A més de la compravenda d’immobles de manera directa, hi ha altres maneres de participar financerament en el sector immobiliari que convé conèixer, ja que poden oferir rendibilitats interessants per a les persones que hi operen. Entre les més valorades pels especialistes, cal destacar els casos dels fons real estate investment trust (més coneguts com REIT), que són fons d’inversió immobiliària que cotitzen a borsa, i de les societats cotitzades anònimes d’inversió en el mercat immobiliari (comunament denominades socimis), pròpies del mercat espanyol i que, tot i que gaudeixen de gran semblança amb els REIT, també tenen algunes diferències.
Totes dues opcions són entitats focalitzades en la compra, promoció i rehabilitació d’actius immobiliaris (poden incloure, també, hipoteques), amb l’objectiu d’aconseguir més endavant rendibilitat per dues vies principals: els ingressos per arrendaments o els interessos. Aquests beneficis són els que es distribueixen per mitjà dels dividends als seus accionistes, cosa que els converteix en un vehicle amb el qual obtenir ingressos passius a través de la inversió en accions. Al costat de tot això, també és possible, si tot segueix com s’espera, que les accions es revalorin en el mercat, i això obre una altra finestra per aconseguir rendiments per als inversors.
Un origen proper en el temps
Els primers REIT van sorgir al voltant de la dècada dels seixanta de segle passat als EUA, gràcies a que es volia consolidar un vehicle financer perquè els petits inversors poguessin participar en les operacions del sector immobiliari a gran escala. D’aquesta manera, es va donar forma a aquestes societats, ja que la seva operativa perquè l’inversor optés per aquest tipus era molt semblant a la del parquet borsari, atès que només calia invertir en accions al tractar-se d’entitats cotitzades. El principal problema, però, va sorgir des de la branca jurídica, que, fins a donar forma a tota la complexitat legal dels REIT, va impedir que la primera de les societats d’aquesta classe no pogués sortir a la borsa de Nova York fins a l’any 1965.
Et pot interessar: Què faig amb les meves inversions quan cau la borsa?
Des d’aquest moment, a poc a poc, la resta de països i entorns van anar desenvolupant els seus propis àmbits normatius al voltant dels REIT. En el cas d’Europa, el primer estat que va aprovar-ne la constitució va ser Holanda el 1969, mentre que, per exemple, al Canadà no es va donar d’alta en el mercat la primera d’aquestes societats fins al 1993 i al Japó es va haver d’esperar fins a l’any 2001. En el cas particular d’Espanya, la primera socimi, anomenada Entrecampos Cuatro, va ser fundada el 2004, però no es va poder acollir al règim fiscal desenvolupat ad hoc per a aquestes entitats fins l’any 2012.
Classes de REIT i de socimis
Cal esmentar tres tipus principals d’entitats en aquest segment. D’una banda, hi ha els equity REIT, que inverteixen en una classe específica de propietats immobiliàries, com, per exemple, centres comercials, amb la intenció de, més endavant, recollir benefici del seu arrendament, que es distribuirà entre els seus accionistes. Tot i que amb menys freqüència, també aconsegueixen rendibilitat venent alguns dels seus actius de manera directa, generant uns dividends que també es reparteixen.
D’altra banda, hi ha els mortgage REIT, centrats en la inversió en hipoteques. La seva manera d’obtenir plusvàlues és prestant diners als propietaris de béns immobles o, de manera més directa, adquirint les seves hipoteques. Amb això, van generant interessos que, a la llarga, també distribuiran via dividends entre els seus accionistes.
