en finances personals i redactora en cap del comparador Kelisto.es, la carpeta d’informació ha de contenir un document amb simulacions de les teves quotes i la seva variació al llarg dels anys (en cas que sigui de tipus variable), una còpia del projecte del contracte (que haurà de desglossar tots els costos que impliqui la signatura final), informació clara sobre les despeses que corresponen al banc i al client, les condicions de les garanties de l’assegurança que t’exigeixin i informació sobre l’assessorament gratuït que t’ha de prestar el notari.
L’estalvi en les despeses: més de 2.000 euros
És el moment de revisar-ho tot per comprovar que és correcte, començant per les despeses que se t’aplicaran. En aquest punt ja no hi ha discussió: la nova llei hipotecària estableix qui ha de pagar cada cosa. El banc paga la gestoria (entre 150 i 300 euros), els aranzels notarials per a l’escriptura (per a una hipoteca tipus de 150.000 euros suposaria entre 800 i 1.000 euros), la inscripció al Registre de la Propietat (250 euros) i l’impost d’actes jurídics documentats (IAJD), que a Madrid serien al voltant de 1.125 euros per a un préstec de la quantitat esmentada (aquest impost varia en cada comunitat autònoma). L’IAJD potser et sona per la polèmica sentència del Suprem, que va canviar de criteri amb només uns quants dies de diferència sobre si eren els bancs o els prestataris els qui n’havien d’assumir el pagament.
És a dir, hi haurà entre 2.325 i 2.675 euros d’estalvi per a una hipoteca mitjana a Madrid.
I el comprador no paga res? Sí. Continua pagant les despeses de taxació (entre 200 i 500 euros) i les segones còpies del notari, en cas que les sol·liciti (uns 70 euros). A més, no s’ha limitat la comissió d’obertura, però només es pot cobrar una vegada.
El banc també treballa
Amb la nova normativa, el banc també està obligat a estudiar a fons la capacitat econòmica del client, tenint en compte, entre altres aspectes, els ingressos presents i futurs, la feina, els estalvis, les despeses fixes, etc. Així mateix, ha de consultar l’historial creditici del client al Banc d’Espanya.
En el moment de donar el sí
El notari ja no tan sols dona fe
Amb la nova llei, la figura del notari pren més importància en la formalització de la hipoteca en escriptura pública, ja que, tal com destaca Silvina Palacios, advocada del despatx Sanahuja Miranda, passa a ser un requisit obligatori previ del prestatari “comparèixer davant del notari a l’efecte que se li expliquin les condicions del préstec”. El client pot triar lliurement el notari al qual vol anar, que “ha de proporcionar assessoria imparcial i gratuïta al prestatari”, apunten des del Consell General del Notariat.
S’ha acabat el temps en què una persona amb una ploma a la mà es limitava a llegir d’una tirada una desena de folis, sense que el client tingués gaires possibilitats d’interrompre’l i preguntar. Ara, el notari ha de resoldre tots els dubtes durant els dies previs a la signatura, comprovar que no hi ha clàusules abusives per part de l’entitat i ratificar que el titular entén allò que està contractant. Segons expliquen des de l’organisme que representa aquests professionals, el notari ajudarà l’usuari comprovant que el banc li ha lliurat tota la documentació exigible, en el termini adequat i de conformitat amb el tipus de préstec que hagi sol·licitat. També, “explicarà al ciutadà els aspectes més rellevants del préstec i respondrà a totes les seves preguntes”.
No et poden obligar a signar altres productes
En aquesta supervisió també s’hi inclou que el banc no et pot obligar a contractar altres productes vinculats a la hipoteca com ara plans de pensions i targetes de crèdit, ni tan sols l’assegurança de vida que tradicionalment ha anat aparellada. “En tot cas, l’única assegurança exigible seria la d’incendis, si és que l’entitat demostra que titularitzarà el deute del teu préstec, i tampoc no hi hauria obligació de contractar-la amb ells”, explica Estefanía González.
