L’ITE o inspecció tècnica d’un edifici és un sistema de control dels edificis d’habitatges de caràcter obligatori, amb el qual es confirma que el propietari compleix el seu deure de rehabilitació i conservació. A més, serveix per comprovar el nivell de seguretat de l’immoble i els seus habitants.
A partir d’una inspecció visual duta a terme per tècnics especialitzats com arquitectes, enginyers d’edificació o aparelladors, es redacta un informe tècnic que determina l’estat dels elements comuns de l’edifici i les deficiències revelades que podrien ocasionar situacions de risc per a la seguretat dels seus habitants.
Quan cal passar l’ITE?
A partir dels 50 anys d’antiguitat de l’edifici és obligatori superar amb èxit l’ITE, almenys cada 10 anys, ja que els estudis arquitectònics demostren que un edifici d’aquestes característiques pot tenir elements afectats o en mal estat, que posen en risc la seguretat dels seus habitants.
“La Llei 8/2013, de 26 de juny, de rehabilitació, regeneració i renovació urbanes obliga els propietaris d’edificis amb una antiguitat superior als 50 anys, residencials o habitatges col·lectius, a fer aquest informe tècnic que, com a mínim, ha d’estar compost de:
- Avaluació de l’estat de conservació de l’edifici.
- Avaluació de les condicions bàsiques d’accessibilitat universal i no-discriminació de les persones amb discapacitat per a l’accés i utilització de l’edifici, d’acord amb la normativa vigent, establint si l’edifici és susceptible o no de fer ajustos raonables per satisfer-les.
- La certificació de l’eficiència energètica de l’edifici, amb el contingut i mitjançant el procediment establert per a aquesta per la normativa vigent.”*
Què valora un tècnic qualificat per fer l’ITE?
El tècnic fa una primera inspecció presencial i visual de l’edifici, per detectar possibles danys que afectin principalment l’estructura de la construcció a façanes i terrats, la seguretat, estanquitat i xarxes generals de lampisteria i sanejament; i, d’altra banda, la correcta accessibilitat de l’edifici.
En principi, no és necessari que el tècnic accedeixi a l’interior dels habitatges particulars, encara que si detecta algun supòsit que pugui ser rellevant a l’hora de confeccionar l’informe, com un dany estructural intern que pogués afectar l’estabilitat de tot l’edifici, és obligatori facilitar-li l’accés.
Per fer una inspecció completa, un tècnic qualificat pot trigar aproximadament una setmana, depenent de la grandària de l’edifici i les deficiències detectades.
Quan es considera favorable una ITE?
Quan el professional encarregat de la inspecció tècnica certifica que l’edifici analitzat es troba en bon estat i que reuneix les condicions de seguretat imprescindibles per als habitants i les persones que estiguin en el radi de l’edificació, l’ITE estarà aprovada. En aquest cas, serà el mateix tècnic qui tramitarà la documentació necessària perquè els organismes pertinents presentin la resolució favorable de l’edifici.
En cas contrari, és a dir, si es detecten deficiències importants o molt greus, la inspecció es resoldrà com a no favorable, de manera que serà necessari dur a terme un projecte de reforma de l’edifici, segons les especificacions indicades pel tècnic.
El fet de no rebre l’aprovació de l’ITE pot tenir conseqüències per al propietari de l’edifici o la comunitat de veïns, com multes, denegació d’hipoteques o la paralització del procés de compravenda de l’immoble, si escau. D’altra banda, si algun o alguns dels veïns de l’edifici es neguessin a dur a terme les reformes proposades pel tècnic dins dels terminis marcats, podrien imposar-se noves multes i l’ITE acabaria tirant endavant a través d’un manament judicial, el cost del qual hauria de ser assumit pels propietaris.
Per afrontar el procés davant d’una ITE desfavorable, serà necessari:
- Sol·licitar la llicència d’obres a l’ajuntament del municipi al qual pertany l’edifici.
- Esperar l’ordre d’execució de l’ajuntament.
- Sol·licitar diferents pressupostos a empreses constructores o de reformes especialitzades en aquesta mena de rehabilitacions.
- Establir les condicions de finançament de la rehabilitació per fixar derrames, si fos necessari, especialment en comunitats de veïns.
- Executar la rehabilitació amb les obres indicades a l’informe redactat pel tècnic, dins del termini establert.
- Contractar el certificat d’idoneïtat per justificar i verificar les reformes dutes a terme.
- Presentar el certificat d’idoneïtat a l’ajuntament corresponent.
Quant costa una ITE?
Dependrà essencialment dels honoraris del tècnic contractat, la grandària de l’edifici que s’inspecciona i l’estat en què es troba. Per a un edifici d’habitatges plurifamiliars no gaire gran, amb 3 o 4 veïns, per exemple, pot rondar els 500€, mentre que en edificis molt grans, amb més de 50 habitatges, el preu oscil·laria entre els 3.000€ i 4.000€.
En el cas dels habitatges unifamiliars, on és de caràcter obligatori només en alguns ajuntaments, la tarifa pot ser d’uns 200€.
Diferències entre ITE i IEE
En algunes comunitats autònomes, com Madrid, s’han promogut inspeccions més completes, conegudes com a IAE o inspecció d’avaluació d’edificis. El Decret 103/2016 d’aquesta regió estableix un tipus d’inspecció integral que substitueix l’ITE i que avalua l’estat dels edificis de manera més àmplia per acreditar l’estat real de l’immoble de forma més veraç i eficient.
A Catalunya es va signar el Decret 67/2015, de 5 de maig, per al foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d’habitatges mitjançant les inspeccions tècniques i el llibre de l’edifici, decret publicat en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya (DOGC), que va suposar una sèrie de modificacions en l’anterior manifest per facilitar i ajustar el procés d’inspecció dels edificis.
Entre les correccions principals destaquen l’aplicació de graduacions a les deficiències detectades, la incorporació de recomanacions recollides en l’informe d’inspecció, recomanacions tècniques per a la millora de la sostenibilitat i l’ecoeficiència de l’edifici o l’exempció de responsabilitat del tècnic que duu a terme la inspecció quant als terminis de reparació dels danys detectats a l’edifici, entre altres rectificacions.
Tal com s’indica en el Decret 67/2015, de 5 de maig, “la Llei defineix el llibre de l’edifici com l’instrument d’informació de la vida de l’edifici que incorpora les característiques tècniques de les instal·lacions, dels serveis comuns, les qualitats i garanties, a més de les instruccions necessàries per a la conservació i el manteniment, i també les actuacions de rehabilitació o millora que cal tenir en compte per adaptar l’edifici i els habitatges a la normativa. D’acord amb la disposició addicional novena d’aquesta Llei, el Govern ha d’aprovar el Reglament del llibre de l’edifici”.
Una obligació que evita riscos
Assegurar-se que l’ITE o l’IAE (segons la comunitat autònoma a la qual pertanyi l’edifici) estigui en regla és un manament d’obligatori compliment, amb el qual s’evitaran situacions de risc que afectin la seguretat dels veïns i vianants a causa d’alguna deficiència. I, per descomptat, és un sistema fonamental per fomentar la rehabilitació, conservació i aplicació de l’accessibilitat universal.