Et pot interessar: Les novetats legislatives en la nova realitat
Finalment, hi ha els REIT mixtos o híbrids, que són els únics que hi ha a Espanya, sota la denominació de socimis. Són els que reparteixen la seva cartera entre actius immobiliaris i hipoteques. A Espanya, estan regulats per la llei coneguda com a Llei socimi 11/2009, de 26 d’octubre, modificada per la Llei 16/2012. Entre les seves principals comeses, hi ha l’adquisició i la promoció de béns immobles de naturalesa urbana per al seu arrendament, la tinença de participacions en el capital d’altres socimis, la possessió de participacions en el capital d’altres entitats que tinguin com a objecte social principal l’adquisició de béns immobles de naturalesa urbana per al seu arrendament i la tinença d’accions d’institucions d’inversió col·lectiva immobiliària.
Requisits i beneficis fiscals
La legislació espanyola preveu que qualsevol socimi ha d’invertir, almenys, el 80 % del seu actiu en béns immobles de naturalesa urbana destinats a l’arrendament, en terrenys per a la promoció de béns immobles que es destinin a l’arrendament sempre que la promoció s’iniciï dins dels tres anys següents a la seva adquisició, o en participacions en el capital o patrimoni d’altres entitats que tinguin per objecte social el de les socimis.
A més, el 80% de les rendes que es generin haurà de provenir de l’arrendament de béns immobles destinats al compliment del seu objecte social principal amb persones o entitats que no formin grup, amb independència de la residència o de dividends o de participacions en beneficis procedents de participacions destinades al compliment del seu objecte social principal.
A aquest entramat legal complex s’hi sumen altres requisits, com que les accions de les socimi han d’estar admeses a negociació en un mercat regulat o en un sistema multilateral de negociació espanyol o en el de qualsevol altre estat membre de la Unió Europea o de l’Espai Econòmic Europeu. O bé en un mercat regulat de qualsevol país o territori amb el qual hi hagi un intercanvi efectiu d’informació tributària, de manera ininterrompuda durant tot el període impositiu.
Cal esmentar que les socimis gaudeixen d’una sèrie d’avantatges fiscals que és molt important que tinguin en compte els inversors potencials, com que estan eximides de pagar l’impost de societats, que suporten un gravamen especial del 19 % en l’impost de societats sobre els dividends repartits entre els socis amb un percentatge més alt que el 5 %, i que gaudeixen d’una bonificació del 95 % en l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats per la compra d’habitatges i terrenys destinats al lloguer. També tenen exempció en les operacions societàries de l’ITP-AJD.
Avantatges i inconvenients
Un dels grans avantatges d’aquest tipus de vehicles és que permeten diversificar geogràficament la inversió immobiliària en actius de tot el món. En comparació amb les inversions directes en el sector del totxo, també destaquen perquè són molt més líquides, requereixen un capital d’entrada reduït i perquè, al tractar-se d’una inversió passiva, requereixen molt menys temps de dedicació.
En canvi, també tenen alguns hàndicaps, com, per regla general, un retorn inferior al que es pot aconseguir mitjançant una inversió directa, que en cap cas s’és propietari dels immobles, que la freqüència en el cobrament de dividends és baixa, i que es tracta d’un sector molt regulat.
Realment val la pena?
Apostar part de la cartera d’un inversor en el sector immobiliari és una bona opció per diversificar en relació amb la renda fixa o la renda variable, mentre, en paral·lel, es generen ingressos passius de manera recurrent. En qualsevol cas, generen riscos, com qualsevol altra inversió, que és convenient analitzar prèviament abans de prendre cap decisió.
En països com Espanya, en els quals tradicionalment el mercat immobiliari sol tenir revaloracions periòdiques en el preu dels actius, pot ser una alternativa excel·lent per generar dividends que complementin la nostra cartera d’inversions, tot i que també és veritat que les socimis al nostre país tenen una trajectòria de molt pocs anys, i per tant no és un segment tan consolidat com, per exemple, als EUA. Això significa, d’una banda, que encara no hi ha un mercat d’inversors tan assentat, però, també, que moltes d’aquestes entitats encara estan conformant les seves pròpies carteres, de manera que la generació de dividends no és tan elevada com, previsiblement, hauria de ser-ho en un futur proper.