D’ara als pròxims anys
També hi ha canvis que t’interessa conèixer per als anys en què hauràs de fer front al pagament de les mensualitats. Per exemple, els que afecten l’amortització anticipada del préstec.
Pagar abans d’hora
Si decideixes saldar el teu deute abans d’hora t’aplicaran una comissió de cancel·lació, que serà menor a mesura que avanci el calendari. En concret, si la seva hipoteca és de tipus variable, i tant si l’amortització és parcial com si és total, se t’aplicarà, com a màxim, un 0,25 % en els primers tres anys d’hipoteca i un 0,15 % entre el tercer i el cinquè any. A partir d’aquest moment, desapareix la comissió. La teva hipoteca és a tipus fix? Llavors un 2 % en els primers 10 anys i un 1,5 % fins a la finalització.
La bona notícia és que aquestes comissions de cancel·lació es redueixen a la meitat respecte a les que es podien cobrar fins ara, però la dolenta és que només s’apliquen als nous contractes. No obstant això, segons els càlculs dels experts de Kelisto.es, al final aquesta rebaixa no suposa tants diners: uns 76 euros de mitjana en el cas d’una hipoteca variable i uns 86 euros en una a tipus fix, en cas d’hipoteques que s’amortitzin passats 18 anys, el moment estadísticament més habitual per cancel·lar aquest tipus de préstec.
Més seguretat davant de les execucions
Així mateix, els canvis en les execucions hipotecàries tampoc no afecten els procediments en curs. Si ens trobem en la primera meitat de la vida de la hipoteca, les execucions no es podran dur a terme fins que tinguis 12 quotes sense pagar o els impagaments arribin al 3 % del capital principal del préstec. No obstant això, si ja hem traspassat l’equador temporal de la hipoteca, s’eleva a 15 el nombre de quotes i al 7 % la proporció del capital pendent.
Silvina Palacios valora aquesta mesura, ja que “encara que no aconsegueixen els requisits d’altres països europeus més proteccionistes del consumidor, milloren amb relació a les previsions anteriors”. Efectivament, el venciment anticipat suposa un percentatge molt superior del préstec a Alemanya (10 %), Itàlia (12,5 %) o França (20 %), detallen des de l’associació d’usuaris de serveis financers ADICAE.
El nou sistema de l’interès de demora
Quant a l’interès de demora, hi ha canvis significatius. Amb la legislació anterior es pactava entre les parts i va arribar a assolir el 25 %, una cosa que fa poc temps va ser considerada abusiva pel Tribunal Suprem, que la va limitar transitòriament a un 2 % més de l’interès aplicat a la hipoteca. Ara, amb la nova llei, l’interès de demora no podrà superar en tres punts el tipus d’interès de la hipoteca contractada.
Des de Kelisto.es en posen un exemple: amb l’interès legal dels diners (que actualment és del 3 %) i un endarreriment en el pagament d’una quota, aquesta quota podia passar dels 527,45 euros que es paguen en una hipoteca tipus de 130.000 euros a 23 anys (i amb un interès aplicat de l’1 %) als 1.117,05 euros. Si s’apliqués la doctrina del Suprem, la mensualitat normal arribaria com a màxim als 652,62 euros, i amb la nova normativa, als 721,18 euros.
Canviar d’hipoteca o de banc és més fàcil
Les comissions també varien en canviar un préstec de tipus variable a un altre a tipus fix. Si ho fas entre productes de la mateixa entitat (novació), et podran aplicar una comissió de fins a un 0,15% com a màxim durant els tres primers anys de vida de la hipoteca, però a partir d’aquest moment no comporta cap despesa. La subrogació, canviar la hipoteca d’un banc a un altre, ja no té costos i es pot fer lliurement, però s’establirà un mecanisme de compensació entre les entitats.
En definitiva, la nova llei garanteix més protecció per al client. Pots consultar el projecte de llei al BOE.
