Segons les últimes dades del Cens d’Habitatges, elaborat per l’Institut Nacional d’Estadística (INE), més de 3,5 milions de famílies a Espanya tenen una segona residència. A la muntanya, a la platja, al poble… El 51 % d’aquestes famílies utilitzen aquest segon habitatge per al seu propi gaudi, segons el V Estudio Casaktua 2019, mentre que un 35 % decideixen treure’n rendibilitat llogant-lo, tant a llarg termini com a curt termini, mitjançant el lloguer turístic.
Si bé el mercat immobiliari és un dels més atractius per a petits inversors, trobar l’opció perfecta per obtenir rendibilitat depèn molt de la tipologia i la ubicació d’aquest habitatge, a més d’altres factors que cal tenir en compte:
- Lloguer a llarg termini. La rendibilitat bruta de la compra d’un habitatge per posar-lo en el mercat del lloguer ha crescut durant el segon trimestre del 2020 fins a situar-se en el 8,2 %, segons les últimes dades d’Idealista, una xifra superior a la dels anys anteriors. A l’hora de posar un immoble en lloguer, cal tenir en compte que el propietari ha de continuar fent front a l’impost sobre béns immobles (IBI), les taxes de les escombraries, les despeses de la comunitat, les assegurances o la despesa de gestió pertinent si es recorre a una agència immobiliària perquè s’encarregui del procés de lloguer. A més, és obligatori declarar a Hisenda els ingressos percebuts de la renda, tot i que el propietari es pot desgravar fins a un 60 % en l’IRPF. Això sí, si es posseeix un habitatge buit, aquest habitatge tributa en l’IRPF com a renda imputada.
- Lloguer a curt termini. Si l’habitatge s’utilitza sovint, una altra opció és apostar per lloguers de períodes més curts, de tipus turístic. En aquest cas, cal tenir en compte que, en el primer semestre del 2020 i a conseqüència de la pandèmia, Espanya ha rebut 27,3 milions de viatgers menys (un descens del 97,7 % en comparació del juny de l’any passat, segons l’INE). Amb aquestes xifres, la demanda de lloguer turístic s’ha desplomat. Això ha fet que, a Madrid i Barcelona, dues de les ciutats espanyoles amb més habitatges dedicats a aquesta activitat, s’hagi produït un transvasament de més del 40 % de lloguers turístics cap a residencials des que es va decretar l’estat d’alarma, com reflecteix Fevitur, la federació regional que aglutina més de 180.000 immobles d’aquest tipus.
Et pot interessar: Com tributa la segona residència?
Tanmateix, si es tria aquesta opció, cal consultar sempre la normativa vigent pel que fa als pisos turístics de la ciutat en qüestió: a Madrid, per exemple, es necessita l’aprovació de tota la comunitat de propietaris i un accés diferenciat del de la resta de veïns de la finca, mentre que a Barcelona les llicències estan congelades des del 2015. Això dificulta apostar per aquesta mena de lloguer, una qüestió a la qual cal afegir que, perquè un immoble sigui rendible amb aquesta activitat, ha d’estar ocupat entre un 50 i un 60 % cada mes —segons el portal Casaktua—, cosa que és molt complicada si no es troba en la ubicació idònia. Cal no oblidar que, encara que el pis estigui buit, el propietari ha de continuar fent front a les factures de llum, aigua i telèfon i Internet, a més d’afrontar les despeses de la plataforma que dona visibilitat a l’immoble, la comissió del qual ronda el 35 %.
I si el converteixo en el meu nou habitatge?
Després de l’estat d’alarma i el confinament, s’ha incrementat l’interès en el mercat immobiliari pels habitatges als afores amb jardí o més espai a l’aire lliure que el que ofereix un balcó o en localitats més petites que tinguin molt menys tràfec que la ciutat. Per a tots aquells propietaris que tenen una segona residència d’aquesta tipologia i que s’estan plantejant una mudança temporal donades les circumstàncies actuals, que han comportat canvis laborals com els ERTO i el teletreball, és important tenir en compte alguns tràmits, com ara empadronar-se a la nova localitat de residència per facilitar qualsevol tràmit administratiu, sol·licitar el canvi de centre mèdic, revisar els contractes de subministrament o canviar la domiciliació en bancs, companyies d’assegurances (és important revisar què es té contractat en aquest habitatge) o qualsevol entitat amb la qual normalment el propietari es comuniqui per mitjà de correu postal.
Si en aquest canvi d’habitatge es preveu el teletreball, també cal acordar amb l’empresa els mitjans pertinents, d’acord amb la Llei del treball a distància que el Govern planeja aprovar en els mesos vinents. Si s’opta per aquesta opció, la rendibilitat es pot obtenir recorrent al lloguer de la casa que fins avui era la primera residència amb les dues opcions comentades més amunt.
Sistemes i mesures de seguretat per a segones residències
Malgrat les múltiples opcions per rendibilitzar la segona residència, hi ha propietaris que prefereixen mantenir la seva segona residència tancada una vegada se n’ha gaudit durant les vacances. Tot i que la seguretat sempre és fonamental, en aquests casos adquireix una importància especial: segons el Portal Estadístic de Criminalitat del Ministeri de l’Interior, en el primer semestre de l’any es van denunciar 32.251 robatoris amb força en domicilis, dades a les quals cal afegir les ocupacions il·legals, que amb la crisi del coronavirus s’han incrementat notablement (un 5 % més respecte a l’any anterior), amb fins a 40 ocupacions diàries repartides arreu d’Espanya.
Des del portal immobiliari Fotocasa apunten que l’opció més segura per evitar aquest tipus de situacions és que l’habitatge estigui habitat, llogant-lo o prenent algunes mesures que facin que així ho sembli.
Recollir sovint el correu, col·locar un temporitzador en alguns llums perquè s’engeguin cada cert temps i hi hagi sensació d’habitabilitat o mantenir les plantes de l’exterior cuidades són alguns dels consells més habituals per fer creure que l’habitatge no està buit. Una bona relació amb els veïns i l’administrador de finques és essencial per a això, atès que poden estar atents davant d’algun moviment fora de l’habitual o revisar la porta de casa, perquè els lladres i els okupes acostumen a deixar marques per avisar que es tracta d’un habitatge buit.
D’altra banda, les alarmes i les càmeres de seguretat solen ser les millors opcions, atès que són elements dissuasius per a aquests infractors i permeten controlar si hi ha algun moviment estrany a l’habitatge. Encara que requereixen una certa inversió, aquests elements són una de les millors opcions, especialment en zones deshabitades, on hi ha molts habitatges en desús o en ubicacions en les quals ja hi ha hagut alguna ocupació o robatori.
