Fa escassament un mes, el sector immobiliari semblava que tenia un futur menys amenaçat que altres activitats considerades motors de l’economia espanyola com el turisme. Tot i això, “amb previsions de caiguda del PIB d’entre el 4 i el 5 %, les perspectives no eren optimistes. En aquests moments, les coses són molt més complicades. Si ens creiem les noves previsions del Fons Monetari Internacional (FMI), el Banc d’Espanya, la Unió Europea i els diferents serveis d’estudis sobre la caiguda del PIB (entre el 7 i el 13 %) i l’augment de l’atur (la taxa d’atur pujarà al 19 %) a Espanya, les transaccions d’habitatges podrien caure entorn del 35-40 %. Però això seria en una crisi normal. En aquest cas, la situació és bastant diferent de les crisis cícliques que colpegen periòdicament l’economia”, explica José García-Montalvo, catedràtic d’Economia de la Universitat Pompeu Fabra (UPF) de Barcelona.
Les últimes dades confirmen noves previsions de caiguda d’activitat en el sector. La immobiliària Don Piso espera un descens en les compravendes d’habitatges de segona mà del 29 % i en l’obra nova del 15 % el 2020, la qual cosa es traslladarà a reculades en el preu de fins al 25 % respecte al preu de venda inicial.
Et pot interessar: Les lliçons de la crisi del 2008 que avui són clau per als empresaris
Cal tenir en compte que, com en qualsevol crisi econòmica, l’efecte COVID-19 en el mercat laboral “es tradueix en un creixement de la taxa d’atur, que és el fre més potent per al mercat residencial”, apunta Joan Carles Amaro, professor del Departament d’Economia, Finances i Comptabilitat d’Esade.
Factors que cal tenir en compte
L’increment de l’atur, continua l’expert d’Esade, comporta “una reducció de la renda disponible de les famílies i una aversió més gran al risc, i decisions com comprar un habitatge s’acostumen a deixar per a més endavant”. A tot això s’hi uneixen les restriccions al crèdit. Tal com explica Amaro, pot ser que algunes entitats financeres, davant un risc sistèmic com el que vivim, reaccionin apostant per la prudència. En aquest escenari i sense considerar l’impacte en el nombre de compravendes, provocat per la paralització del sector en aquests últims mesos, “hi haurà una segona fase, durant la segona meitat de l’any, en què el nombre de compravendes es recuperarà i creixerà a bon ritme”, augura Lázaro Cubero, director d’Anàlisi del grup Tecnocasa.
L’expert recorda que “en algunes poblacions, en ciutats com Madrid i Barcelona, ja havíem detectat baixades de preus en els últims sis mesos”, segons revelaven les dades de l’últim Informe sobre el mercado de la vivienda, elaborat per la immobiliària i coordinat per García-Montalvo, de la UPF.
En aquest estudi s’assenyalava que el preu de l’habitatge de segona mà a Espanya va descendir un 2,1 % en taxa interanual en el segon semestre del 2019, cosa que situa el metre quadrat en 2.297 euros. Aquesta va ser la primera caiguda des del 2014, després de cinc anys de pujades consecutives, i situava el preu a nivells del 2011.
Madrid (–3,85 %) i Barcelona (–3,26 %) van presentar els descensos més importants i van marcar el camí del que havia de succeir després a la resta del país. Ciutats com ara Sevilla, l’Hospitalet de Llobregat, Saragossa, Màlaga i València mostraven fins llavors taxes de creixement positives, encara que moderades. La previsió era que durant el 2020 totes aquestes poblacions acabessin completant el recorregut marcat per Madrid i Barcelona, segons que pronosticava l’informe.
L’impacte del confinament, especifica Cubero, “consolidarà aquesta situació de baixada de preus, de reajustament, que serà diferent en funció de cada zona i població, ja que, evidentment, en l’àmbit econòmic la situació que vivim acabarà influint més en unes poblacions que en d’altres”.
Pel que fa a les hipoteques, “la situació no ha canviat tant i es continuaran concedint amb bones condicions a aquells clients que compleixin els requisits exigits per les entitats bancàries, com passava fins ara”.
Et pot interessar: Calcula quant hauries de pagar pel teu habitatge
I la recuperació per quan? “Els nostres models de previsió ens portaven a estimar que la recuperació dels preus del 2008 es produiria cap a l’any 2025, però, amb els efectes de la pandèmia, aquest repunt es prolongarà per un període d’entre dos i cinc anys més, depenent de les mesures econòmiques que es vagin prenent per mitigar els efectes de la COVID-19 no tan sols en el sector immobiliari sinó també en l’economia en general”, adverteix José Luis Talló, director de Negoci per a Espanya i Portugal de la consultora AIS Group.
Habitatge nou enfront d’habitatge de segona mà
Els experts coincideixen que tant el mercat d’habitatge nou com el de segona mà quedaran afectats. El més sensible serà el mercat de segones residències, tant pel client estranger, que no podrà venir a Espanya durant un temps i que, a més, pateix la seva crisi local, com pel comprador nacional —afectat per factors com ara l’atur, la incertesa econòmica i l’ajustament de la renda familiar. “Millorar l’habitatge no és una primera necessitat ni suposa una solució a l’estalvi”, puntualitza el professor d’Esade.
El sector de l’habitatge de luxe es mantindrà estable dins d’una situació de contracció generalitzada.
El mercat residencial inversor, com a alternativa d’estalvi, “té un cert recorregut, per la seguretat que continua inspirant el maó en la mentalitat dels espanyols, malgrat la seva manca de liquiditat, i a causa de la mala evolució d’altres alternatives inversores, com el mercat borsari”, afegeix l’expert d’Esade.
Et pot interessar: Invertir en temps d’incertesa
Talló precisa que “l’obra nova que es troba en un procés d’edificació no veurà afectat el preu en la mesura que aquestes operacions ja s’han tancat. No obstant això, creiem que la demanda d’habitatge nou es contraurà, i que això incidirà sobre els preus, que aniran a la baixa”.
Cal tenir en compte que les constructores “treballen amb un nivell de prevenda molt alt, per la qual cosa l’impacte en els preus serà menor, però sí que podria ser més elevat en l’obra pública. Hi hauria d’haver més col·laboració entre els ajuntaments i el sector privat i més agilitat en els tràmits per a la urbanització de sòl públic i la construcció d’habitatges socials i lloguer”, especifica el catedràtic García-Montalvo.
El portaveu d’AIS Group puntualitza que “en les crisis no tots els mercats locals es comporten igual. Ja sabem que el preu de l’habitatge en grans ciutats com Madrid i Barcelona aguanta millor que en mercats més petits i amb menys demanda estructural”.
AL CENTRE O ALS AFORES?
Fins que es va desencadenar la pandèmia, tant els qui compraven habitatge com els qui es decantaven pel lloguer preferien el centre de les ciutats. La crisi provocada per la COVID-19 ha creat una tendència que potencia la cerca d’habitatges més grans, en espais oberts, amb jardí i fora del centre de les ciutats. Però els experts no es posen d’acord sobre si aquesta serà una tendència conjuntural o si tindrà més recorregut.
El portal immobiliari Idealista assenyala que el confinament ha provocat que augmenti la cerca d’habitatges amb balcó, terrassa o jardí en un 40 %, encara que això impliqui renunciar a viure al centre de les ciutats.
“Creiem que aquesta tendència és temporal. Entre els nostres clients hem detectat que es mantenen les preferències pel que fa a les zones, els barris i les característiques dels immobles”, afirma Lázaro Cubero, de Tecnocasa.
D’altra banda, Joan Carles Amaro, d’Esade, assenyala que “és indubtable que el coronavirus ens està canviant la manera de viure i la nostra escala de preferències. És cert que ens està fent valorar molt positivament la vida en espais menys massificats, amb recursos naturals o zones verdes a prop del nostre lloc de residència o fins i tot a casa mateix. No obstant això, l’oferta més gran de serveis i les millors comunicacions de les grans ciutats constituiran sempre un pol d’atracció d’un bon nombre de demandants d’habitatge de primera residència”.
José Luis Talló, d’AIS Group, considera que és “un pensament molt de curt termini”. “Tots ens veiem afectats per la situació de reclusió, però després la gent tornarà a fer vida normal i a valorar el fet de viure a la ciutat, amb la feina, l’escola i els serveis en general més o menys a prop de casa”, argumenta.
Per a García-Montalvo, de la Universitat Pompeu Fabra, “aquesta situació no és nova i s’ha produït en els últims 20 anys, en què hem assistit a una expansió i una contracció dels espais de la ciutat”. “Ara, per la pandèmia, hi ha més interès per comprar fora”, recalca.
